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Fiscalité des Monuments Historiques

Attention depuis 2012 : sujet au rabot des niches fiscales

Rappel : à compter de 2009, le régime des Monuments historiques est subordonné à l'engagement par leur propriétaire de les conserver pendant au moins 15 ans à compter de l'acquisition.

Pour pouvoir bénéficier du régime fiscal avantageux des monuments historiques , les SCI non familiales et les immeubles mis en copropriété doivent faire une demande d'agrément auprès du ministre chargé du budget, après avis du ministre chargé de la culture. Les critères permettant d'obtenir cet agrément étant très stricts, l'instruction de ces demandes aboutit à de nombreux refus. 

Pour y remédier, le projet de loi de finances pour 2015 propose de revoir ces critères , notamment, en supprimant les notions d'intérêt patrimonial et celle d'importance des charges d'entretien.

Par contre, cet investissement est exclu du plafonnement globale des niches.

 

 

Le statut dérogatoire accordé en faveur des Monuments Historiques encourage les investisseurs à acquérir ce type de bien, dans le but de le restaurer et de le louer en respectant certaines conditions. Les contribuables propriétaires d'un monument historique peuvent bénéficier, sous certaines conditions, d'avantages fiscaux (imputation des charges,…).

 

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Pour qui ce nouveau régime ?

Le bénéfice du régime applicable aux propriétaires de monuments historiques et assimilés est subordonné à leur engagement de conserver la propriété des immeubles pendant une période d'au moins 15 années à compter de leur acquisition, y compris lorsque celle-ci est antérieure au 1er janvier 2009.

L'engagement de conservation s'applique aux propriétaires de monuments détenus directement ou par personne interposée, que ce soit ou non en pleine propriété.

Le délai de 15 ans constitue une durée minimale décomptée de date à date à compter de l'acquisition du bien.

L'acquisition s'entend :

  • en cas d'acquisition à titre onéreux : de la date de la signature de l'acte authentique d'achat de l'immeuble ou des parts ;
  • en cas de donation ou de succession :
  • lorsque les héritiers, légataires ou donataires reprennent l'engagement du défunt ou du donateur, à compter de la date de l'engagement pris par ce dernier. L'engagement de conservation s'entend alors de la durée restant, le cas échéant, à courir à la date de la mutation à titre gratuit ;
  • à défaut (si le précédent propriétaire du bien acquis à titre gratuit ne pratiquait pas les déductions autorisées par le régime spécial) de la date de la succession, de la donation ou du legs portant sur ces biens.

Condition tenant au mode de détention des immeubles

Le régime dérogatoire propre aux immeubles historiques ou assimilés n'est, en principe, pas ouvert aux immeubles détenus par des sociétés civiles non soumises à l'IS, sauf :

  • lorsque la société civile non soumise à l'IS obtient un agrément délivré par le ministre chargé du budget,
  • ou lorsque ses associés sont membres d'une même famille,
  • soit enfin, sous certaines conditions, en cas de détention via une société constituée à l'initiative de collectivités publiques.

 

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Quels investissements immobiliers sont concernés ?

Sont concernés les Immeubles classés monuments historiques, les immeubles inscrits à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques, les immeubles qui font partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier, ou en raison du label délivré par la "fondation du patrimoine",les parts de SCPI qui ont investies dans ce type d'immobilier .

Nouveauté 2014 : la loi de finances pour 2014 a recentré le régime fiscal favorable applicable aux monuments historiques (modalités dérogatoires de prise en compte des charges foncières, imputation sans limite du déficit) aux seuls immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou bénéficiant du label "Fondation du patrimoine".

Les immeubles bénéficiant uniquement d'un agrément ministériel en sont exclus à compter de l'imposition des revenus perçus en 2014. Toutefois, la loi a prévu une mesure de tolérance pour les immeubles ayant fait l'objet d'un agrément ministériel antérieurement au 1er janvier 2014, qui peuvent continuer à bénéficier des anciennes dispositions jusqu'au terme de chaque agrément.

 

Question à l'Expert ...

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Que se passe t'il du point de vue fiscal ?

Il y a plusieurs situations :

Si le monument ne procure aucune recette :

Lorsque l'immeuble ne génère aucune recette (qu'il ne soit pas ouvert au public ou ouvert au public gratuitement), sont imputables sur le revenu global :

  • la totalité des cotisations de strict entretien versées à l'administration des affaires culturelles et des participations à des travaux exécutés par cette administration ;
  • la totalité du montant des travaux subventionnés diminué d'un abattement dont le taux est égal à celui de la subvention ;
  • les autres charges foncières à hauteur :

    - du montant total si l'immeuble classé ou inscrit est ouvert au public,
    - et pour 50 % de leur montant si l'immeuble classé ou inscrit est fermé au public ou si l'immeuble est agréé et ouvert au public.


Sont réputés ouverts à la visite, les immeubles que le public est admis à visiter au moins :

  • soit 50 jours par an, dont 25 jours non ouvrables, au cours des mois d'avril à septembre inclus ;
  • soit 40 jours pendant les mois de juillet, août et septembre

 

Si le monument procure des recettes et le propriétaire n'occupe pas le logement :

Nous sommes alors dans la situation ou il y a Imputation sur le revenu foncier de la totalité des charges foncières générées par l'immeuble. Le déficit foncier éventuel peut alors être imputé sur le revenu global sans limitation de montant.

 

Le monument procure des recettes et le propriétaire occupe le logement :

Il y a alors Imputation sur le revenu global des charges foncières se rapportant à la partie de l'immeuble dont le propriétaire se réserve la disposition et imputation sur le revenu foncier des autres charges.

En cas de déficit, celui-ci est imputable, sans limitation sur le revenu global.

En cas de cession, c'est le régime classique de droit commun qui s'applique.

 

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Quels sont les autres avantages financiers et fiscaux ?

Il y a tout d'abord la possibilité de bénéficier d'une exonération des droits de succession et de donation sous certaines conditions :

Les monuments historiques (immeubles dont la conservation présente un intérêt historique ou artistique) :

  • bénéficient d'une exonération totale (y compris pour les meubles), sous réserve de la conclusion d'une convention avec les ministres des Finances et de la Culture prévoyant, notamment, les modalités d'accès du public,

  • sont imposables selon le régime de droit commun , en l'absence de convention.

Du point de vue ISF, il peut y avoir la prise en compte des contraintes résultant de leurs spécificités pour l'évaluation de la base taxable (décote).

 

Il y a enfin la possibilité d'être aidé financièrement par l'état :

Des subventions peuvent en effet être accordées. Pour un immeuble classé, le montant de la subvention s'élève en moyenne à 35% du coût des travaux mais peut atteindre 50%. Pour un immeuble inscrit sur l'inventaire supplémentaire, ce montant est de l'ordre de 15% en moyenne du coût des travaux mais peut aller jusqu'à 30%.

Notre conseil : c'est un investissement à réserver à des investisseurs passionnés et avertis. Si c'est le cas, cet investissement possède un attrait fiscale indéniable.

 

 

 

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