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L'ISF est transformé à compter du 1er janvier 2018 en un « impôt sur la fortune immobilière » (IFI) dont l'assiette est constituée des seuls actifs immobiliers détenus par le contribuable, son conjoint (ou partenaire de PACS ou concubin) et ses enfants mineurs.

Concernant l'IFI 2024, il n'y a peu de changements par rapport à l'IFI 2023 sauf concernant certaines dettes. En effet, pour valoriser les titres de sociétés à compter de l'IFI 2024, les dettes contractées directement ou indirectement par la société (prêt bancaire, compte courant d'associé, etc.) pour financer un actif non imposable ne sont plus déductibles.

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Les personnes physiques non résidentes fiscales de France ne sont imposables à l'IFI que sur leurs actifs immobiliers imposables situés en France dont la valeur nette au 1er janvier excède 1,3M€.

Une question fiscale ?

Quelle assiette de l'IFI ?

Pour les personnes physiques résidentes fiscales de France, l'IFI est calculé sur la valeur nette au 1er janvier des actifs immobiliers situés en France et hors de France qui excède 1,3M€ constitués :

• des biens et droits immobiliers, y compris ceux placés dans une fiducie ou dans un trust ;
• des parts ou actions de sociétés ou organismes à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l'organisme ;
• des droits afférents à des contrats de crédit-bail immobiliers et de location accession (imposable à l'IFI chez le preneur ou l'accédant) ;
• de la valeur de rachat des contrats d'assurance rachetables et des bons ou contrats de capitalisation à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des unités de compte constitués d'actifs immobiliers imposables (imposable à l'IFI dans le patrimoine du souscripteur).

Les parts de SCPI et OPCI sont donc incluses dans l'assiette de l'IFI à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement, y compris dans le cas d'une détention par l'intermédiaire d'un contrat d'assurance-vie ou de capitalisation.

Quelles sont les dettes déductibles de l'IFI  ?

Il est mis en place par la loi de finances pour 2018, une liste exhaustive des dettes déductibles de la valeur des actifs immobiliers imposables pour l'IFI . Pour être déductibles ces dettes doivent exister au 1er janvier de l'année d'imposition, être contractées et supportées par le contribuable, et être afférentes à des actifs immobiliers imposables.

Concernant l'IFI 2024 comme indiqué, il n'y a peu de changements par rapport à l'IFI 2023 sauf concernant certaines dettes. En effet, pour valoriser les titres de sociétés à compter de l'IFI 2024, les dettes contractées directement ou indirectement par la société (prêt bancaire, compte courant d'associé, etc.) pour financer un actif non imposable ne sont plus déductibles.

Les dettes déductibles sont celles afférentes aux :

• Dépenses d'acquisition de biens ou droits immobiliers ;
• Dépenses de réparation et d'entretien ;
• Dépenses d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ;
• Dépenses d'acquisition des parts ou actions au prorata de la valeur des biens ou droits immobiliers.

Une question fiscale ?

Sont ici notamment visés les emprunts bancaires afférents à ces dépenses.

Par ailleurs, sont également déductibles les dettes afférentes aux impositions qui sont dues à raison de la propriété des biens.

Différents mécanismes sont mis en place pour limiter les abus relatifs à la prise en compte du passif déductible :

Certains prêts intrafamiliaux et ceux constitués auprès de sociétés liées au contribuable sont expressément exclus, sauf si justification du caractère normal des conditions du prêt (mesure de sauvegarde ouverte pour certains types de prêts).

Les prêts in fine deviennent seulement partiellement déductibles. Des annuités théoriques sont déterminées en divisant le montant de l'emprunt par le nombre d'années total de l'emprunt. Seule la somme de ces annuités correspondant au nombre d'années restant à courir jusqu'au terme est déductible.

Un mécanisme de plafonnement global du montant des dettes s'applique lorsque la valeur des actifs immobiliers taxables excède 5 M€ et que le montant des dettes excède 60% de cette valeur, le montant des dettes excédant ce seuil n'est admise en déduction qu'à hauteur de 50% de cet excédent, sauf si le redevable justifie que les dettes n'ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal.