Nouveauté 2009 : investissement soumis au plafonnement des niches fiscales

La loi de finances rectificative pour 2008 transforme "progressivement" les dispositifs d'amortissement Robien (logement et SCPI) et Borloo neuf en réduction d'impôt .
Pour les investissements réalisés en 2009 , les contribuables auront le choix entre l'amortissement et la réduction d'impôt, mais pour ceux réalisés à compter de 2010 , l'avantage fiscal prendra obligatoirement la forme d'une réduction d'impôt.
Le bénéfice de cette réduction d'impôt sera placé sous les mêmes conditions que l'actuel régime Robien. Calculée sur le prix de revient du logement (ou le montant de la souscription en cas d'investissement via une SCPI) retenu dans la limite de 300 000 € par an , au taux de 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010 et 20 % pour ceux réalisés en 2011 , la réduction est répartie sur 9 années. Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure (ou de la souscription pour les SCPI) et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année, puis sur celui dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d' 1/9ème de son montant total au titre de chacune de ces années.

Rappel du régime Borloo :

Le régime du Borloo populaire s'applique aux investissements réalisés à compter du 1 er septembre 2006 ou sur option aux investissements réalisés à compter du 1 er janvier 2006 si le contribuable opte pour le régime « Robien-recentré ». Ce type d'investissement permet d'amortir 65 % de la valeur d'un bien sur 15 ans.

Une question fiscale sur votre investissement ?

Ce nouveau dispositif s'applique aux logements :

• acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement à compter du 1er septembre 2006,

• que le contribuable fait construire et qui ont fait l'objet d'une déclaration d'ouverture de chantier à compter du 1er septembre 2006,

• acquis à compter du 1er septembre 2006 en vue d'être réhabilités,

• et aux locaux affectés à un usage autre que l'habitation acquis à compter du 1er septembre 2006 et que le contribuable transforme en logements (locaux commerciaux ou professionnels, bureaux, granges, etc …).

Toutefois, les contribuables peuvent, sur option, bénéficier de ce régime pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2006.

Ainsi, les contribuables réalisant un investissement éligible du 1er janvier 2006 au 31 août 2006, entrant normalement de plein droit sous le dispositif Robien "ancien", peuvent opter, au titre de cet investissement, pour l'application du dispositif Borloo populaire.

Attention, la location à un ascendant ou à un descendant du bailleur est interdite.

Le régime se caractérise par 3 points :

• la création de 4 zones dont dépendront les loyers ;

• la mise en place de critères de ressources pour les locataires ;

• un régime fiscal favorable de par la possibilité d'imputer un amortissement sur les revenus fonciers et l'application d'un abattement sur les loyers.

Création de 4 zones dont dépendront les loyers

•  Zone A  : Paris, petite couronne et deuxième couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne, la Côte d'Azur et le Genévois français ;

•  Zone B1  : Les agglomérations de plus de 250.000 habitants, la grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La rochelle, Saint-Malo), le pourtour de la Côte d'Azur, les DOM, la Corse et les îles ;

•  Zone B2  : Agglomérations de plus de 50.000 habitants, autres zones frontalières ou littorales chères, limite de l'Ile de France ;

•  Zone C  : le reste du territoire.

Les plafonds de loyers, charges non comprises, pour les baux conclus en 2007 sont fixés par mètre carré à 16,37 € (zone A) ; 11,37 € (zone B1) ; 9,30 € (zone B2) et 6,82 € (zone C).

Mise en place de plafonds de ressources pour les locataires 

Pour les baux conclus en 2007, les plafonds annuels de ressources (revenu fiscal de référence du locataire au titre de l'année 2005) sont les suivants :

Le régime fiscal

Création d'un amortissement 

Lorsque le propriétaire prend l'engagement de louer un local nu à usage d'habitation principale pendant 9 ans (La période de 9 ans est appréciée de date à date à partir de la date d'effet du bail initial), il peut procéder à un amortissement de la valeur du bien de :

• 6 % les 7 premières années,

• 4 % les 2 années suivantes.

Le dispositif « Borloo » permet aux contribuables de proroger la déduction au titre de l'amortissement en cas de prolongation, poursuite, renouvellement du bail ou de changement de titulaire du bail.

A l'issu de la période initiale de 9 ans, le propriétaire peut donc, par période de trois ans et pendant une durée maximale de six ans, bénéficier d'un complément de déduction de 2,5 % du prix d'acquisition.

L'amortissement peut atteindre 65 % de la valeur du bien lorsque la période de location atteint 15 ans.

L'engagement de location de 9 ans doit être joint à la déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle prend effet la location dont les revenus bénéficient de l'amortissement.

