La fiscalité en régime réel (immobilier)
Les revenus fonciers sont principalement issus des revenus bruts de la location d'immeubles nus bâtis ou non bâtis, appartenant en propre au contribuable ou à des membres de son foyer fiscal (conjoint, partenaire (PACS) et personnes à charge).
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Les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Le revenu foncier à comprendre dans les bases de l'impôt sur le revenu est un revenu net (donc revenus bruts moins charges).
Les charges de la propriété ne sont pas énumérées de façon limitative par la loi.
Il convient donc d'admettre en déduction, d'une manière générale, toutes les dépenses effectivement supportées par le propriétaire répondant aux conditions générales de déductibilité.
Une question fiscale ?
Le régime réel en détail …
Les frais et charges déductibles pour leur montant réel, en plus de l'éventuelle déduction forfaitaire, les plus couramment rencontrés sont les suivants :
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Charges récupérables non récupérées au départ du locataire
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Indemnités d'éviction, frais de relogement
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Frais d'administration et de gestion
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Autres frais de gestion
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Dépenses d'amélioration et assimilées
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Taxes foncières et taxes annexes
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Intérêts des emprunts
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Primes d'assurance
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Provisions pour charge des copropriétaires
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Les dépenses doivent se rapporter à des immeubles ou parties d'immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
Les déficits fonciers sont déductibles du revenu global du bailleur dans la limite annuelle de 10 700 €, à l'exclusion cependant de la fraction de ces déficits qui provient des intérêts d'emprunt.
Questions à l'Expert ... Est-il possible de faire une donation de parts de SCI avec simplement un imprimé fiscal ou est-il nécessaire de passer par un acte notarié ? la réponse ici >> Un déficit foncier issu de dépenses de grosses réparations engagées par un nu-propriétaire est il imputable sans limitation sur le revenu global de ce dernier ? la réponse ici >> Vous souhaitez mettre en location votre ancien logement et l'apporter ou la vendre à une SCI soumise à l’IR. Quels sont les avantages, risques … ? la réponse ici >> Vous souhaitez louer un bien de manière saisonnière qui est en SCI ? que se passe t'il ? la réponse ici >>
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Et les intérêts d’emprunt ?
Les emprunts contractés pour la conservation, l'acquisition, la (re)construction, l'agrandissement, la réparation ou l'amélioration des immeubles locatifs sont déductibles des revenus fonciers.
En plus des intérêts proprement dits, les frais d'emprunts peuvent, dans certains cas, être déduits.
En plus des intérêts versés au cours de l'année d'imposition, les propriétaires sont autorisés à déduire les frais d'emprunt suivants :
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frais de constitution du dossier ;
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frais d'inscriptions hypothécaires ou en privilège de prêteur de deniers ;
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sommes versées à un organisme de cautionnement ;
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En cas de souscription d'emprunts se substituant aux emprunts initiaux, les intérêts de l'emprunt substitutif peuvent être admis en déduction des revenus fonciers sous certaines conditions.
Une question fiscale ?
Et pour les SCI ?
Lorsqu'ils donnent en location les locaux représentés par leurs actions ou parts sociales, les membres de des SCI peuvent déduire :
• la quote-part qui leur incombe dans les intérêts des emprunts contractés par la société pour la construction de l'immeuble (déduits au niveau de la société sur la déclaration n° 2072),
• les intérêts des prêts qu'ils ont contractés personnellement pour faire leur apport à la société ou acquérir leurs droits sociaux (déduits par les associés eux même sur la déclaration n° 2044).
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