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Dans une structure sociétaire, la séparation de l'immobilier peut s'effectuer selon plusieurs techniques :

• cession de l'immeuble à un associé ou à une société civile,

• scission de la société d'exploitation,

• retrait d'immeuble et réduction de capital,

• distribution de dividendes en nature.

Cession de l'immeuble

Celle-ci va déclencher l'imposition des plus values à la charge de la société d'exploitation. En outre, des droits d'enregistrement seront dus par l'acquéreur. De plus, l'acquéreur supporte la charge financière de l'acquisition. Enfin, c'est la société d'exploitation qui disposera du produit de la vente, toute distribution engendrera une taxation au titre de dividende.

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Scission de la société d'exploitation

La scission implique la dissolution de la société d'exploitation et la création simultanée de deux sociétés, l'une recevant l'activité et l'autre l'immobilier. Les scissions peuvent bénéficier du régime de faveur des fusions, tant vis à vis des plus values qu'au regard des droits d'enregistrement, sous les conditions suivantes :

La société scindée comporte au moins deux branches complètes d'activité.

• Les sociétés bénéficiaires reçoivent chacune une ou plusieurs branches complètes d'activité, avec les éléments actifs et passifs correspondants.

• Les associés de la société scindée s'engagent à conserver pendant trois ans au moins les titres qui leur ont été remis proportionnellement à leurs droits dans le capital de la société scindée.

A défaut, la scission ne bénéficie pas du régime de faveur et cette opération génère des coûts fiscaux liés à la dissolution de la société : IS sur plus values, reprise de provisions, et imposition au nom des associés du boni de liquidation selon le régime des revenus de capitaux mobiliers.

Or, les actifs immobiliers ne peuvent constituer à eux seuls une branche complète d'activité et donc ne permettent pas de bénéficier du régime de faveur.

Retrait d'immeuble et réduction de capital

L'immeuble est attribué à un associé contre l'annulation de ses titres sociaux entraînant ainsi la réduction du capital et des réserves. Portant atteinte à l'égalité des associés, cette technique devra recueillir leur accord unanime. Outre le droit de partage, la sortie de l'immeuble de l'actif déclenche l'imposition des plus values professionnelles au niveau de la société d'exploitation.

Au niveau de l'associé, l'écart entre le prix de rachat de ses titres et leur prix d'acquisition est taxé comme une plus values.

Cette technique peut être optimisée par exemple grâce à une donation préalable des titres qui seront rachetés, le prix de revient des titres annulés étant la valeur des titres lors de la donation.

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Distribution de dividendes en nature

Le législateur n'impose aucun mode de paiement du dividende ; ce peut être en numéraire ou en nature. Ainsi, il est possible de procéder à une distribution de dividende par la remise en paiement de l'immobilier commercial. En pratique, cette opération est malaisée à réaliser du fait des montants en jeu et en raison de la présence de plusieurs actionnaires, l'immeuble étant difficilement divisible. Aussi, utilise-t-on un détour par la constitution d'une société civile.

L'apport de l'immeuble à une SCI va permettre de transformer celui-ci en parts, rendant ainsi plus facile sa transmission dans l'espace et dans le temps.

Si vous souhaitez télécharger des statuts d'une SCI, cliquez ici >>

Dans un premier temps, cette opération :

•  va générer l'imposition de la plus values sur l'immeuble au niveau de la société d'exploitation,

•  va être exonérée de droit d'enregistrement relatif à l'apport à titre pur et simple à la SCI,

•  va générer un loyer qui apparaîtra au niveau des charges de la société commerciale, celle-ci ayant perdu la propriété de l'immeuble, et constituera un revenu au niveau de la SCI.

Figurant désormais à l'actif d'exploitation de la société commerciale, les parts de la SCI vont être attribuées aux associés intéressés. L'opération est avantageuse à plusieurs titres :

• elle permet d'échelonner les attributions et d'en étaler la charge sur plusieurs exercices ;

• les associés peuvent être allotis en proportion de leurs droits (ce qui n'est guère envisageable avec un immeuble en direct) ;

• la plus value dégagée lors de l'apport constituera des réserves nouvelles qui faciliteront l'imputation comptable de l'opération.

Si vous souhaitez connaître les modalités pratiques de la constitution d'une SCI, cliquez ici >>

La sortie des parts de l'actif de la société d'exploitation peut être réalisée selon deux modalités :

• Par voie de distribution de dividendes en nature : ceci implique que la société dégage des bénéfices substantiels (cf. réserves suite plus value dégagée). A noter que si ce paiement de dividendes en actifs sociaux est réservé à certains associés, l'unanimité devra être requise. Au niveau de l'associé, la remise des parts sociales en paiement sera taxée en revenus de capitaux mobiliers.

• Par voie de réduction de capital : l'imposition au niveau de l'associé sera identique à celle prévue en cas d'attribution de l'immeuble, les bases d'imposition se situant au regard des titres annulés de la société commerciale.

Attention, de par la complexité de ces montages, nous vous conseillons de vous faire assister par des professionnels du droit (avocat, notaire, Expert Comptable ...).