La fiscalité des revenus fonciers bruts

 

Les revenus tirés des propriétés bâties ou non bâties sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers . La question qui se pose ici est celle de savoir comment se détermine le montant des recettes brutes à déclarer.

 

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Quels types de revenus sont concernés ?

Les revenus des propriétés bâties et des biens assimilés

Une propriété bâtie est une construction fixée au sol à perpétuelle demeure ayant un aspect de véritable bâtiment.

Exemples : maisons, usines, magasins, bureaux...

Un bien assimilé à une propriété bâtie ne remplit pas ces critères par nature mais se trouve imposable dans la catégorie des revenus fonciers par son utilisation.

 

Une question fiscale ?

 

Exemples :

  • Bateau utilisé en un point fixe aménagé pour l'habitation, le commerce ou l'industrie lorsque ce dernier n'est pas destiné à la navigation et qu'il est soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties
  • Outillage des établissements industriels faisant corps avec l'immeuble (il peut être scellé en plâtre par exemple et de manière générale il ne faut pas qu'il puisse être détaché sans que soit détérioré ou fracturé l'outil ou le fonds.
  • Installations commerciales ou industrielles  : il s'agit ici des installations pouvant s'assimiler à des constructions dans la mesure où en raison de leur poids/taille, il n'est pas possible de les déplacer via un moyen de transport normal et qui a dû, à l'origine être assemblé sur place ou sur un terrain proche de l'emplacement définitif (il s'agit par exemple des grands réservoirs à combustibles).

Quid des recettes accessoires ? Il est important d'ajouter que les recettes accessoires à la location des propriétés bâties décrites ci-dessus doivent être incluses dans les revenus fonciers, s'ils n'ont pas été inclus préalablement dans les bénéfices professionnels. Il peut s'agir de la location du droit d'affichage (louer un balcon, une toiture pour un affichage ou une publicité lumineuse) ou de manière générale, toutes les redevances trouvant leur origine dans le droit de propriété ou d'usufruit conférant un droit par la mise à disposition à des tiers par un propriétaire.

Les revenus des propriétés non bâties

Comme pour les propriétés bâties, les revenus tirés des propriétés non bâties seront imposables dans la catégorie des revenus fonciers , qu'il s'agisse des locations des propriétés en elles-mêmes ou des recettes qui y sont attachées.

Il peut s'agir notamment des :

  • Terres agricoles  lorsqu'une propriété rurale non bâtie est donnée en location pas bail à ferme
  • Carrières, sablières, tourbières : seulement si la location ne porte pas sur un établissement muni du mobilier/matériel nécessaire à son exploitation et ne s'accompagne pas de la location d'éléments incorporels du fonds de commerce
  • Courts de tennis, terrains de sport : seulement si le contrat ne porte que sur les terrains ou bâtiments non munis du matériel et du mobilier d'exploitation.
  • Terrains de camping nu : seulement si l'opération de location n'assure pas un service de gardiennage (lui conférant alors un caractère commercial).
  • Terrains servant de dépôt d'ordures  : seulement si les redevances ne sont pas incluses dans les bénéfices d'une entreprise
  • Terrains occupés par des étangs  : seulement si la location par un propriétaire du droit de pêche n'es pas comprise dans les bénéfices d'une entreprise (sinon ce sera compris dans les bénéfices agricoles)

Quid des recettes accessoires ? Pour les propriétés non bâties, il s'agira ici de la location du droit de chasse, du droit d'exploitation de carrières (si cela porte exclusivement sur le gisement : s'il y a une location du matériel, cela sera compris dans les BIC), de la redevance tréfoncière (indemnités payées par un concessionnaire de mines au propriétaire des terrains) et l'exploitation d'une source thermale.

 

Une question fiscale ?

 

Comment est déterminé le loyer brut ?

Les recettes brutes touchées par le bailleur seront essentiellement les loyers tirés des propriétés bâties ou non bâties (avec leurs accessoires) développées ci-dessus. Il convient, pour définir le loyer brut de chaque immeuble, de prendre en compte tous les loyers réellement perçus. Il s'agira alors du loyer (tel que mentionné sur le bail) additionné à un complément si le loyer est anormalement bas ou que le bailleur renonce à percevoir des loyers.

Cas spécifique des dépenses mises par convention à la charge des locataires

Ces dépenses indument payées par le locataire à la place du bailleur vont s'ajouter aux recettes brutes, alors imposables au titres des revenus fonciers si (conditions successives) :

  • Les dépenses sont payées directement à des tiers par le locataire à la place du propriétaire ou remboursées au propriétaire
  • Une clause stipule l'obligation du locataire de payer cette dépense

Si les deux conditions sont satisfaites, les ajouts suivants devront être faits sur le total des recettes brutes :

  • Somme des réparations autres que les réparations locatives payées par le locataire
  • Impôts à la charge du propriétaire payées par le locataire (telle que la taxe foncière)
  • Les primes d'assurances contre les risques dont le propriétaire est responsables (Il s'agit de charges déductibles, elles pourront être retranchées par la suite soit en faire totalement abstraction – admis par le fisc)

Concernant les travaux de construction/reconstruction/ag randissement dans le cadre d'un bail à réhabilitation, leur valeur est exonérée lorsque la réalisation est expressément prévue et revient sans indemnité au bailleur en fin de bail. 

 

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