La fiscalité des plus-values en vue de la construction de logements en zone tendue
La loi de finances pour 2018 a créé un abattement exceptionnel sur les plus-values en vue de la construction de logements en zone tendue.
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Cet abattement exceptionnel de 70 % est applicable pour la détermination de l'assiette imposable (à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux) des plus-values de cession réalisées sur des terrains à bâtir et des immeubles bâtis lorsque l'acquéreur s'engage à démolir les constructions existantes pour reconstruire des logements, lorsque ces terrains ou immeubles bâtis sont situés en zone tendue.
Une question fiscale ?
Ce dispositif est réservé aux biens immobiliers qui sont situés dans des communes classées par arrêté conjoint des ministres chargés du budget et du logement, dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l'offre et la demande de logements.
Quelles sont les conditions ?
Un arrêté du 29 décembre 2017 précise qu'il s'agit des immeubles situés dans des communes classées en zones A et A bis telles qu'elles sont définies à l'article R 304-1 du Code de la construction et de l'habitation (Paris est dans la zone A bis).
Les régions et départements concernés sont les suivants :
•l'Ain,
•les Alpes-Maritimes (06),
•les Bouches-du-Rhônes (13),
•la Corse du Sud (2A),
•la Haute-Savoie,
•l'Hérault (34),
•l'Île-de-France (75, 77, 78, 91, 92, 93, 94, 95),
•l'Oise (60),
•le Nord (59)
•le Var (83).
Une question fiscale ?
L'abattement est applicable quelles que soient la qualité du cédant (personne physique ou société et sa domiciliation fiscale, en France ou à l'étranger. Peu importe également que l'acquéreur soit une personne physique ou une personne morale.
Pour ouvrir droit à l'abattement exceptionnel, la cession doit être précédée d'une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente, signée et ayant acquis date certaine entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020.
Pour ouvrir droit à l'abattement exceptionnel, la cession doit être réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse unilatérale ou synallagmatique de vente a acquis date certaine.
Pour que la cession ouvre droit à l'abattement exceptionnel, l'acquéreur doit s'engager à construire un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs.
Les bâtiments d'habitation collectifs construits doivent par ailleurs avoir une densité importante : le gabarit (la surface de plancher) doit représenter au minimum 75 % du gabarit autorisé (la surface de plancher maximale autorisée) tel qu'il résulte de l'application des règles du plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu.
Pour les biens immobiliers déjà bâtis, l'acquéreur doit s'engager à démolir la ou les constructions existantes afin d'y construire des logements dans les mêmes conditions.
L'acquéreur doit également s'engager à réaliser et à achever ces travaux de construction, dans un délai de quatre ans à compter de la date d'acquisition.
Ces engagements sont formalisés par une mention dans l'acte authentique d'acquisition.
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Quel est le montant de l'abattement ?
L'abattement porte sur l'assiette nette imposable des plus-values immobilières, donc après notamment prise en compte de l'abattement pour durée de détention. Le taux de l'abattement est en principe de 70 %.
Il est toutefois majoré à 85 % si, dans le programme immobilier que l'acquéreur s'engage à construire, les logements sociaux ou intermédiaires représentent au moins 50 % de la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire.
L'abattement exceptionnel est applicable pour la détermination de l'assiette imposable tant à l'impôt sur le revenu qu'aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières.
Il s'applique également dans les mêmes conditions pour la détermination de la surtaxe immobilière.
Une question fiscale ?
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