investissement soumis au plafonnement des niches fiscales

Les personnes physiques ayant en France métropolitaine ou dans les DOM leur résidence fiscale en France peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt.

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Une question fiscale sur votre investissement ?

Investissement dans le secteur de l'immobilier

Si les opérations suivantes sont réalisées avant le 1 er janvier 2018, le contribuable pourra bénéficier de la réduction d'impôt prévue à l'article 199 undecies A du Code Général des Impôts.

Constructions régulièrement autorisées par un permis de construire ou acquisition d'un logement neuf

Une réduction d'impôt sera octroyée si le contribuable s'engage à affecter le logement neuf acquis à son habitation principale pendant au moins 5 ans à partir de la date d'achèvement de l'immeuble (ou d'acquisition si elle est postérieure) pour le secteur libre et 6 ans en cas de location dans le secteur intermédiaire .

La réduction s'appliquera également si le contribuable s'engage à louer nu l'immeuble dans les 6 mois de sa date d'achèvement (ou d'acquisition) pendant une durée de 5 ans minimum à un locataire qui y fixe sa résidence principale pour le secteur libre et 6 ans en cas de location dans le secteur intermédiaire .

Travaux de réhabilitation

Ces travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise sur un logement achevé depuis plus de 40 ans.

De plus, le contribuable devra prendre l'engagement d'affecter ce logement à son habitation principale pendant une période de 5 ans à partir de la date d'achèvement des travaux.

Il pourra également s'engager à louer nu le logement, pour 5 ans minimum, à un locataire qui y fixe son habitation principale.

Souscriptions de parts ou actions de sociétés dont l'objet réel et exclusif est de construire outre-mer des logements neufs

3 conditions doivent alors être remplies pour bénéficier de la réduction d'impôt :

• les sociétés doivent s'engager à terminer les fondations de l'immeuble dans les 2 ans qui suivent la clôture de chaque souscription ;
• l'immeuble doit être donné pendant au moins 5 ans en location nue à des locataires qui en font leur résidence principale ;
• les souscripteurs doivent s'engager à conserver les titres pendant au moins 5 ans à compter de la date d'achèvement de la totalité des immeubles construits au moyen de chaque souscription.

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Souscriptions au capital de SCPI DOM TOM

La SCPI doit alors s'engager à affecter intégralement le produit des souscriptions annuelles, dans les 6 mois qui suivent leur clôture, à l'acquisition de logements neufs affectés à 90 % au moins à usage d'habitation.

De plus, l'immeuble doit être donné en location nue pendant 5 ans minimum à partir de la date d'achèvement (ou d'acquisition si elle est postérieure) à des locataires qui en font leur résidence principale.

Les souscripteurs doivent s'engager à conserver les parts pendant au moins 5 ans à compter de la date d'achèvement (ou d ‘acquisition).

Investissement dans d'autres secteurs

La réduction s'appliquera également pour des souscriptions dans d'autres secteurs d'activité :

• souscriptions en numéraire au capital de Sociétés de Développement Régional d'outre-mer ;
• souscriptions en numéraire au capital de société soumises à l'impôt sur les sociétés dont l'activité réelle est exercée outre-mer dans un des secteurs définis par la loi : industrie, hôtellerie, pêche, tourisme, agriculture, bâtiments et travaux publics, artisanat, maintenance, transport…
• souscriptions au capital de sociétés dont l'objet est le financement, par souscription au capital ou par prêts participatifs, au profit d'entreprises exerçant leur activité exclusivement outre-mer dans un des secteurs précédemment cités, et qui affectent ce financement à l'acquisition et à l'exploitation d'investissements productifs neufs (Sofiom) ;
• souscriptions au capital d'entreprises en difficulté ;
• souscriptions au capital de sociétés qui réalisent des investissements nécessaires à l'exploitation d'une concession de service public local à caractère industriel et commercial.

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Quelle est la fiscalité pour l'immobilier ?

Base de la réduction

La base de la réduction d'impôt est constituée par :

•  le prix de revient ou ;

•  le prix d'acquisition du logement (ou des travaux de réhabilitation) ou ;

•  le prix de souscription des actions ou parts sociales, frais accessoires inclus (honoraires, droits de mutation, commissions…).

