Nouveauté 2009 : investissement soumis au plafonnement des niches fiscales

Les personnes physiques ayant en France métropolitaine ou dans les DOM leur résidence fiscale en France peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt.

Une question fiscale sur votre investissement ?

Investissement dans le secteur de l'immobilier

Si les opérations suivantes sont réalisées avant le 1 er janvier 2018, le contribuable pourra bénéficier de la réduction d'impôt prévue à l'article 199 undecies A du Code Général des Impôts.

Constructions régulièrement autorisées par un permis de construire ou acquisition d'un logement neuf

Une réduction d'impôt sera octroyée si le contribuable s'engage à affecter le logement neuf acquis à son habitation principale pendant au moins 5 ans à partir de la date d'achèvement de l'immeuble (ou d'acquisition si elle est postérieure) pour le secteur libre et 6 ans en cas de location dans le secteur intermédiaire .

La réduction s'appliquera également si le contribuable s'engage à louer nu l'immeuble dans les 6 mois de sa date d'achèvement (ou d'acquisition) pendant une durée de 5 ans minimum à un locataire qui y fixe sa résidence principale pour le secteur libre et 6 ans en cas de location dans le secteur intermédiaire .

Travaux de réhabilitation

Ces travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise sur un logement achevé depuis plus de 40 ans.

De plus, le contribuable devra prendre l'engagement d'affecter ce logement à son habitation principale pendant une période de 5 ans à partir de la date d'achèvement des travaux.

Il pourra également s'engager à louer nu le logement, pour 5 ans minimum, à un locataire qui y fixe son habitation principale.

Souscriptions de parts ou actions de sociétés dont l'objet réel et exclusif est de construire outre-mer des logements neufs

3 conditions doivent alors être remplies pour bénéficier de la réduction d'impôt :

• les sociétés doivent s'engager à terminer les fondations de l'immeuble dans les 2 ans qui suivent la clôture de chaque souscription ;
• l'immeuble doit être donné pendant au moins 5 ans en location nue à des locataires qui en font leur résidence principale ;
• les souscripteurs doivent s'engager à conserver les titres pendant au moins 5 ans à compter de la date d'achèvement de la totalité des immeubles construits au moyen de chaque souscription.

Souscriptions au capital de SCPI DOM TOM

La SCPI doit alors s'engager à affecter intégralement le produit des souscriptions annuelles, dans les 6 mois qui suivent leur clôture, à l'acquisition de logements neufs affectés à 90 % au moins à usage d'habitation.

De plus, l'immeuble doit être donné en location nue pendant 5 ans minimum à partir de la date d'achèvement (ou d'acquisition si elle est postérieure) à des locataires qui en font leur résidence principale.

Les souscripteurs doivent s'engager à conserver les parts pendant au moins 5 ans à compter de la date d'achèvement (ou d ‘acquisition).

Investissement dans d'autres secteurs

La réduction s'appliquera également pour des souscriptions dans d'autres secteurs d'activité :

• souscriptions en numéraire au capital de Sociétés de Développement Régional d'outre-mer ;
• souscriptions en numéraire au capital de société soumises à l'impôt sur les sociétés dont l'activité réelle est exercée outre-mer dans un des secteurs définis par la loi : industrie, hôtellerie, pêche, tourisme, agriculture, bâtiments et travaux publics, artisanat, maintenance, transport…
• souscriptions au capital de sociétés dont l'objet est le financement, par souscription au capital ou par prêts participatifs, au profit d'entreprises exerçant leur activité exclusivement outre-mer dans un des secteurs précédemment cités, et qui affectent ce financement à l'acquisition et à l'exploitation d'investissements productifs neufs (Sofiom) ;
• souscriptions au capital d'entreprises en difficulté ;
• souscriptions au capital de sociétés qui réalisent des investissements nécessaires à l'exploitation d'une concession de service public local à caractère industriel et commercial.

Quelle est la fiscalité pour l'immobilier ?

Base de la réduction

La base de la réduction d'impôt est constituée par :

•  le prix de revient ou ;

•  le prix d'acquisition du logement (ou des travaux de réhabilitation) ou ;

•  le prix de souscription des actions ou parts sociales, frais accessoires inclus (honoraires, droits de mutation, commissions…).

Plafond de la base de la réduction

Le montant de l'investissement ouvrant droit à la réduction d'impôt est plafonné par mètre carré de surface habitable. Pour les investissements réalisés en 2009 , le plafond applicable s'établit à 2 194 € HT par mètre carré pour l'ensemble des collectivités : départements d'outre-mer, Saint-Martin, Saint-Barthélemy, Saint-Pierre-et-Miquelon, Mayotte, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, îles Wallis et Futuna et terres australes et antarctiques françaises.
Cette limite doit être, le cas échéant, majorée de la TVA applicable puis multipliée par le nombre de mètres carrés de surface habitable.

