Les crédits immobiliers
Vous pouvez solliciter différents types de crédit (à taux fixe, variable, in fine, ...) auprès de votre établissement de crédit. Le choix se fera principalement en fonction de votre capacité de remboursement.
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Si c'est pour de l'investissement locatif, les intérets sont déductibles.
Attention également à l'assurance qui vous est proposée qui peut s'avérer couteuse.
Une question fiscale sur votre investissement ?
Prêts à taux fixe
Les prêts à taux fixe sont des cvariables, rédits dont le taux d'intérêt, les mensualités et la durée sont fixés à l'avance et ne sont pas modifiés au cours du temps.
Les prêts à taux fixe peuvent être :
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à échéances constantes ;
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à échéances progressives ;
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à échéances modulables.
Les prêts à taux fixe et à échéances progressives se caractérisent par une augmentation graduelle de leurs échéances selon un barème fixé dans le contrat de prêt.
Le gros avantage de ce type de prêt est de permettre aux emprunteurs d'avoir de faibles mensualités en début de prêt afin de leur donner la possibilité de terminer le remboursement de prêts en cours ou de souscrire un autre prêt pour financer les travaux de leur nouveau logement (la trésorerie en est facilité !).
Les prêts à échéances modulables permettent à l'emprunteur de moduler, en cours de prêt, à la hausse ou à la baisse le montant de ses échéances par une augmentation ou une réduction de la durée du prêt.
Notre conseil : ce type de prêts est à privilégier dans un scénario de hausse des taux d'intérêts.
Les prêts à taux variable
Ce sont des prêts dont le taux varie en fonction d'un indice de référence.
L'indice de référence est généralement l' EURIBOR à 3 mois ou 1 an. Les taux variables sont généralement moins élevés que les taux fixes car ils sont indexés sur un indice à court terme. Toutefois, il faut distinguer le taux d'appel (ou taux de départ) du taux véritable du prêt après application du mécanisme de révision.
Les variations du taux peuvent avoir un effet sur le montant de l'échéance ou sur la durée du prêt. Dans le premier cas, l'augmentation ou la baisse du taux entraîne une augmentation ou une baisse du montant des échéances mais la durée du prêt fixée dans le contrat reste la même. Dans le second cas, l'échéance reste identique mais la baisse ou la hausse du taux d'intérêt entraîne une augmentation ou une diminution de la durée.
Heureusement, il peut être ajouté des plafonds (et hélas des planchers !) : on les appelle les « capés ».
Ainsi, les prêts à taux révisable peuvent être "capés", et donc comporter un taux plafond (de 1 à 3 %) et un taux plancher déterminés dans le contrat en début de prêt. Ce capé apporte donc une sécurité à l'emprunteur qui ainsi connaît son risque maximum.
Notre conseil : Prudence, nous sommes plutôt dans une tendance de hausse des taux.
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Les prêts à palier
Les prêts par paliers de remboursement sont des prêts dont le montant des échéances varie en fonction de périodes prédéterminées.
Ainsi vous pouvez avoir des mensualités faibles au départ et plus importantes les années suivantes.
Les paliers de remboursement sont fixés dans le contrat de prêt et ne peuvent être modifiés en cours de contrat.
Notre conseil : Cela peut être intéressant si vous avez la première année beaucoup d'autres dépenses (Travaux, achat de matériel, ...). A réfléchir !
Les prêts relais
Le prêt relais servent à financer en partie l'acquisition d'un nouveau logement avant que l'emprunteur n'ait vendu son logement actuel.
Ce prêt fait le "relais" entre la vente d'un logement et une nouvelle acquisition. Il n'est donc accordé que pour une durée de 2 ans maximum et peut être remboursé par anticipation à tout moment, sans pénalités.
Contrairement à un prêt classique, le prêt relais n'est en principe pas amortissable : l'emprunteur paye uniquement les intérêts au cours du prêt et rembourse le capital au terme convenu. Donc plus le prêt est de courte durée, plus il est favorable à l'emprunteur.
Son montant correspond généralement à 80 % du prix de vente estimé de l'ancien logement, diminué du remboursement du capital restant dû, au titre du financement de l'acquisition du logement aujourd'hui mis en vente ou du rachat de cet ancien crédit.
Les banques prêteuse demande généralement une Expertise du bien à vendre et demande la preuve du dépôt du mandat de vente auprès de l'agent immobilier.
Notre conseil : attention le recours à un prêt relais est assez risqué car l'emprunteur est tenu de vendre son logement avant la fin du prêt.
Le prêt in fine
Le prêt "in fine" est un prêt à taux fixe, dont le capital est remboursable en une seule fois au terme du prêt.
Attention, c'est un principe risqué car l'emprunteur doit pouvoir rembourser le montant du capital à l'échéance du prêt, alors qu'il faut tenir compte de l'évolution de la situation familiale de l'emprunteur et de ses éventuels revers de fortune.
C'est pourquoi l'emprunteur souscrit souvent en parallèle un produit d'épargne type contrat d'assurance vie.
Destiné à financer les logements à usage locatif, il s'adresse principalement aux investisseurs disposant de revenus fonciers importants.
En effet, associé à un produit d'épargne, le prêt "in fine" est un instrument de défiscalisation très intéressant car cela permet de déduire la totalité des intérêts d'emprunt.
Notre conseil : attention pour être vraiment très intéressant, il faut que les intérêts générés sur le placement financier soit supérieur à votre taux d'intérêt d'emprunt pour ainsi jouer « l'effet levier ». Ce n'est pas vraiment la configuration actuelle de par la baisse constante de la rémunération des contrats d'assurance vie (les fonds en euros) et la hausse des taux d'intérêts. A bien calculer !
