20 questions pratiques "Immobilier"
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Vous trouverez dans cette partie le régime fiscal des revenus fonciers, de la CRL et le régime d'imposition des plus-values immobilières. Attention, s'il s'agit de terrains à batir, la fiscalité est différente. Ces réflexions interviennent naturellement après la phase d'acquisition de votre bien immobilier. La fiscalité sera naturellement un facteur majeur de vos choix d'investissement. A noter qu'avant de vous lancer dans la réservation d’un bien immobilier, il est intéressant de connaître les contours du rôle du notaire en ce qui concerne l’achat d’un bien immobilier.
Deux régimes peuvent s'appliquer : C'est le régime du Micro foncier qui s'applique.
C'est le régime de droit commun qui s'applique.
Et si vous détenez un bien immobilier locatif à l'étranger, les revenus étrangers peuvent être également déclarables en France. Il est également possible de rentabiliser votre résidence principale ! L'imposition conditionnera le taux de rendement du bien. Attention aux acquisition de petites surfaces avec la taxe des micro-surfaces (disparue en 2019 heureusement), et à l'encadrement des loyers dans certaines ville (Paris, Lille ...). Attention, les revenus fonciers sont concernés par le prélèvement à la source à partir de 2019.
En synthèse
A noter : une taxe sur les loyers élevés des logements de petite surface a été mise en place par la loi de finances 2012. La loi de finances pour 2018 a créé un abattement exceptionnel sur les plus-values en vue de la construction de logements en zone tendue. Et les revenus immobiliers étrangers ? Le sort des revenus locatifs retirés par un résident fiscal français après un retour d’expatriation par exemple, de la location d'immeubles situés hors de France dépend de l'existence ou non d'une convention fiscale signée avec l'Etat de situation de l'immeuble. Dans tous les cas, ces revenus fonciers étrangers doivent être portés dans la déclaration des revenus encaissés à l'étranger n° 2047.
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Questions à l'Expert ... Comment se calcule le TRI pour calculer la rentabilité de mon projet immobilier ? la réponse ici >> J’ai revendu mon bien alors que j’avais imputé mon déficit foncier sur mon revenu global il y a deux ans. Dois-je repayer des impôts ? la réponse ici >> J’ai fait de gros travaux déductibles sur un investissement locatif. Comment vont fonctionner les imputations sur mon revenu global ? Que se passe t’il si je revends ? la réponse ici >> Un déficit foncier issu de dépenses de grosses réparations engagées par un nu-propriétaire est il imputable sans limitation sur le revenu global de ce dernier ? la réponse ici >> |
La liste des communes concernées par l'encadrement des loyers est alignée sur celle annexée au décret du 10 mai 2013 relatif à la taxe sur les logements vacants . Il existe également une seconde loi concernant l'encadrement des loyers dans les zones tendues comme Paris, Lille ...
L'encadrement en cas de relocation concerne les logements précédemment vacants. Le décret définit la notion de logements vacants comme étant ceux " inoccupés proposés à la location ", à l'exclusion des logements :
En cas de relocation, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Le décret prévoit que le loyer peut cependant faire l'objet d'une revalorisation conformément à l'évolution de l'IRL , sauf si une révision est intervenue au cours des 12 mois précédant la conclusion du nouveau contrat de bail.
Articulation avec l'encadrement légal des loyers
Lorsque la zone géographique dans laquelle est situé le logement mis en location est soumise à l' encadrement légal des loyers et à l'encadrement par décret , le texte prévoit que :
Les plus values immobilières réalisées par des personnes physiques sont imposées à un taux proportionnel de 19% + prélèvements sociaux.
Lors de la cession d'un bien immeuble, la plus-value imposable est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'achat compte tenu des frais d'acquisition et des droits de mutation à titre gratuit supportés.
Le prix d'acquisition est majoré :
Les immeubles, détenus depuis plus de vingt deux ans lors de leur cession, sont exonérés de tout impôt sur les plus-values, compte tenu des abattements spécifiques.
Les terrains à bâtir bénéficient quant à eux d'un traitement fiscal particulier avec un régime temporaire fiscalement allégé.
Si la cession dégage une moins-value, il n'est pas possible de l'imputer sur d'autres plus-values immobilières, même si les cessions sont réalisées la même année.
La déclaration intervient au moment de l'acte de vente, le dépôt du formulaire et le paiement de l'impôt étant effectué par le notaire, pour le compte du vendeur.
Ainsi, à partir de septembre 2013, pour la détermination du montant imposable à l'impôt sur le revenu des plus-values immobilières, l'abattement pour durée de détention sera de :
Au total, l'exonération d'impôt sur le revenu est acquise au-delà d'un délai de détention de vingt-deux ans.
Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières, l'abattement pour durée de détention sera quant à luide :
Au total, l'exonération des prélèvements sociaux est acquise au-delà d'un délai de détention de trente ans.
En savoir plus sur le régime à partir de septembre 2013 >>
Attention : parallèlement, la loi de Finances rectificative pour 2012 introduit une taxe additionnelle sur les cessions réalisées à compter du 1er janvier 2013 qui sera appliquée sur le montant des plus-values nettes (après prise en compte de l'abattement de détention).
L'imposition se ferait par palier à des taux croissants avec le montant de la PV imposable.
En savoir plus sur la taxation de la plus value immobilière >>
A noter : une taxe sur les loyers élevés des logements de petite surface a été mise en place par la loi de finances 2012.
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