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Tous les immeubles bâtis et droits réels immobiliers portant sur des immeubles bâtis, ainsi que les immeubles en cours de construction doivent être déclarés à l'ISF à leur valeur vénale dès lors que ces biens n'ont pas pour le redevable un caractère professionnel.

Aujourd'hui vous avez la possibilité l'outil PATRIM disponible dans votre espace personnel des impôts pour estimer la valeur de vos biens.

Les règles de calcul et d'estimation restent les mêmes pour l'IFI. C'est le cas lorsque les biens sont détenus indirectement au travers de société.

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Quels sont les biens immobiliers concernés ?

Il s'agit donc :

• des immeubles bâtis de toute nature :

  - locaux d'habitation (appartement dans un immeuble collectif avec dépendances dont cave et/ou parking, immeuble collectif de rapport, maison individuelle avec piscine, courts de tennis le cas échéant, immeuble de caractère exceptionnel tel qu'hôtel particulier, château, manoir, moulin, monument historique, etc.),

  - ou locaux professionnels ou commerciaux non déclarés au titre des biens professionnels exonérés (boutique, bureau, atelier, hangar et tout local de ce type) ;

• des droits réels immobiliers portant sur des immeubles bâtis (usufruit, droit d'usage ou d'habitation, droit d'emphytéose, droit d'un bail à construction) ;
• des immeubles ou fractions d'immeubles représentés par des parts ou actions de sociétés immobilières de copropriété (sociétés dites "transparentes").

La mise en vente au 1er janvier ou la promesse unilatérale de vente consentie au 1er janvier ne font pas sortir l'immeuble du patrimoine taxable. En revanche, la signature d'un compromis de vente entraîne directement le transfert de propriété du bien à l'acquéreur (et, en contrepartie, la naissance d'une créance au profit du vendeur), sauf si les parties ont prévu le contraire (condition suspensive d'obtention d'un prêt ou d'un permis de construire, par exemple).

Pour le calcul de l'ISF ou de l'IFI, le bien sera donc inclus dans le patrimoine de l'acheteur si le compromis a été signé avant le 1er janvier.

Quelle valeur ?

Les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés à leur valeur vénale réelle au 1er janvier de l'année d'imposition d'après une déclaration détaillée et estimative du redevable. L'ensemble des immeubles bâtis (ainsi que les SCI, …) doit être en effet déclaré à l'ISF sur l'annexe 1 ou l'annexe simplifiée S1 de la déclaration 2735 et ensuite les montants totalisés reportés sur la déclaration principale.

Pour l'évaluation des immeubles loués par leur propriétaire, il est tenu compte, le cas échéant, des conditions de location.

Lorsqu'un immeuble est occupé par son propriétaire, sans être loué, il ne peut, en principe, être évalué que comme un immeuble libre, sauf en cas d'occupation à titre de résidence principale.

Les biens immobiliers sont évalués et déclarés par leurs propriétaires redevables de l'ISF dans les mêmes conditions quelle que soit leur localisation géographique, c'est-à-dire qu'ils soient situés sur le continent, en Corse et dans les départements d'outre-mer.

A noter que si vous ne détenez que la nue-propriété du bien immobilier , cela ne rentre pas dans la base de calcul de votre ISF / IFI. C'est donc un schéma d'optimisation pour maitriser votre ISF.

Et la résidence principale ?

Pour l'assiette de l'ISF, les biens immobiliers sont retenus au prix auquel ils auraient pu être vendus si leur propriétaire avait décidé de les céder au 1er janvier. Néanmoins, dans le cas où il s'agit de la résidence principale de l'occupant propriétaire, l'administration fiscale autorise l'application d'un abattement, sur la valeur vénale réelle du bien, de 30 %.

Une question fiscale sur votre ISF ?

Et Patrim, c'est quoi ?

Patrim est une interface ouverte par la Direction générale des finances publiques depuis le 2 janvier 2014 et qui permet à un contribuable redevable de l'ISF ou de droits de succession d'obtenir une estimation de la valeur vénale de ses biens immobiliers par comparaison avec les opérations immobilières réalisées à proximité du lieu où se trouvent ses biens.

Le décret d'application du 2 août 2013 prévoit clairement que les simulations effectuées par un contribuable ne pourront pas être utilisées par l'administration fiscale dans le cadre d'un contrôle des déclarations fiscales . Ainsi le risque ne réside pas, du moins en principe, dans l'utilisation de l'interface. Il pourrait cependant résider dans l'inutilisation de l'interface par un contribuable, ce que l'administration fiscale, à l'occasion d'un contrôle, pourrait considérer comme un manque de diligence susceptible de faciliter la qualification de manquement délibéré du contribuable qui aurait sous-évalué la valeur d'un bien immobilier. Ce manquement délibéré étant sanctionné par une majoration de 40% de l'impôt ainsi que par des intérêts de retard.