Au niveau des revenus fonciers ...

C'est le régime du Micro-foncier qui s'applique …

Le régime du micro-foncier s'applique automatiquement si le revenu net foncier ne dépasse pas 15.000 €.

Il existe des exceptions au régime du micro-foncier :

• s'il s'agit d'immeubles détenus en nue-propriété ;
• s'il s'agit d'investissements soumis aux lois Malraux, Méhaignerie, Périssol, Besson, Lienemann, de Robien.

Dans ces cas là, c'est le régime de droit commun qui s'applique.

Concernant les SCI soumises à l'impôt sur le revenu et les SCPI, ils sont également soumis à ce régime sous réserve que le contribuable soit également propriétaire d'un bien immobilier donné en location nue. Dans ce cas, la limite de 15 000 € s'apprécie en prenant en compte la quote-part du contribuable dans les recettes brutes des sociétés concernées.

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Le contribuable est alors dispensé de remplir une déclaration spécifique (déclaration n° 2044). Il lui suffit de reporter, sur la déclaration d'ensemble, le montant des recettes locatives.

Le revenu net imposable sera déterminé en appliquant aux sommes en question un abattement forfaitaire de 30 %.

Si ce régime est applicable de plein droit, il est toutefois possible d'opter pour le régime réel d'imposition, pour une durée irrévocable de 3 ans (reconductible tacitement par période de 3 ans), s'il s'avère qu'il est plus avantageux de déduire les charges pour leur montant réel.

C'est le cas par exemple en cas de travaux importants pouvant être déduits.

C'est le régime de plein droit qui s'applique …

Ce régime est applicable de plein droit lorsque le revenu brut foncier annuel excède 15 000 € et sur option dans le cas contraire.

Dans ce régime, les loyers sont soumis au barème général de l'impôt sur les revenus avec des modalités particulières.

Le revenu foncier imposable est alors calculable de la manière suivante :

• la somme des loyers bruts après une déduction de certaines charges (primes d'assurance, …)

• et la déduction de certains frais réels inhérents au bien acquis (travaux, intérêts d'emprunt…)

Lorsque les charges dépassent les recettes, il se crée un déficit foncier qui s'impute d'abord sur les autres revenus fonciers du contribuable, puis sur son revenu global dans la limite de 10 700 € par an.

Attention cependant, les déficits provenant des intérêts d'emprunt ne s'imputent pas sur le revenu global.

Ils sont reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Et si vous vendez, que se passe t'il  ?

Les plus values immobilières réalisées par des personnes physiques sont imposées à un taux proportionnel de 27%.

Lors de la cession d'un bien immeuble, la plus-value imposable est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'achat compte tenu des frais d'acquisition et des droits de mutation à titre gratuit supportés.

Le prix d'acquisition est majoré :

• des frais d'acquisition pour leur montant réel, sur justificatif ou par le biais d'un forfait égale à 7,5 % du prix d'acquisition ;
• des dépenses de travaux pour leur montant s'ils sont réalisés par une entreprise extérieure, sur justificatif ou d'un forfait de 15 % en cas de cession d'un bien plus de cinq ans après son acquisition (sans justificatif).

La plus-value brute ainsi déterminée fait l'objet d'un abattement :

• lié à la durée de détention : 10 % par année de détention au delà de la cinquième année de détention ;
• fixe de 1 000 € applicable à chaque vente d'immeuble.

La plus-value nette ainsi calculée est imposée à 27% .

Les cessions d'immeubles dont le prix est inférieur à 15 000 € sont exonérées pour les immeubles bâtis.

Les immeubles, détenus depuis plus de quinze ans lors de leur cession, sont exonérés de tout impôt sur les plus-values, compte tenu de l'abattement spécifique de 10 % par an au-delà de la cinquième année.

Si la cession dégage une moins-value, il n'est pas possible de l'imputer sur d'autres plus-values immobilières, même si les cessions sont réalisées la même année.

La déclaration intervient au moment de l'acte de vente, le dépôt du formulaire et le paiement de l'impôt étant effectué par le notaire, pour le compte du vendeur.