La fiscalité des SCPI
La Société Civile de Placement Immobilier est une société d'investissement autorisée à émettre des parts dans le public et ayant pour objet exclusif l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif.
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L'acquisition de parts de cette société permet de se constituer des revenus par le reversement des loyers encaissés.
Le porteur de parts bénéficie du reversement de loyers, sans se préoccuper de la gestion, tout en bénéficiant d'un étalement du risque sur un patrimoine diversifié (qui peut être composé de locaux commerciaux, immeuble d'habitation, …).
Attention, si vous êtes non-résident, la fiscalité de la SCPI en tant que non résident est particulière tant au niveau de l'IR que de l'ISF/IFI.
Attention, avec la loi de finances pour 2018 , les parts de SCPI et OPCI entrent dans le champ d'application de l'IFI même en cas de détention au travers d'un contrat d'assurance-vie.
Une question fiscale sur votre investissement ?
Avantages de ce type de placement
La SCPI se présente comme une alternative à la détention en direct d'immobilier.
Ce placement regroupe de nombreux atouts :
- mutualisation des risques : la SCPI est composée de différents biens immobiliers. Cette diversification aboutit à une sensibilité moins importante aux fluctuations du marché local susceptibles d'affecter un bien ;
- accès à l'immobilier avec des mises de fonds limitées : l'investisseur peut adapter son investissement à son budget. Il peut ainsi développer et diversifier son patrimoine ;
- gestion par des professionnels agréés par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) : ils s'occupent de trouver des locataires, de gérer les questions financières (besoins de trésorerie, financement de travaux,…). L'agrément de l'AMF permet un contrôle du professionnalisme de ces sociétés (garanties suffisantes, sécurité des opérations, moyens financiers déployés) ;
- opportunité de se constituer des revenus complémentaires : l'achat de parts de SCPI, par exemple à crédit, permet de se constituer un patrimoine dont les revenus pourront rembourser le crédit dans un premier temps puis procurer des revenus réguliers et complémentaires lors de la retraite
La gestion est confiée à des professionnels de l'immobilier, vous n'avez donc pas à vous en occupez. Elles sont cependant en concurrence avec les OPCI.
Et l'impôt ?
Au niveau des revenus fonciers :
Les revenus fonciers perçus, après abattement des charges déductibles inhérentes au bien acquis (intérêts d'emprunts...), sont soumis au barème de l'impôt sur le revenu.
Les déficits fonciers éventuellement généré résultant de charges autres que les intérêts d'emprunt sont imputables sur le revenu global à hauteur de 10.700 € par an. L'économie d'impôt ainsi générée est proportionnelle au taux marginal d'imposition de l'investisseur.
Investissements en SCPI et Prélèvement à la source
Pour l'année 2018, les revenus fonciers provenant de parts de SCPI seront considérés comme des revenus non exceptionnels, et leur imposition sera donc neutralisée par le CIMR (Crédit d'Impôt Modernisation du Recouvrement). Depuis 2019, les revenus fonciers issus de parts de SCPI sont imposés sur le revenu par l'intermédiaire d'acomptes, mensuels ou trimestriels (selon le choix du contribuable), calculés par l'Administration fiscale sur la base de la déclaration de revenus.
Dans le cas où les parts de SCPI auraient été acquises en réalisant un emprunt, les intérêts de cet emprunt resteront déductibles, comme auparavant, des revenus fonciers pour le calcul de l'impôt sur le revenu.
Les déficits fonciers non imputés entièrement sur le revenu global, de même que les intérêts d'emprunts, sont reportables sur les revenus fonciers des dix années ultérieures.
Depuis le 1 er janvier 2004, les personnes physiques qui sont à la fois associées de sociétés civiles immobilières et propriétaires d'immeubles loués nus (non exclus du régime) peuvent bénéficier du régime micro foncier à condition que la somme des loyers bruts perçus à titre personnel et de la quote-part des recettes de la société n'excède pas 15.000 €.
Dans ce cas, les obligations déclaratives sont simplifiées et toutes les charges déductibles sont représentées par un abattement de 30 % sur les revenus fonciers.
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En cas de démembrement de propriété :
Régime applicable à l'usufruitier :
Sauf convention contraire, l'ensemble du bénéfice foncier dégagé par la SCPI est imposable entre les mains de l'usufruitier.
Les intérêts des emprunts effectivement versés par l'usufruitier de parts d'une SCPI détenant un immeuble loué, destinés à financer l'acquisition de l'usufruit de ces parts, sont déductibles de la quote-part du bénéfice foncier de la SCPI, imposable au nom de l'usufruitier.
Dans l'éventualité où la SCPI constate un déficit foncier, qui revient de droit au nu-propriétaire en l'absence de convention contraire, ce déficit foncier n'a pas pour effet de priver l'usufruitier du droit de déduire ces intérêts. Le déficit qui en résulte est imputable sur les revenus fonciers qu'il retire d'autres immeubles au cours de la même année ou des dix années suivantes.
Régime applicable au nu-propriétaire :
L'administration considère que les intérêts des emprunts contractés personnellement par l'associé nu-propriétaire de parts de SCPI, pour financer l'acquisition de la nue-propriété de ces parts, ne peuvent être déduits des revenus fonciers, dès lors que ces charges financières ne peuvent être considérées comme engagées directement en vue de l'acquisition ou de la conservation d'un revenu de la SCPI ou de la pleine propriété de la SCPI, mais seulement de l'acquisition des parts de nue-propriété.
