Acheter (ou créer) en SCI ?
La réforme des plus values en 2012 rend la détention de parts en SCI très avantageuse dans l'optique d'une transmission patrimoniale.
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S'il n'est pas possible d'échapper à la taxation en cas d'apport d'un bien, en revanche donner des parts de SCI à ses enfants par exemple constitue le gros avantage de la SCI en termes de plus value.
Au lieu de vendre ses parts et d'en donner le capital à ses enfants, un couple peut, par exemple les donner directement. Dans ce cas, l'opération donnera lieu au paiement des droits de donation après abattement des 100 000 euros, mais elle évitera la taxation des plus values, à condition que les parts soient revendues et que le prix de cession soit proche de la valeur des parts au moment où elles ont été données.
Attention, il ne doit pas s'agir d'une donation déguisée et, en aucun cas, les enfants ne doivent reverser une part de l'argent de la cession aux parents donateurs, sous peine de voire requalifier l'opération en abus de droit.
Enfin, de part l'allongement du délai de 15 à 22 ans pour l'exonération totale des plus values en matière d'IR (et 30 ans pour les prélèvements sociaux), il peut être judicieux de passer votre SCI à l'IS.
Naturellement cela ne concerne pas une résidence principale détenue par une SCI.
Une question fiscale sur votre SCI ?
Qu’il s’agisse d’acheter un bien immobilier en commu ou de transmettre un patrimoine immobilier, la constitution d’une SCI s’avère très souvent un outil efficace de stratégie patrimoniale.
Attention, pour de la promotion immobilière, il est préférable de passer par une Société Civile de Construction Vente.
Le régime d'imposition peut être à l'IR ou sur option, à l'IS.
La majorité des investissements de défiscalisation se fait en direct. Mais le logement Duflot/Pinel/ Denormandie peut être acquis par l'intermédiaire d'une société (SCI par exemple).
La SCI peut effectivement répondre à plusieurs problématiques car elle permet :
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d'organiser les règles entre tiers pour l'acquisition d'un bien immobilier en clarifiant les droits de chacun au sein de la société (qui à le pouvoir, comment gère t'on les investissements actuels et ultérieurs, que se passe t'il en cas de souhait de cession, …) ;
Rédiger les statuts est une étape très importante car ceux-ci définissent l’objet social de la société (acquisition et gestion d’un patrimoine par exemple), sa durée (jusqu’à 99 ans). Ils désignent aussi le gérant et l’étendue de ses pouvoirs, les modalités de consultation des associés, les règles de majorité, d’agrément d’un nouvel associé.... Cela permet d'organiser parfaitement les règles entre tiers !
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d'améliorer la transmission des biens si ce schéma est réalisé parallèlement à une opération de donation (la valeur des biens transmis et donc le calcul des droits de donation se faisant sur la valeur nette de la société, valeur du bien – emprunt bancaire)
Questions à l'Expert ...
Est-il possible de faire une donation de parts de SCI avec simplement un imprimé fiscal ou est-il nécessaire de passer par un acte notarié ? la réponse ici >>
Comment se calcule le TRI pour calculer la rentabilité de mon projet immobilier ? la réponse ici >>
Puis je acquérir au travers une SCI, un local que je mettrais en location meublée ? la réponse ici >>
Quel seraient les avantages d'acquérir un bien mixte (résidence P et cabinet médical) via une SCI ? la réponse ici >>
Vous souhaitez mettre en location votre ancien logement et l'apporter ou la vendre à une SCI soumise à l'IR. Quels sont les avantages, risques … ? la réponse ici >>
Vous détenez une SCI exonérée d'ISF ou d'IFI (locaux loués à l'entreprise) et souhaitez acquérir d'autres biens immobiliers. Quels impacts sur l'ISF / IFI ? la réponse ici >>
Mr souhaite savoir s'il est possible de donner des parts de SCI avec une clause d'inaliénabilité ? la réponse ici >>
- d'éviter des situations d'indivision très pénalisantes pour la gestion d'un patrimoine immobilier ;
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protéger le conjoint en le nommant co-gérant de la SCI.
La SCI permet d'organiser facilement la répartition d'un patrimoine immobilier, divisé en nombre de parts de valeur identique.
Une question fiscale sur votre SCI ?
Constitution de la SCI
Les associés ?
Il faut être au minimum deux associés pour créer une SCI.
Un couple marié et leurs enfants, même s'ils sont mineurs mais sous certaines conditions, peuvent être associés de la SCI.