Nouveauté 2009 : investissement soumis au plafonnement des niches fiscales

Fiscalité des revenus fonciers

Le contribuable bénéficie d'une déduction de 30 % du montant des revenus bruts , applicable pendant la période d'engagement de location (soit neuf, douze ou quinze ans).

Cette déduction sera pratiquée avant celle des frais et charges déductibles dans les conditions de droit commun.

Les déficits fonciers résultant de charges autres que les intérêts d'emprunt sont imputables sur le revenu global jusqu'à 10.700 € par an.

Et si je revends, que se passe t'il ?

Depuis le 1 er janvier 2004, les plus values immobilières des particuliers sont imposées à 27% (retenue faite par le notaire).

Lors de la cession d'un bien immeuble, la plus-value imposable est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'achat compte tenu des frais d'acquisition et des droits de mutation à titre gratuit supportés.

Le prix d'acquisition est majoré :

• des frais d'acquisition pour leur montant réel, sur justificatif ou par le biais d'un forfait égale à 7,5 % du prix d'acquisition ;

• des dépenses de travaux pour leur montant s'ils sont réalisés par une entreprise extérieure, sur justificatif ou d'un forfait de 15 % en cas de cession d'un bien plus de cinq ans après son acquisition (sans justificatif) .

La plus-value brute ainsi déterminée fait l'objet d'un abattement :

• lié à la durée de détention : 10 % par année de détention au delà de la cinquième année de détention ;

• fixe de 1 000 € applicable à chaque vente d'immeuble.

La plus-value nette ainsi calculée est imposée à 27%.

Les cessions d'immeubles dont le prix est inférieur à 15 000 € sont exonérées pour les immeubles bâtis.

Les immeubles, détenus depuis plus de quinze ans lors de leur cession, sont exonérés de tout impôt sur les plus-values, compte tenu de l'abattement de 10 % par an au-delà de la cinquième année.

Et si vous ne remplissez plus les conditions, que se passe t'il ?

En cas de non respect des engagements, le fisc reprendra le bénéfice des déductions fiscales accordées de toutes les années (conditions de ressources ou des loyers) ou de mutation avant 9 années (sauf décès).

Les montants repris seront assortis des pénalités de retard (0,40 % par mois) et éventuellement de majorations (40 % en cas de mauvaise foi, 80 % en cas de manœuvres frauduleuses).

Conseil : l'investissement « Borloo » peut être très intéressant pour des investisseurs déjà fortement investis en immobiliers et qui ont d'importants revenus fonciers. Cela est d'autant plus vrai qu'avec la disparition de la déduction de 14 %, on arrive beaucoup plus vite en revenus fonciers imposables. Une voie peu exploitée et à notre sens judicieuse serait l'investissement dans les locaux à réhabiliter. En effet, les prix ne sont pas ceux du neuf, et la qualité finale du travail peut être bien supérieure à des immeubles montés en peu de temps et pas toujours bien finis.

Cependant cela demande un peu plus de travail, et l'intervention d'un spécialiste !

Une question fiscale sur votre investissement ?

Cas particulier de la réhabilitation 

Pour être éligible à l'amortissement, le logement ne doit pas répondre, pour au moins 4 des rubriques figurant sur l'état descriptif du logement, aux caractéristiques de décence définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

Le contribuable doit faire établir par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié, indépendant des personnes physiques ou morales susceptibles de réaliser les travaux de réhabilitation :

• avant la réalisation des travaux, un état descriptif du logement accompagné d'une attestation indiquant les rubriques pour lesquelles le logement ne satisfait pas aux caractéristiques de décence,

• après réalisation des travaux, un état descriptif du logement contenant les mêmes rubriques que le premier état établi, accompagné d'une attestation indiquant que les travaux de réhabilitation ont permis de donner au logement l'ensemble des caractéristiques d'un logement décent, que l'ensemble des performances techniques est respecté et qu'au moins 6 d'entre elles ont été obtenues à la suite des travaux de réhabilitation.

