La fiscalité de la Loi Malraux

 

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Le dispositif de la loi Malraux a été profondément modifié par la loi de Finances pour 2009 ( en savoir plus >> ).

 

Le régime actuel avec réduction d'impôt (après la loi de finances 2009) s'applique aux logements d'habitation situés dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, à condition que les travaux soient déclarés d'utilité publique.

Bien que devant opérer une restauration complète de l'immeuble, les travaux peuvent ne porter que sur les parties de l'immeuble qui nécessitent une intervention. Enfin, en aucun cas les travaux ne doivent devenir des travaux de construction ou d'agrandissement de la surface de l'immeuble.

L'opération de restauration doit être réalisée à l'initiative du propriétaire de l'immeuble, ou d'une collectivité publique.

Enfin, par rapport à l'ancien système ou l'engagement était de 6 ans, le propriétaire doit prendre l'engagement de louer le local pendant une durée de neuf ans.

Remarque : la location doit prendre impérativement effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement des travaux de restauration.

 

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Pour qui ce régime ?

Ce dispositif bénéficie aux contribuables fiscalement domiciliés en France auxquels sont assimilés les non-résidents Schumacker (éligibles donc à la réduction d'impôt).

Les expatriés français ne peuvent donc pas en bénéficier.

En revanche, en sont exclus, les autres contribuables qu'ils soient :

  • domiciliés hors de France (hors cas des non-résidents Schumacker),
  • à Monaco même s'ils sont assujettis en France à l'impôt sur le revenu en application de la convention fiscale franco-monégasque.

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Quelles dépenses sont concernées ?

Le dispositif est réservé aux opérations de restauration complète d'immeubles bâtis situés :

  • soit dans un secteur sauvegardé ;
  • soit dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) lorsque la restauration a été déclarée d'utilité publique ;
  • soit dans une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AVAP) lorsque la restauration a été déclarée d'utilité publique ;
  • soit enfin, pour les opérations de restauration engagées jusqu'au 31 décembre 2015, dans un quartier ancien dégradé lorsque la restauration a été déclarée d'utilité publique.

Attention, la location doit prendre effet dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux.

De manière non exhaustive :

  • dépenses de réparation, d'entretien, d'amélioration,
  • primes d'assurance,
  • impositions,
  • frais d'adhésion à des associations foncières urbaines de restauration,
  • dépenses de travaux spécifiques à ces logements réalisés de la date de délivrance du permis de construire, ou de l'expiration du délai d'opposition à la déclaration préalable et jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivante,
  • provisions versées au syndic.

 

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Quels sont les biens concernés ?

Nouveauté 2016 : prorogation et aménagement du nouveau dispositif Malraux

Les opérations de restauration pour lesquelles une demande de permis de construire ou la déclaration de travaux est déposée à compter du 1er janvier 2009 ouvrent droit à un autre avantage sous la forme d’une réduction d’impôt.
L’article 5 de la LF 2016 prolonge de deux ans le bénéfice de la réduction d’impôt au titre des investissements réalisés dans les quartiers anciens dégradés. En sont ainsi éligibles les dépenses exposées jusqu’au 31 décembre 2017.
L’article 79 de la LF 2016 vient quant à lui étendre le bénéfice du dispositif « Malraux » aux dépenses supportées en vue de la restauration complète d’un immeuble bâti situé dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé. Un arrêté ministériel doit fixer la liste de ces quartiers. Ce dispositif s’applique aux dépenses réalisées à compter du 1er janvier 2016 jusqu’au 31 décembre 2017.

Locaux situés uniquement dans :

  • un secteur sauvegardé,
  • une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP),
  • une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AVAP),
  • ou, jusqu'au 31 décembre 2017, dans un quartier ancien dégradé.

Attention sont exclus :

  • les immeubles détenus par des sociétés à l'IS,
  • les immeubles dont le droit de propriété est démembré.

 

Quelles affectations pour le logement ?

Le bien doit être donné en location nue, dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux et pendant 9 ans minimum et procurer des revenus imposables dans la catégorie des revenus fonciers :

  • si le local est affecté à usage d'habitation, il doit constituer l'habitation principale du locataire ;
  • le local peut être loué à un usage autre que l'habitation s'il n'a pas été originellement destiné à l'habitation.

A noter que sont exclus les comme locataires : les membres du foyer fiscal, ascendants ou descendants du contribuable (et/ou des associés si le logement est la propriété d'une société).

 

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Quel est le régime fiscal ?

Les revenus sont imposés entre les mains des propriétaires (ou des associés de SCI lorsque l'immeuble appartient à une telle société) dans la catégorie des « revenus fonciers », déduction faite de certaines charges.

Ainsi, ouvrent droit à réduction :

  • les charges foncières énumérée par la loi ( les dépenses de réparation et d'entretien, les primes d'assurance, les dépenses d'amélioration afférentes à des locaux d'habitation …) ;
  • certaines dépenses particulières ou travaux imposés et/ou autorisés par l'autorité publique (dépenses de travaux de démolition imposés par l'autorité publique, …).

 

prélèvement à la source

 

Le taux de réduction ?

Le taux de la réduction d'impôt diffère selon la zone de protection concernée.

Il est égal à 22 % du montant des dépenses pour les immeubles situés dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP).

Ce taux passe à 30% du montant de dépenses pour les immeubles situés dans un secteur sauvegardé.

Attention, le taux de réduction s'applique sur un plafond annuel de 100 000 €.

Remarques : les dépenses ouvrant droit à la réduction d'impôt sont celles supportées par les contribuables à compter soit de la date de délivrance du permis de construire soit de l'expiration du délai d'opposition à la déclaration préalable jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant.


 

 

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