Fiscalité du bail à construction

Le bail à construction est un contrat régit par les articles L. 251-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitat (CCH). Il se caractérise essentiellement par le fait que le preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail. Il confère dès lors un droit réel immobilier en faveur du preneur.
En vertu de l’article L. 251-3 du CCH, les parties conviennent de leurs droits respectifs de propriété sur les constructions existantes et sur les constructions édifiées. La durée du bail est obligatoirement comprise entre 18 et 99 ans.

A noter que la loi de finances pour 2018 a créé un abattement exceptionnel sur les plus-values en vue de la construction de logements en zone tendue.

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Obligations du preneur :

Obligation de construire : le preneur s’engage à édifier des constructions sur le terrain loué qui peuvent conduire à la réalisation de toutes sortes d’immeubles (habitation, commercial, industriel etc.) dès lors où elles sont immobilières et substantielles, ainsi que clairement déterminées.
Obligation du paiement du loyer : le loyer est indispensable, mais il peut très bien être en argent ou en nature (par remise des constructions en fin de bail) ou associer ces deux modalités.
Obligation d’entretien des constructions : le preneur est tenu du maintien en bon état d’entretien et des réparations de toute nature.
Obligation de reconstruire : le preneur doit reconstruire les bâtiments qui ont péri sauf ceux ayant péri par cas fortuit ou force majeure.
Obligation de payer les charges de l’immeuble : le CCH précise que le preneur est tenu de toutes les charges, taxes et impôts relatifs tant aux constructions qu’au terrain. Toutefois cette obligation n’est pas d’ordre public.

Droits du preneur :

Droit réel immobilier sur le sol et les existants : il résulte de ce caractère que le bail à construction doit être publié au fichier immobilier.
Droit de construire les constructions prévues par le bail.
Droit de propriété temporaire sur les constructions édifiées par lui conformément aux stipulations du bail.
Droit d’exploiter librement les constructions existantes ou réalisées : cette liberté d’exploitation participe de l’équilibre économique de la convention.
Droit de céder ses droits : cette libre cession est un élément fondamental du bail.
Droit de consentir des servitudes et hypothèques.

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Aspects fiscaux du bail à construction :

Afin d’inciter à la conclusion du bail à construction qu’elle a créé, la loi du 16 décembre 1964 a prévu de l’exonérer de taxe de publicité foncière ainsi que de la TVA.
L’article 743, 1° exonère en effet explicitement les baux à construction de la taxe de publicité foncière. La taxe de publicité foncière est ainsi obligatoire et gratuite. Cette exonération est inconditionnelle : elle est acquise quel que soit le régime du bail au regard de la TVA (≠ bail emphytéotique).
Par application de l’article 261 D, 1° bis du Code Général des Impôts, les baux à construction sont en principe exonérés de TVA. Toutefois le bailleur a la possibilité d’opter pour l’assujettissement du bail à la TVA (article 260, 5° du CGI).

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