Nouveauté 2009 : investissement soumis au plafonnement des niches fiscales

Etalement de la base de la réduction

La base de la réduction est étalée sur 5 ans. Ainsi, la base annuelle est donc égale à 20 % des sommes effectivement payées au 31 décembre de l'année au cours de laquelle le droit à réduction est né.

La base sera étalée sur 10 ans lorsque le contribuable acquiert ou construit un logement qu'il s'engage à affecter pendant au moins 5 ans à son habitation principale. La base annuelle sera donc égale dans ce cas à 10 %.

Taux de la réduction

Il existe 3 taux différents. Ils s'appliqueront en fonction des investissements qui auront été réalisés par le contribuable :

• un taux de 25 % est appliqué pour l'acquisition ou la construction d'un logement affecté à l'habitation principale du contribuable, ainsi que pour les travaux de réhabilitation ;
• un taux de 40 % est appliqué pour les acquisitions, constructions d'immeubles ou les souscriptions au capital de société dans le secteur locatif libre ( Le propriétaire s'engage à louer nu le bien pendant 5 ans à un locataire qui utilisera ce bien en tant qu'habitation principale). ainsi que pour les souscriptions au capital de SCPI ;
• un taux de 50 % est appliqué pour les investissements qui ouvrent droit au taux de 40 % si ils sont réalisés dans le secteur locatif intermédiaire (Le contribuable doit s'engager à louer nu l'immeuble dans les 6 mois de son achèvement ou de son acquisition si elle est postérieure et pendant 6 ans au moins à des personnes qui en font leur habitation principale). De plus, le taux de 50 % s'appliquera pour les souscriptions au capital de société ne relevant pas du secteur immobilier (SDR, Sofiom, entreprises en difficulté).

Les taux cités ci-dessus seront majorés dans 2 cas :

• en cas d'investissement immobilier dans une zone urbaine sensible des DOM ou de Mayotte, les taux sont majorés de 10 % ;
• en cas d'installation dans le logement d'équipement de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable, les taux sont majorés de 4 % .

Nouveauté 2009 : investissement soumis au plafonnement des niches fiscales

Le secteur locatif intermédiaire

Pour bénéficier du taux de 50 %, le contribuable doit s'engager à louer nu l'immeuble dans les 6 mois de son achèvement ou de son acquisition si elle est postérieure et pendant 6 ans au moins à des personnes qui en font leur habitation principale.

De plus, un plafond de loyer ainsi que de ressources des locataires doit être respecté pour bénéficier du taux spécial de réduction.

Plafonds de loyer

Pour les baux conclus en 2009 avec un nouveau locataire ou faisant l'objet en 2009 d'un renouvellement exprès, le loyer par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, ne doit pas excéder :

• 150 € dans les DOM , à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy et à Mayotte ,
• 189 € dans les autres territoires (à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle Calédonie, en Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna et les terres australes et antarctiques françaises).

Plafonds de ressources du locataire

Les ressources du locataire s'entendent des revenus nets de frais professionnels qui figurent sur son avis d'imposition établi au titre des revenus de l'année précédant celle de la conclusion du bail ou à défaut de l'année antérieure.

Il convient de se placer à la date de signature du bail pour apprécier les conditions de ressources du locataire.

Exemple de plafonds de ressources (Avis d'imposition au titre de 2007) :

Un coupe marié :

DOM et Mayotte : 52.968 euros,

Polynésie française, Nlle Calédonie, Wallis et F, terres australes et Antarctique française, St pierre et Miquelon : 51.406 euros

Un coupe marié + 1 enfant :

DOM et Mayotte : 56.032 euros,

Polynésie française, Nlle Calédonie, Wallis et F, terres australes et Antarctique française, St pierre et Miquelon : 54.379 euros

Remise en cause de la réduction

La réduction est remise en cause si l'un des évènements suivant survient :

• dissolution des sociétés ;
• non-respect de leur objectif exclusif par les sociétés concernées ;
• non-respect des engagements par le contribuable ou la société bénéficiaire des apports ;
• cession de l'immeuble ou des parts et titres avant l'expiration du délai prévu ;
• location du logement au conjoint du contribuable, à un membre de son foyer fiscal, à un des associés de la société bailleresse ;
• démembrement du logement ou des parts au cours de la période d'engagement (sauf cas de démembrement par décès d'un des époux soumis à une imposition commune.

Notre sentiment

Le gain fiscal peut être très important, mais attention à la qualité des intervenants ! choisissez une bonne signature avec si possible une garantie fiscale (remboursement en cas de non exécution des engagements).