Démembrement de propriété et fiscalité
Tout bien est susceptible d'être démembré : un immeuble, un meuble, un portefeuille de valeurs mobilières, un contrat de capitalisation etc.
Sur une somme d'argent, cela devient un quasi usufruit. Le quasi-usufruit, c’est en effet l’usufruit des choses consomptibles, c’est-à-dire des choses qui se consomment par le premier usage.
Et en cas de cession, il convient d’opérer une distinction selon l’origine du démembrement afin de calculer le prix de revient en cas de démembrement de propriété lorsqu'il y a plus-value.
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On peut réaliser ces opérations soit en transmettant la nue propriété par exemple mais également en l'achetant. on parle alors d'acquisition de la nue-propriété d'un bien (pour sa retraite, ou pour des raisons d'optimisation fiscale).
Le droit de propriété est en effet composé de deux éléments :
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l'usufruit, composé du droit d'utiliser le bien (occupation d'un logement…) et du droit d'en recevoir les revenus (loyers d'un appartement, intérêts de placements, etc.). Ce sont des droits par nature temporaires.
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la nue-propriété qui correspond au droit de disposer du bien, c'est-à-dire de le donner, de le modifier, de le détruire ou de le vendre.
Un usufruit coexiste toujours avec une nue-propriété. La propriété est dite "démembrée".
Il est donc possible de démembrer volontairement la propriété d'un bien de façon à transmettre un capital aux enfants et d'en garder l'usage et/ ou les revenus.
Une question fiscale ?
Donnez tout en profitant de ses biens : donnez en se réservant l'usufruit !
La donation avec réserve d'usufruit consiste à donner ses biens (à son conjoint, ses enfants ou à une tierce personne) tout en préservant l'usufruit, c'est-à-dire le droit d'usage et de disposition des meubles et immeubles donnés. Il s'agit d'un démembrement temporaire de propriété. L'usufruitier transmet la propriété de ses biens à un nu-propriétaire, qui deviendra pleinement propriétaire à l'échéance; mais il conserve tout droit sur le bien.
L'usufruit peut être viager : il s'éteindra au décès de l'usufruitier ou temporaire : il prendra alors fin à un terme convenu.
Le principal intérêt de ce mécanisme est également de permettre la donation-partage, où les deux époux, tous deux donateurs, possèdent conjointement et simultanément l'usufruit. La donation-partage permet au survivant, avec le jeu d'une clause dite de réversion, de devenir seul usufruitier au décès de son conjoint.
Une question fiscale ?
Et fiscalement, comment se calcule les droits ?
Les droits de donations sont calculés sur la valeur de la nue propriété et non de l'entière propriété. L'assiette taxable s'en trouve donc réduite.
La valeur de la nue propriété, ainsi transmise, est fixée forfaitairement à une fraction de la valeur de la propriété du bien en fonction de l'âge de l'usufruitier.
Et en cas de cession, il convient d’opérer une distinction selon l’origine du démembrement afin de calculer le prix de revient en cas de démembrement de propriété lorsqu'il y a plus-value.
Tous les schémas présentés ne doivent pas être réalisés dans un but principalement ou uniquement fiscal et doivent être impérativement validés par vos conseillers habituels.
Questions à l'Expert ... Quelle évaluation de l'usufruit retenir pour le calcul des droits d'enregistrement ? la réponse ici >> Un déficit foncier issu de dépenses de grosses réparations engagées par un nu-propriétaire est il imputable sans limitation sur le revenu global de ce dernier ? la réponse ici >> Peut-on faire une donation sans passer devant notaire ? la réponse ici >> Je suis remarié. Je n'ai pas d'enfants de ce deuxième lit mais j'en ai d'un premier lit. Comment faire pour protéger mon conjoint ? la réponse ici >> Nous avions, mon époux(se) et moi-même, procédé à une donation au dernier vivant. Nous divorçons. Que va-t-il advenir de cette donation ? la réponse ici >> Comment s’applique l’abattement de 30% en matière ISF/IFI dans le cadre d’une habitation principale détenue en démembrement ? la réponse ici >>
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Lorsque l'usufruit prendra fin , les nus-propriétaires recouvreront la pleine propriété en franchise de droits de succession.