Les états descriptifs établis avant et après la réalisation des travaux de réhabilitation, comportent et renseignent les rubriques suivantes :

Composition du logement :

nombre et nature des pièces principales et des pièces de service,

surface habitable et hauteur sous plafond ,

Etat général du gros oeuvre ;

Etanchéité à la pluie et aux eaux de ruissellement ;

Etat de la toiture et de la charpente ;

Etat des garde-corps, rambardes, rampes de balcon ou de terrasse ;

Absence ou présence de plomb dans les peintures et risque d'accessibilité ;

Absence ou présence de matériaux dégradés contenant de l'amiante ;

Electricité : sécurité et dimensionnement en fonction des équipements prévisibles ;

Gaz : sécurité et état général ;

Etat des réseaux d'eau :

alimentation en eau potable, raccordements, nature des matériaux des canalisations ;

évacuation des eaux usées et des eaux vannes ;

Installations sanitaires : présence ou absence, situation et état général des éléments suivants : w.-c., baignoire ou douche, alimentation en eau froide et eau chaude ;

Etat de la cuisine : existence d'une cuisine (ou coin cuisine), évier, alimentation en eau froide et eau chaude, emplacement pour un équipement de cuisson ;

Dispositif de chauffage : description et état général ; adaptation aux caractéristiques du logement ; dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion ;

Dispositifs de ventilation et d'ouvertures : description et état général ;

Caractéristiques des parois, des menuiseries extérieures et de leur vitrage.

Remarque

Les frais liés à l'établissement de cet état avant et après la réalisation des travaux, entrent dans la base de calcul de l'amortissement.

Travaux éligibles

Les travaux de réhabilitation ouvrant droit au dispositif sont ceux qui sont réalisés sur le logement, et le cas échéant, sur les parties communes, qui permettent de donner au logement l'ensemble des performances techniques suivantes (au moins 6 de ces performances techniques doivent avoir été obtenues à la suite de ces travaux) :

Respect des conditions minimales de surface et de volume habitables ;

Absence de risque d'accessibilité au plomb dans le logement et les parties communes de l'immeuble ;

Absence de flocages, calorifugeages et faux plafonds contenant de l'amiante et absence d'autres matériaux dégradés contenant de l'amiante ;

Sécurité de l'installation électrique et respect notamment des exigences suivantes :

présence d'un appareil général de commande et de protection de l'installation, en principe le disjoncteur de branchement,

protection par dispositif différentiel (disjoncteur ou interrupteur différentiel) à l'origine de l'installation, de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre. Ce dispositif peut être intégré au disjoncteur de branchement,

liaison équipotentielle dans chaque local contenant une baignoire ou une douche (salle d'eau),

dispositif de protection par fusible à cartouche ou disjoncteur divisionnaire sur chaque circuit, adapté à la section des conducteurs,

élimination de tout risque de contacts directs avec des éléments sous tension, tels que conducteurs dénudés, bornes accessibles, appareillages détériorés,

conducteurs protégés par des conduits, moulures ou plinthes,

en cas de rénovation de l'installation électrique, les travaux sont conformes aux dispositions de sécurité de la norme NF C 15-100 avec un dimensionnement suffisant en fonction des équipements prévisibles,

Sécurité de l'installation de gaz notamment les exigences suivantes : étanchéité des tuyauteries fixes des raccordements, présence d'une ventilation adaptée au système d'évacuation des fumées de combustion, présence d'un robinet pour chaque appareil, accessible et manoeuvrable, qualité de la combustion ;

Evacuation des eaux usées et des eaux vannes avec dispositif évitant les remontées d'odeurs (siphons et colonnes ventilées) ;

Existence d'au moins une pièce spéciale pour la toilette, avec une douche ou une baignoire et un lavabo alimentés en eau chaude et froide ;

Existence d'un cabinet d'aisance séparé des pièces principales ;

Présence de protection solaire sur les baies exposées (volets, stores opaques ou contrevents) ;

Isolation des combles lorsque le logement est situé sous comble ;

Ensemble constitué des fenêtres et portes-fenêtres, existant ou amélioré, de caractéristique thermique (Uw) inférieure ou égale à 2,9 W/m²K et compatible avec la ventilation du logement. Si le respect de cette exigence impose le remplacement de ces éléments, la valeur Uw doit alors être inférieure à 2,4 W/m²K. Toutefois, il peut être dérogé à cette obligation de remplacement si l'avis conforme de l'architecte des Bâtiments de France, requis pour l'autorisation des travaux, permet une amélioration des éléments existants permettant d'atteindre une valeur inférieure ou égale à 2,9 W/m²K ;

Dans le cas d'un chauffage individuel, quel que soit le statut de l'immeuble, ou d'un chauffage collectif dans un immeuble appartenant à un propriétaire unique présence :

d'un chauffage à eau chaude centralisé avec une chaudière a minima référence Rt2000 ou air, avec des dispositifs de régulation, calorifugeage et équilibrage,

ou, si la solution est adaptée aux caractéristiques thermiques du bâtiment, d'un chauffage électrique avec système de régulation et de programmation muni d'émetteurs fixes (NF classe C ou équivalent), de planchers directs, de plafonds rayonnants, ou de systèmes à accumulation,

ou un chauffage par un système thermodynamique.