La fiscalité des OPCI

 

L'organisme effectue des investissements dans des immeubles qu'il donne en location ou fait construire exclusivement en vue de leur location. Il ne doit pas acquérir ces actifs immobiliers dans le seul but de les revendre. Les OPCI doivent, sauf exception, faire l'objet d'un agrément de l'AMF.

Les parts ou actions des OPCI sont émises à tout moment à la demande des porteurs, sur la base de la première valeur liquidative établie après la date limite de centralisation des demandes de souscription, augmentée de la valeur variable de la commission et, le cas échéant, de la commission de souscription.

L'OCPI est le successeur de la SCPI, en ce qu'il reprend ses avantages actuels (mutualisation des risques, gestion par des professionnels agrées par l'AMF, …) mais bénéficie également d' atouts supplémentaires  comme plus de liquidité et un régime de distribution favorable pour les porteurs de parts (obligation de distribuer au mini 85% des revenus et plus-values).

 

Une question fiscale ?

 

Les formes possibles d'OPCI

Les OPCI peuvent prendre la forme de fonds de placement immobilier (FPI) ou de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) :

Fonds de placement immobilier (FPI)  :

Le FPI ne dispose pas de la personnalité morale. Ses actifs immobiliers sont constitués d'immeubles et de parts de sociétés non cotées ayant une majorité d'actifs immobiliers (en pratique, il s'agit essentiellement de SCI).

Société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) :

Les SPPICAV sont des sociétés anonymes, disposant de la personnalité morale. Sont admissibles aux SPPICAV, en plus des immeubles et parts de sociétés non cotées, les parts de sociétés foncières cotées (SIIC et sociétés équivalentes à l'étranger). Les SPPICAV doivent être composées d'immeubles et parts de sociétés non cotées à hauteur d'au moins 51 % de l'actif de la société.

L'inclusion de titres cotés dans les actifs immobiliers permet d'offrir une plus grande liquidité et une plus grande flexibilité dans la gestion du produit, notamment en cas de baisse du marché immobilier.

 

Une question fiscale ?

 

Composition de l'actif de l'OPCI 

L'actif d'un OPCI doit être constitué à hauteur de 60 % au minimum des actifs immobiliers suivants :

•  des immeubles construits ou acquis (5 au moins différents), en vue de la location et des droits réels portant sur de tels biens ;

•  certaines parts de sociétés de personnes ;

•  des actions négociées sur un marché et émises par une société dont l'actif est principalement constitué d'immeubles acquis ou construits en vue de la location, de droits réels portant sur de tels biens, de droits détenus en qualité de crédit-preneur afférents à des contrats de crédit-bail portant sur des immeubles en vue de leur location ou de participations directes ou indirectes dans les sociétés qui ne sont pas admises aux négociations sur un marché réglementé ;

•  des parts ou actions d'OPCI et de parts ou actions ou droits détenus dans des organismes de droit étranger ayant un objet équivalent, quelle que soit leur forme ;

•  des instruments financiers admis aux négociations sur un marché réglementé.

L'actif des OPCI doit également être constitué au minimum à hauteur de 5 % de :

•  dépôts et des instruments financiers à caractère liquide ;

•  liquidités ;

•  certaines avances en compte courant.

La part de l'immobilier non coté ne doit jamais représenter moins de 60 % ou 51 % de l'actif (SPPICAV).

L'OCPI ne doit pas avoir son actif composé de plus de 10 % de l'une des catégories d'instruments financiers suivants :

•  actions négociées sur un marché réglementé et émises par une société dont l'actif est principalement constitué d'immeubles acquis ou construits en vue de la location ;

•  certains instruments financiers ;

•  parts ou actions d'OPCVM ;

•  obligations et dépôts à terme.

Depuis le 8 août 2015 , les OPCI peuvent désormais acquérir des meubles meublants, des biens d'équipement ou tous biens meubles affectés aux immeubles détenus et nécessaires au fonctionnement, à l'usage ou l'exploitation de ces derniers. Néanmoins ces acquisitions ne sont accordées que dans la mesure où elles représentent l'activité accessoire de l'OPCI et que les meubles sont destinés à la location.

 

Question à l'Expert ...

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Quelle est la fiscalité ?

 

 

FPI

SPPICAV

Associé personne physique

Revenus et bénéfices

Imposition des revenus effectivement distribués dans la catégorie des :

 

revenus fonciers  : pour les revenus locatifs (régimes Malraux, Robien, Demessine, Girardin ne sont pas applicables)

 

revenus mobiliers  : intérêts, dividendes

Imposition des revenus distribués à l'IR dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers (RCM) suivant le régime des dividendes

 

L'abattement de 40 % n'est pas applicable

Plus-values réalisées par le fonds

Imposition de la PV selon le régime des plus-values mobilières

 

Cession d'immeubles par le fonds

Imposition de la PV selon le régime des plus-values immobilières

 

Les majorations forfaitaires pour frais d'acquisition (7,5 %) et pour travaux (15 %) ne sont pas applicables

Cession de parts

Imposition de la PV éventuellement réalisée au titre des plus-values immobilières

Imposition de la PV éventuellement réalisée au titre des plus-values mobilières

 

Et si l'associé est une entreprise soumise à l'IS ?

Les résultats distribués sont inclus dans le résultat imposable à l'IS de l'OPCI dans les conditions de droit commun. En cas de cession de parts, la PV éventuelle est traitée comme une plus-value à court terme imposable comme un résultat ordinaire.

 

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