Fiscalité de la loi Malraux
Attention : sujet au rabot des niches fiscales
New : votre bilan immobilier pour optimiser votre investissement
Attention, la loi de finances 2009 a modifié sensiblement le régime Malraux.
Enfin, les locaux professionnels seront désormais concernés par la réduction d'impôt ! Mais attention, le plafonnement global des niches limitera l'avantage du Malraux.
|
Rappel du régime (avant loi de finances 09) :
La loi Malraux prévoit la déduction de charges spécifiques pour les logements locatifs situés dans les secteurs sauvegardés ou les périmètres de restauration immobilière.
Ce dispositif permet ainsi aux propriétaires d'immeubles, situés dans certaines zones, de pouvoir imputer, sous certaines conditions, le déficit foncier issu de travaux de restauration sur le revenu global sans limitation de montant.
Une question fiscale sur votre investissement ?
A quels logements cela s'applique ?
Le régime s'applique aux logements d'habitation situés dans un secteur sauvegardé (plan disponible en préfecture ou en Mairie) ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, à condition alors que les travaux soient déclarés d'utilité publique.
Il doit s'agir de travaux de restauration totale de l'immeuble. Une restauration partielle n'est donc pas valable. Par contre il est fait obligation de restaurer ce qui doit l'être. Les parties de l'immeuble en bon état n'ont pas à être aménagées. Mais en aucun cas les travaux ne doivent devenir des travaux de construction ou d'agrandissement de la surface de l'immeuble.
Quelles sont les conditions d'application ?
L'immeuble doit être affecté à l'habitation. L'opération de restauration doit être réalisée à l'initiative d'une Association Foncière Urbaine ou du propriétaire de l'immeuble, ou d'une collectivité publique.
Le propriétaire doit prendre l'engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale du locataire pendant une durée de six ans.
Si le propriétaire est une SCI : c'est alors elle qui prend l'engagement de location pendant 6 ans. Dans ce cas, les associés doivent prendre en plus, de leur côté, l'engagement de conserver leurs titres pendant six ans.
Attention, la location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement des travaux de restauration.
Quel est le régime fiscal ?
Pour les Revenus fonciers
Les revenus sont imposés entre les mains des propriétaires (ou des associés de SCI lorsque l'immeuble appartient à une telle société) dans la catégorie des « revenus fonciers », déduction faite de certaines charges.
Ces charges sont les suivantes :
Toutes les dépenses déductibles dans le cadre des règles du droit commun (dépenses de réparation et d'entretien, dépenses d'amélioration, frais de gérance, intérêts des dettes, etc...)
D'autres dépenses limitativement énumérées par la loi :
-
travaux de démolition imposés par l'autorité qui délivre le permis de construire,
-
travaux de reconstruction de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants rendus nécessaires par les démolitions imposées,
-
frais d'adhésion aux associations foncières urbaines,
-
Travaux de réaffectation à l'habitation lorsque l'immeuble était destiné à l'habitation et qu'il avait perdu cet usage.
-
travaux de transformation en logement d'un immeuble d'habitation, à condition que le volume bâti ne soit pas augmenté (augmentation de la surface habitable d'un immeuble sans en augmenter le volume bâti).
Les déficits éventuellement créés sont imputables sur le revenu global sans limitation de montant.
La seule exception concerne les déficits issus des intérêts d'emprunt, qui sont imputables uniquement sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Pour simuler vos gains d'impôts, cliquez ici >>
Question à l'Expert ... Comment se calcule le TRI pour calculer la rentabilité de mon projet immobilier ? la réponse ici >> J’ai revendu mon bien alors que j’avais imputé mon déficit foncier sur mon revenu global il y a deux ans. Dois-je repayer des impôts ? la réponse ici >> J’ai fait de gros travaux déductibles sur un investissement locatif. Comment vont fonctionner les imputations sur mon revenu global ? Que se passe t’il si je revends ? la réponse ici >> Un déficit foncier issu de dépenses de grosses réparations engagées par un nu-propriétaire est il imputable sans limitation sur le revenu global de ce dernier ? la réponse ici >> |
Et si vous revendez ?
Les plus values immobilières réalisées par des personnes physiques sont taxées à un taux proportionnel de 19 % + prélèvements sociaux (soit 32,5 % pour 2011).
C'est le notaire qui ponctionne l'impôt.
Lors de la cession d'un bien immeuble, la plus-value imposable est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'achat compte tenu des frais d'acquisition et des droits de mutation à titre gratuit supportés.
L'imposition est celle du régime classique des plus-values immobilières des particuliers (cliquez ici)
Attention, certains régimes ne sont pas compatibles entre eux :
Les propriétaires d'immeubles placés sous le régime « loi Malraux » ne peuvent pas bénéficier du régime « micro-foncier ».