Les associés sont responsables indéfiniment au prorata de leur nombre de parts.
Quelles sont les formalités de création ?
La création de la SCI nécessite les formalités suivantes :
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l'établissement et la signature des statuts ;
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la désignation du ou des gérants ;
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l'enregistrement des statuts à la recette des impôts du lieu du siège de la SCI dans le délai d'un mois ;
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une insertion dans un journal d'annonces légales ;
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le dépôt des statuts au greffe du Tribunal de Commerce ;
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la demande d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ;
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la déclaration d'existence auprès des contributions directes et au greffe du Tribunal de Commerce.
Si vous souhaitez un exemplaire de statut ou les documents nécessaires à la constitution de la SCI, cliquez ici>>
Lettre à envoyer au Registre du Commerce pour création : cliquez ici
Lettre à un Journal d'annonce légale pour création : cliquez ici
Lettre à envoyer à l'enregistrement pour création : cliquez ici
Quel capital ?
La SCI peut être à capital fixe ou capital variable.
Il n'y a pas de minimum pour le capital social. Cependant , si vous désirez céder ultérieurement les parts de la SCI, il paraît judicieux de constituer une SCI à capital élevé, la plus-value se calculant à partir du capital social.
La mise en société de biens immobiliers peut se faire par un apport en numéraire ou en nature, et/ou par cession des biens à la dite société.
S'il s'agit d'un apport simple en nature (vous apportez l'immeuble à une SCI), aucun droit d'enregistrement n'est dû. Par contre, en matière de plus value, l'apport peut engendrer une plus-value immobilière.
S'il s'agit d'une acquisition par la SCI, la SCI sera redevable des droits d'enregistrement et de publicité « classiques » d'une acquisition (voir votre notaire).
Et la Gérance ?
Un ou plusieurs gérants peuvent être désignés par les statuts ou en Assemblée Générale. La rémunération pourra être imposée en fonction du régime d'imposition de la SCI.
La gérance peut être également organisée par les statuts de la SCI et qui peuvent l'assortir de conditions spécifiques (accord de tous les associés en cas de remplacement du gérant, transmission de la gérance à certains associés, limitation des pouvoirs du gérant …).
Les deux époux peuvent être conjointement gérants, ils sont alors co-gérants.
Connaître la fiscalité du gérant >>
La fiscalité pour la SCI imposée à l'Impôt sur le Revenu ?
Les bénéfices :
Chaque associé récupère au prorata de ses parts le résultat de la société et est imposé en tant que revenu foncier. Dans certains cas, les SCI peuvent être imposées à la CRL (pour celles à l'IS).
Et si vous vendiez les parts de la SCI ?
En cas de cession des parts de SCI, vous seriez éventuellement redevable de l'impôt sur les plus values générées avec cependant des abattements applicables en fonction de la durée de détention des parts de la SCI.
Il est posible également de les mettre à l'IS.
En savoir plus sur le régime d'imposition des SCI >>
Si vous souhaitez un exemplaire de courrier nécessaire à la cession de parts de SCI, cliquez ici>>
Une question fiscale sur votre SCI ?
Faut-il tenir une comptabilité lorsqu’on est en SCI ?
Les SCI n’ont aucune obligation de tenir une comptabilité sauf pour les SCI à l’IS et celles ayant pour associé une personne elle-même assujettie à la tenue d’une comptabilité commerciale.
Néanmoins, la tenue d’une comptabilité est un moyen pour le gérant de présenter les comptes annuels, elle permet aussi de justifier de la valorisation des parts (utile en cas de cession), de mieux connaître la situation d’endettement pour les acquéreurs potentiels, de justifier des résultats déclarés fiscalement par les associés, de faire échec au risque de banqueroute ou de faillite personnelle des dirigeants ou de fictivité en cas de procédure collective ou d’abus de droit.
Pour les SCI à l’IR : le gérant collecte dans un simple cahier les dépenses effectuées et les recettes encaissées pour le compte de la SCI. En règle générale, un tableau Excel est suffisant pour faire concrètement état des comptes de la société. Le gérant crée 2 colonnes, qu’il remplit respectivement et par ordre chronologique avec les recettes et les dépenses enregistrées tout au long de l’exercice social
L’amortissement relève également d’un choix pour les SCI à l’IR (sauf dans les cas vus ci-dessus obligeant à la tenue d’une comptabilité). Amortir impacte le montant du résultat à affecter en introduisant une charge déductible supplémentaire. Ce choix est sans incidence dans la détermination du résultat fiscal des associés personnes physiques.