La réglementation du meublé touristique et de location de courte durée
La règlementation applicable pour la location meublée « de courte durée » (également dénommée « touristique » ou « saisonnière ») diffère selon qu’il s’agit d’une résidence principale ou secondaire.
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La distinction entre logement principal ou secondaire
Tout d'abord, une définition s'impose car il convient de distinguer résidence principale et résidence secondaire au sens de la réglementation.
Une maison ou un appartement est considéré comme une résidence principale si on y habite au moins 8 mois dans l'année, sauf cas très exceptionnels (obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure).
La définition de la résidence secondaire indique que c'est un logement occupé occasionnellement dans l'année (pour les loisirs, les vacances, pendant les week-ends...).
Une question fiscale ?
La location de la résidence principale
La location de la résidence principale à des touristes par le biais d’une plateforme internet, de type Airbnb, est possible dans la limite de 120 jours par an sans que le bailleur ait à effectuer des démarches particulières aux termes de l’article L631-7-1 alinéa 5 du Code de la construction et de l’habitation.
A Paris, à compter du 1er décembre 2017, les personnes proposant à la location un meublé de tourisme doivent obligatoirement s’inscrire au préalable auprès du service en ligne mis en place par la Ville de Paris pour se voir délivrer ce numéro d’enregistrement, lequel devra être reporté sur leur annonce. A Bordeaux, cette obligation d’enregistrement entrera en vigueur le 1er mars 2018.
Attention, si l’annonce ne comporte pas de numéro d’enregistrement, le site ou l’agent immobilier par lequel est passé l’annonceur devra retirer son annonce.
Il est possible de louer plus de 120 jours si :
- vous prouvez une absence de plus de 4 mois dans l’année pour un problème de santé, des raisons professionnelles ou un cas de force majeure
- vous louez une chambre privée dans votre résidence principale. Les chambres d’hôte ne sont pas soumises à la limite des 120 jours.
Une question fiscale ?
La location de la résidence secondaire
Si le principe devait être que vous ayez le droit de louer votre résidence secondaire comme bon vous semble, il n’en reste pas moins que la législation en matière de location saisonnière s’est considérablement durcie depuis 2017, notamment dans les grandes villes comme Paris, et vous impose de respecter certaines obligations avant de pouvoir pratiquer une telle activité.
Certaines villes imposent l’obtention préalable d’une autorisation auprès de la mairie avant de pouvoir louer sa résidence secondaire. Les Villes concernées sont celles :
- de plus de 200 000 habitants
- Paris et les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne
- de plus de 50 000 habitants comportant des zones dites « tendues » (déséquilibre entre l’offre et la demande).
Une fois l’autorisation obtenue, la résidence secondaire ne sera plus considérée comme un logement d’habitation mais comme un local commercial.
A Paris, cette autorisation est assortie d’une compensation qui impose au bailleur :
- soit de proposer en compensation des locaux à autre usage que l’habitation dont il est propriétaire et qu’il va transformer en logements ;
- soit d’acheter un titre de compensation (ou commercialité) auprès d’un tiers, propriétaire de locaux affectés à un autre usage que l’habitation (bureaux, commerces…) qu’il va transformer en logements. Les prix sont négociés entre l’acheteur et le vendeur et varient en fonction du lieu où se situe votre local.
Une question fiscale ?
Cette règle qui peut varier selon les arrondissements impose d’acheter une surface équivalente d’un local commercial, voire même le double, qui doit être transformé en local d’habitation pour ne pas aggraver l’insuffisance de logements. Il s’agit alors de reconstituer la « perte » d’un logement (destiné à la location de courte durée) par la création d’un autre logement.
La compensation n’est pas une taxe, elle n’est pas matérielle : il s’agit du transfert de la commercialité d’un local à autre usage que l’habitation vers un local d’habitation, permettant à ce dernier d’obtenir un changement d’usage à caractère réel, c’est-à-dire définitif.
Ainsi, si une personne souhaite proposer sa résidence secondaire à la location touristique elle doit dans un premier temps obtenir une autorisation de changement d’usage avec compensation puis procéder au changement de destination du local d’habitation.
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Tous les schémas présentés ne doivent pas être réalisés dans un but principalement ou uniquement fiscal et doivent être impérativement validés par vos conseillers habituels.