La fiscalité de l'achat en viager
New : votre bilan immobilier pour optimiser votre investissement
Fiche technique
Vendre un bien en viager permet de se constituer un revenu complémentaire tout en conservant la jouissance du bien. En principe, le contrat de vente en viager repose sur le schéma suivant : l'acheteur acquière au moment de la vente soit la nue-propriété, soit la pleine propriété du bien immobilier contre le versement d'une rente viagère et le cas échéant d'un capital (bouquet). Le vendeur perçoit ces sommes et dans la majorité des cas, il conserve la possibilité d'occuper le logement ou de le louer. La fiscalité est cependant très particulière qu'il s'agisse en matière de revenus, de plus-value ou d'ISF / IFI. Enfin, pourra se poser la question de la valorisation du bouquet et de la rente.
Une question fiscale ? |
Le principe
Pour un viager occupé, le prix du bien immobilier équivaut au bouquet auquel s’ajoute la somme des rentes versées. L’âge du vendeur a un impact déterminant sur chacune des données. Ce sont les statistiques qui permettent d’évaluer le nombre d’années qu’il reste à vivre au crédirentier.
Des tables de mortalité sont appliquées pour calculer la rente.
Attention, la sous-évaluation du prix du bien immobilier peut entraîner une requalification fiscale ou une action en nullité de la part du vendeur et même de ses héritiers.
Une technique comparable peut être la vente de la nue propriété en conservant l'usufruit.
(NEW) Nos guides et services en ligne
Vous trouverez le guide expatriation et ses formulaires, le guide du Chef d'entreprise, des stock-options, AGA, BSPCE, le guide ISF/IFI et nos modèles de clauses bénéficiaires assurance-vie pour optimiser tout cela ! Et n'oubliez pas nos bilans fiscaux expat, transmission ... et notre chambre des réponses !
|
Quelle est la fiscalité ?
En matière d'Impôt sur le revenu
Le débirentier ne peut pas déduire la rente versée de son revenu imposable.
Le crédirentier est en revanche imposable sur la rente perçue. Cette rente est imposée dans la catégorie des rentes viagères à titre onéreux : la rente n'est imposable qu'à hauteur d'un pourcentage variant en fonction de l'âge du crédit-rentier au moment de l'entrée en jouissance de la rente.
Plus le crédit-rentier est âgé moins la taxation est forte, cf tableau ci-dessous. (ex : à partir de 70 ans, la fraction imposable est de 30 %).
Tableau |
| 70% si le crédirentier est âgé de moins de 50 ans |
| 50% si il est âgé de 50 à 59 ans inclus |
| 40% si il est âgé de 60 à 69 ans inclus |
| 30% si il est âgé de plus de 69 ans |
En matière d'ISF / IFI
Le crédirentier doit déclarer la valeur de capitalisation de sa rente et déclarer la valeur de l'usufruit (en cas de viager occupé et droit de le louer) à l'ISF.
C'est la même chose pour l'IFI (qui remplace l'ISF à partir de 2018).
Le débirentier doit déclarer de son coté la valeur de la nue-propriété s'il s'agit d'un viager occupé ou de la pleine propriété dans le cas d'un viager libre. Il doit intégrer dans son passif déductible la valeur de capitalisation de la rente.
Une question fiscale sur votre immobilier ?
Impôts locaux :
La taxe foncière doit être acquittée par le crédirentier s'il conserve le droit d'usufruit ou par le débirentier dans le cas contraire.
La taxe d'habitation doit être acquittée par l'occupant.
Plus-values
Le vendeur bénéficie comme dans une vente normale de sa résidence principale d'une exonération intégrale des plus values.
En cas de cession d'un bien acquis en viager, le vendeur bénéficie des exonérations et abattements prévus pour toutes les plus-values immobilières.
Questions à l'Expert ... Vous souhaitez louer un bien de manière saisonnière qui est en SCI ? que se passe t'il ? la réponse ici >> Comment se calcule le TRI pour calculer la rentabilité de mon projet immobilier ? la réponse ici >> Puis je acquérir au travers une SCI, un local que je mettrais en location meublée ? la réponse ici >> Que dois-je mettre dans le local que je loue en meublé pour ne pas être requalifié en location nue ? la réponse ici >>
|
Une question fiscale ?
Lire l'avertissement,