La fiscalité des SCI à capital variable
Le capital social est égal à la valeur des apports réalisés par les associés (biens immobiliers, sommes d'argent, ...), sachant qu'aucun capital social minimum n'est exigé. La SCI peut être à capital fixe ou variable.
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Attention, pour de la promotion immobilière, il est préféranle de passer par une Société Civile de Construction Vente.
Une question fiscale sur votre SCI ?
En général, concernant les SCI …
Le capital est donc fixé dans les statuts en fonction des objectifs poursuivis : transmission du patrimoine à un moindre coût, protection du son conjoint, etc.
Télécharger des statuts d'une Société Civile Immobilière classique: cliquez ici
Le capital est libéré en totalité dès la création ou au fur et à mesure de la vie sociale par compensation du compte courant en fonction des appels du gérant.
Il peut être augmenté (incorporation des réserves, nouveaux apports) ou réduit (affectation partielle à un compte de réserves) en cours de vie sociale. Il est également possible d'insérer dans les statuts une clause de variation du capital.
Il se matérialise concrètement par des parts sociales détenues par les associés.
Comment est constitué le capital ?
Le capital social est constitué des apports en nature (immeuble) ou en numéraire (somme d'argent) des associés. Les apports en industrie (savoir faire) ne concourent pas à la formation du capital social mais donnent lieu à l'attribution de parts (pour une quote-part égale à celle de l'associé qui a le moins apporté, sauf clause contraire).
Aucun capital minimal n'est requis. Quel que soit son montant, les associés sont engagés vis-à-vis des tiers indéfiniment et à proportion de leur quote-part dans le capital social.
Le montant du capital est fixé dans les statuts. Il doit être divisé en parts égales.
La SCI peut également être à capital variable.
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Les SCI à capital variable
La société civile immobilière à capital variable est assez peu connue par rapport à la SCI à capital fixe.
Plus flexible que cette dernière, la variabilité permet de modifier la répartition du capital social (qui peut donc varier) sans avoir à modifier les statuts.
En effet, les SCI a capital variable ont un capital qui peut augmenter ou diminuer constamment soit suite à des versements réalisés par les associés soit par la reprise totale ou partielle des apports.
C'est intéressant lorsqu'il y a des changements fréquents dans la composition des membres de la société car elle permet les admissions et les retraits d'associés sans avoir à réunir à chaque fois une assemblée générale extraordinaire pour modifier le capital social d'ou un gain financier important.
Un autre avantage consiste de prévoir dans les statuts l'exclusion sur décision de l'AGE, d'un associé par mesure disciplinaire par exemple.
A noter naturellement que la responsabilité des associés comme pour les SCI classiques est Indéfinie sur les dettes sociales à proportion de la part des associés dans le capital social.
Attention la clause de variabilité du capital doit figurer dans les statuts. Cette clause doit mentionner impérativement le montant du capital autorisé.
Le capital plancher doit être fixé dans les statuts. Il représente la limite au dessous de laquelle le capital souscrit ne pourra pas descendre par suite de retraits d'associés.
Cette somme ne pourra pas être inférieure ni au 1/10 ème du capital statuaire, ni au montant minimal du capital exigé.
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Quelles sont les formalités de publicité ?
La mention du capital plancher doit être publiée dans l'avis de constitution de la société, ainsi que dans la demande d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés.
Attention, tous les documents émanant de la société doivent revêtir la formule « SCI à capital variable ».
Par la suite, les actes constatant les augmentations et réductions de capital social ne sont pas assujettis aux formalités de dépôt et de publication.
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Et enfin fiscalement …
Pour les associés :
Il n'y a pas de différence par rapport aux sociétés à capital fixe.
Chaque associé est soumis à l'impôt sur le revenu proportionnellement à ses parts dans le capital social : catégorie des revenus fonciers pour les personnes physiques.
A noter comme pour les SCI classiques, la possibilité d'opter pour le régime fiscal d'impôt sur les sociétés.
Et le gérant :
Gérant personne physique associé :
Si la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu : catégorie BIC ou BNC ou BA ou revenus fonciers,
Si la SCI est soumise à l'impôt sur les sociétés : catégorie des traitements et salaires ou BNC
