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En principe, les contribuables domiciliés hors de France cédant des immeubles français doivent se faire représenter auprès de l'administration fiscale par un représentant accrédité en France. La désignation d'un représentant accrédité concerne toute nature de cession entrant dans le champ de l'article 244 bis A du Code Général des Impôts.

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Principes

Les contribuables domiciliés hors de France ne peuvent se faire représenter auprès de l'administration que par :

• l'acheteur du bien s'il est fiscalement domicilié en France ;
• les banques et établissements financiers exerçant leur activité en France ;
• les personnes agréées à cet effet par l'administration (certains organismes bénéficiant d'agréments permanents).
  

L'accréditation est accordée sur demande du contribuable et après instruction du dossier par l'administration dans les conditions habituelles (moralité fiscale du représentant proposé, examen de sa solvabilité, éventuellement garanties complémentaires).

La compétence du service chargé de l'instruction de la demande de désignation de représentant accrédité est définie en fonction :

• du lieu de situation de l'immeuble ou des droits immobiliers s'y rapportant ;
• du siège de la société concernée en cas de cession d'actions ou de parts de sociétés non cotées à prépondérance immobilière.
  

En cas de défaut de désignation d’un représentant, la conservation des hypothèques ou le service des impôts refuse l’accomplissement de la formalité fusionnée ou l’enregistrement au déposant.

Dispense de désignation

Certaines personnes bénéficient de dispenses automatiques de représentant accrédité dans les cas où les cessions remplissent l'un des critères suivants :

• le prix de cession est inférieur ou égal à 150 000 € ;
• le bien cédé bénéficie de l’exonération pour durée de détention (délai de 30 ans).

En pratique, le notaire n'a donc plus à soumettre aux services fiscaux le projet d'acte de cession en cause ainsi que le projet de déclaration de plus-value y afférent pour obtenir la dispense. Le rédacteur de l'acte apprécie lui-même si les critères ouvrent droit au bénéfice de la dispense automatique.

Depuis 2015 : la loi supprime l'obligation de désigner un représentant fiscal en France pour les non-résidents domiciliés dans un Etat de l'Espace économique européen (EEE), hors Liechtenstein.

Cette suppression vise à mettre la France en conformité avec le droit européen, celle-ci ayant été mise en demeure par la Commission européenne de supprimer le dispositif de la représentation fiscale au sein de l'EEE.

Ainsi, pour l'établissement de l'IR dû au titre de 2014, de l'ISF dû à compter de 2015 et du prélèvement forfaitaire applicable aux cessions d'immeubles ou droits représentatifs de ces biens réalisées à compter du 1er janvier 2015, les ressortissants des Etats précités sont désormais dispensés de désigner un représentant fiscal. S'agissant des plus-values immobilières, lorsque le cédant est une société de personnes dont le siège est établi dans un Etat de l'EEE (hors Liechtenstein), l'obligation de désigner un représentant fiscal s'apprécie au regard de la situation de chacun des associés.

Une question fiscale ?

La responsabilité du représentant

Aux termes de l'article 171 quater de l'annexe II au Code Général des Impôts (CGI), le représentant s'engage :

• à remplir les formalités auxquelles est soumis le non-résident ;
• à acquitter le prélèvement en ses lieu et place, ainsi que, le cas échéant, l'amende prévue à l'article 1770 quinquies du CGI.
  

Les formalités que doit remplir le représentant au lieu et place du non-résident sont :

• celles incombant à la généralité des résidents, soit au moment de la rédaction de l'acte, soit au moment de l'enregistrement de l'acte ;
• celles échéant aux non-résidents et relative au dépôt de la déclaration de plus-value.

En imposant la désignation d'un représentant qui s'engage à acquitter l'impôt au lieu et place du contribuable non domicilié en France, les articles 244 bis A du CGI et 171 quater de l'annexe II à ce Code ne dispensent pas ce dernier, qui conserve la qualité de redevable légal, de son obligation au paiement. Le contribuable au même titre que son représentant fiscal peut donc être indistinctement poursuivi par l'administration pour la totalité de l'impôt dû.

Mais, en s'engageant à acquitter les sommes dues au lieu et place du non-domicilié, le représentant s'assimile au redevable lui-même.
L'administration estime dès lors qu'il répond de l'obligation sur ses biens personnels qui peuvent être poursuivis selon la même procédure et avec les mêmes garanties que s'il s'agissait de ceux du contribuable.

Dans la mesure où il résulte clairement de l'acte imposable soumis à la formalité ou, à défaut, d'un document quelconque annexe à la déclaration que le non-domicilié figurant comme vendeur dans la déclaration de plus-value a bien désigné comme représentant la personne qui y est portée en cette qualité, il y a lieu de considérer que les notifications propres à la procédure fiscale et concernant le non-domicilié sont valablement faites au représentant.

Au final, il est donc important de choisir un représentant de confiance pour vous représenter auprès de l'administration fiscale !