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Fiscalité de l'immobilier en loi "Duflot" |
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Une question fiscale sur votre investissement ?
Seuls les logements situés dans des zones limitées, qui présentent un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements et respectant la réglementation thermique entrant en vigueur au 1er janvier 2013 (RT 2012), ou bénéficiant du label "BBC 2005" ouvrent droit à réduction d'impôt. La majorité des investissements se fait en direct. Mais le logement Duflot/Pinel/ Denormandie peut être acquis par l'intermédiaire d'une société (SCI par exemple). Pour qui ?La réduction d'impôt s'applique au contribuable, personne physique, qui acquiert directement un logement. Elle s'applique également au contribuable, personne physique, qui acquiert un logement par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés autre qu'une société civile de placement immobilier (SCPI). Il peut s'agir par exemple d'une SCI. L'avantage fiscal bénéficie aussi au contribuable, personne physique, qui souscrit des parts de SCPI dans le but de financer un immeuble éligible. Dans ces deux cas, l'avantage fiscal s'applique exclusivement à l'associé personne physique de la société. La réduction d'impôt s'applique uniquement aux contribuables fiscalement domiciliés en France au sens de l'article 4 B du CGI . En cas d'expatriation, le régime Duflot est gélé. Lorsque l'immeuble est acquis directement par le contribuable, les revenus provenant de la location de celui-ci doivent être imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Conditions de la locationLa location doit prendre effet dans les douze mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Lorsque l'immeuble acquis doit faire l'objet de travaux, le délai devrait être décompté à partir de la date de leur achèvement. La location doit être effective et continue pendant une durée minimale de neuf années, sous peine d'une reprise de l'avantage fiscal. Cette durée est calculée de date à date, à compter de celle de la prise d'effet du bail initial. Pour le bénéfice de la réduction d'impôt, le titulaire du bail doit être une personne physique. La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable ou, lorsque le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (y compris une SCPI), avec l'un des associés ou un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant de l'un des associés. Pendant toute la durée du bail, le loyer ne doit pas excéder des plafonds de loyer et le locataire doit satisfaire à des conditions de ressources.
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Base de calculLa réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du ou des logements, retenu dans la limite d'un plafond par mètre carré de surface habitable. La base ainsi déterminée ne peut excéder la somme de 300 000 € par contribuable et pour une même année d'imposition . Au titre d'une même année d'imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'à raison de l'acquisition, de la construction ou de la transformation de deux logements . Taux de la réduction d'impôtLe taux de la réduction d'impôt est fixé à 18 % pour les investissements afférents à des logements situés en métropole et à 29 % pour ceux réalisés outre-mer. La location devra être consentie pendant une durée minimum de 9 ans à une personne autre qu'un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable (ou d'un associé en cas d'investissement via une société).
Attention, la réduction rentre dans le plafonnement des niches fiscales.
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