Toutefois, l'administration fiscale a maintenu par mesure de tempérament, au profit des acquéreurs nus-propriétaires de parts ayant conclu des conventions de démembrement, la déductibilité des intérêts versés au titre des cinq premières annuités des emprunts souscrits avant le 1er janvier 2007.
Il est rappelé qu'une répartition différente de la charge fiscale peut être opérée au moyen d'une convention conclue entre l'usufruitier et le nu-propriétaire.
Une question fiscale sur votre investissement ?
Au niveau des revenus financiers :
En effet, une partie de la trésorerie de la SCPI peut être investie sur des supports collectifs financiers (OPCVM, …).
Ces revenus financiers générés par les placements mobiliers de la SCPI sont imposés à l'impôt sur le revenu, (plus les prélèvement sociaux ).
Les produits de trésorerie sont imposés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.
Les produits issus du placement de la trésorerie disponible sont soumis à la fiscalité des revenus de capitaux mobiliers et sont donc assujettis depuis le 1er janvier 2013 à un prélèvement forfaitaire obligatoire non libératoire. Celui-ci est de 24% pour les intérêts et de 21 % pour les dividendes.
Attention depuis 2018, c'est le régime de la flat tax qui s'applique.
La trésorerie est placée en certificats de dépôts négociables, comptes rémunérés ou valeurs mobilières.
Dans le respect de l’objet social de la SCPI, ces produits représentent une valeur accessoire par rapport aux loyers, excepté pendant les phases de constitution du patrimoine ou de liquidation.
Par exception, les foyers fiscaux percevant moins de 2 000 € d'intérêts peuvent opter pour l’application d’un prélèvement forfaitaire libératoire de l'impôt sur le revenu . Il n’existe pas d’option équivalente pour les dividendes.
Une question fiscale sur votre investissement ?
Et si vous revendez, que se passe t'il ?
En cas de cession, la plus-value imposable est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'achat compte tenu des frais d'acquisition et des droits de mutation à titre gratuit supportés. Cette dernière est imposable en tant que plus value immobilière des particuliers avec les abattements en fonction du délai de détention (exonération du principal au terme de 22 ans).
La plus-value nette ainsi déterminée est taxée au taux forfaitaire de 19 % (+ prélèvements sociaux compris).
Question à l'Expert ... Comment se calcule le TRI pour calculer la rentabilité de mon projet immobilier ? la réponse ici >> J’ai revendu mon bien alors que j’avais imputé mon déficit foncier sur mon revenu global il y a deux ans. Dois-je repayer des impôts ? la réponse ici >> J’ai fait de gros travaux déductibles sur un investissement locatif. Comment vont fonctionner les imputations sur mon revenu global ? Que se passe t’il si je revends ? la réponse ici >> Un déficit foncier issu de dépenses de grosses réparations engagées par un nu-propriétaire est il imputable sans limitation sur le revenu global de ce dernier ? la réponse ici >> |
Rappel du régime :
Les plus-values sur cessions de parts ou ventes d'immeubles de la SCPI sont imposées dans la catégorie des plus-values immobilières au taux de 19% auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux.
Les règles de détermination des plus-values immobilières sont identiques concernant la vente d'immeubles et les cessions de parts. S'agissant des cessions d'immeubles, celles-ci sont réalisées de façon occasionnelle, dans le respect de l'objet social de la société et conformément aux dispositions du Code monétaire et financier.
Pour les cessions réalisées depuis le 1er septembre 2013, il convient de distinguer l'imposition au titre de l'IR et l'imposition au titre des prélèvements sociaux.
Pour la détermination du montant imposable à l'IR, l'abattement est de :
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de la 6ème à la 21ème année : 6% par an.
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au terme de la 22ème année : 4% par an.
L'exonération d'IR est donc acquise après 22 ans de détention
Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux l'abattement est de :
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de la 6ème à la 21ème année: 1,65% par an.
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pour la 22ème année : 1,60% par an.
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au-delà de la 22ème : 9% par an.
L'exonération de prélèvements sociaux est acquise après 30 ans de détention.
La Société de gestion déclare et paie pour le compte de l'associé l'impôt sur la plus-value éventuellement dégagée par la cession des parts, impôt qui sera déduit du prix de vente au moment du règlement.
L'établissement de la déclaration et le paiement de l'impôt correspondant à la plus-value réalisée à l'occasion de la cession d'immeubles par la SCPI sont effectués à la diligence du notaire pour le compte de chacun des associés soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des plus-values immobilières.
Surtaxe applicable à certaines plus-values immobilières
Les plus-values d'un montant supérieur à 50 000 € réalisées dans le cadre de cession d'immeubles ou de parts de SCPI sont assujetties à une surtaxe calculée sur le montant de la plus-value nette et dont le taux varie de 2% à 6%.
Le seuil de 50 000 € est apprécié au niveau de la structure en ne tenant compte que du montant de la plus-value imposable correspondant aux droits des associés redevables de l'impôt sur le revenu (il n'est ainsi pas tenu compte de la quote-part de plus-value revenant à des associés soumis à l'impôt sur les sociétés, ni de la quote-part de la plus-value revenant à des associés personnes physiques bénéficiant d'une exonération).