Plafond de la base de la réduction

Le montant de l'investissement ouvrant droit à la réduction d'impôt est plafonné par mètre carré de surface habitable. Pour les investissements réalisés en 2009 , le plafond applicable s'établit à 2 194 € HT par mètre carré pour l'ensemble des collectivités : départements d'outre-mer, Saint-Martin, Saint-Barthélemy, Saint-Pierre-et-Miquelon, Mayotte, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, îles Wallis et Futuna et terres australes et antarctiques françaises.
Cette limite doit être, le cas échéant, majorée de la TVA applicable puis multipliée par le nombre de mètres carrés de surface habitable.

Attention, investissement soumis au plafonnement des niches fiscales

Etalement de la base de la réduction

La base de la réduction est étalée sur 5 ans. Ainsi, la base annuelle est donc égale à 20 % des sommes effectivement payées au 31 décembre de l'année au cours de laquelle le droit à réduction est né.

La base sera étalée sur 10 ans lorsque le contribuable acquiert ou construit un logement qu'il s'engage à affecter pendant au moins 5 ans à son habitation principale. La base annuelle sera donc égale dans ce cas à 10 %.

Taux de la réduction

Il existe des taux différents. Ils s'appliqueront en fonction des investissements qui auront été réalisés par le contribuable :

• un taux de 18 % est appliqué pour l'acquisition ou la construction d'un logement affecté à l'habitation principale du contribuable, ainsi que pour les travaux de réhabilitation ;
• un taux de 26 % est appliqué pour les investissements si ils sont réalisés dans le secteur locatif intermédiaire (le contribuable doit s'engager à louer nu l'immeuble dans les 6 mois de son achèvement ou de son acquisition si elle est postérieure et pendant 6 ans au moins à des personnes qui en font leur habitation principale, avec un plafond de loyer et un plfaond quant aux ressources des locataires).

Les taux cités ci-dessus pour l'acquisition d'un logement affecté à l'habitation principale seront majorés dans 2 cas :

• en cas d'investissement immobilier dans une zone urbaine sensible des DOM ou de Mayotte (26%) ,
• en cas d'installation dans le logement d'équipement de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable (22%) .

Attention : les avantages DOM TOM sont plafonnés.

On distingue 3 plafonds différents : deux en valeur absolue tenant compte de la nature particulière de certains investissements et un proportionnel au revenu imposable. Les contribuables auront donc le choix entre :

• le plafond en valeur absolue, dont le montant est fixé à 40 000 € pour tous les investissements à l'exception de ceux réalisés par les exploitants pour les besoins de leur entreprise (la part de l'avantage rétrocédé n'est pas décomptée de ce plafond, dans certaines limites), et 100 000 € par an ou 300 000 € sur une période de 3 ans pour les investissements effectués par les professionnels dans le cadre de leur entreprise (la loi maintient par ailleurs, pour ces seuls contribuables, la possibilité d'obtenir le remboursement de la réduction au bout de 3 ans dans les mêmes limites de 100 000 € par et 300 000 € sur 3 ans) ;
  
• ou, sur option, un montant fixé à 15 % du revenu de l'année considérée servant de base au calcul de l'impôt sur le revenu (mais ne tenant pas compte des éventuelles rétrocessions, ni du statut de l'investisseur).

De plus, cet investissement est soumis au plafonnement des niches fiscales.

Remise en cause de la réduction

La réduction est remise en cause si l'un des évènements suivant survient :

• dissolution des sociétés ;
• non-respect de leur objectif exclusif par les sociétés concernées ;
• non-respect des engagements par le contribuable ou la société bénéficiaire des apports ;
• cession de l'immeuble ou des parts et titres avant l'expiration du délai prévu ;
• location du logement au conjoint du contribuable, à un membre de son foyer fiscal, à un des associés de la société bailleresse ;
• démembrement du logement ou des parts au cours de la période d'engagement (sauf cas de démembrement par décès d'un des époux soumis à une imposition commune.

Notre sentiment

Le gain fiscal peut être très important, mais attention à la qualité des intervenants ! choisissez une bonne signature avec si possible une garantie fiscale (remboursement en cas de non exécution des engagements).