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Sur vos investissements immobiliers

Les personnes qui cèdent contre rémunération un bien immobilier sont imposables à l'impôt sur le revenu au titre de la plus-value dégagée par cette vente, sauf exonérations.

La plus-value est imposée au taux proportionnel de 19 % auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Et en cas de cession, il convient d’opérer une distinction selon l’origine du démembrement afin de calculer le prix de revient en cas de démembrement de propriété lorsqu'il y a plus-value.

Les plus-values réalisées lors de la cession à titre onéreux (ventes, expropriations, échange …) d'immeubles, de meubles (navires de plaisance, chevaux de course, … ) ou de parts de SCI sont soumises au régime d'imposition des plus-values des particuliers lorsqu'elles sont réalisées à titre occasionnel par des personnes physiques ou par des sociétés de personnes (soumises à l'IR).

Lors de la cession, la plus-value imposable est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'achat compte tenu des frais d'acquisition et des droits de mutation à titre gratuit supportés.

Ces taux sont entrés en application au 1er février 2012 sauf pour les apports de biens immobiliers ou de droits sociaux à une société à prépondérance immobilière où l'entrée en vigueur du dispositif est alors rétroactive au 25 août 2011.

Cependant, à partir de septembre 2013, ces abattements sont encore modifiés (en savoir plus).

Il existe également certaines exonérations sur les plus-values immobilières comme celle concernant la résidence principale.

Les abattements pour durée de détention

Depuis septembre 2013, pour la détermination du montant imposable à l'impôt sur le revenu des plus-values immobilières, l'abattement pour durée de détention sera de :

• 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt et unième ;
• 4 % au terme de la vingt-deuxième année de détention.

Au total, l'exonération d'impôt sur le revenu est acquise au-delà d'un délai de détention de vingt-deux ans.

Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières, l'abattement pour durée de détention sera quant à luide :

• 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt et unième ;
• 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
• 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

Au total, l'exonération des prélèvements sociaux est acquise au-delà d'un délai de détention de trente ans.

Attention, les terrains à bâtir ont quant à eux une fiscalité particulière.

A noter que la loi de finances pour 2018 a créé un abattement exceptionnel sur les plus-values en vue de la construction de logements en zone tendue.

En savoir plus sur le régime à partir de septembre 2013 >>

Bon à savoir : 1ère cession d'un immeuble, hors résidence principale, réalisée à partir du 1er février 2012, est exonérée d'impôt sur la plus-value immobilière dès lors que le cédant n'a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 ans qui précèdent la cession et qu'il remploie les sommes perçues dans les 24 mois qui suivent la cession.

A noter également l'exonération d'impôt sur la plus-value immobilière, lorsque le cédant part vivre en maison de retraite ou dans un établissement spécialisé pour adultes handicapés, de même que la cession d'un droit de surélévation.

Les plus-values de cessions de biens immobiliers autres que les terrains à bâtir, supérieures à 50 000 €, réalisées depuis le 1er janvier 2013 sont soumises à l'application d'une taxe supplémentaire progressive dont le taux varie de 1 à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.

Une question fiscale sur votre plus-value ?

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La surtaxe immobilière

Parallèlement, la loi de Finances rectificative pour 2012 introduit une taxe additionnelle sur les cessions réalisées à compter du 1 er janvier 2013 qui est appliquée sur le montant des plus-values nettes (après prise en compte de l'abattement de détention). Attention, les terrains à batir ne sont pas concernés par cette taxe.

L'imposition de cette surtaxe immobilière se fait par palier à des taux croissants avec le montant de la PV imposable, avec cependant un mécanisme de lissage.

Si vous réalisez des gains de change sur devise suite à la vente de bien immobilier, vous pourriez également être taxé sur ces gains.

Ces impôts sont versés directement au moment de la vente chez le notaire qui est désormais chargé de l'établissement de la déclaration et du paiement de l'impôt pour le compte du vendeur lors de la publicité foncière.

Sur vos actions en portefeuille, ou autre ...

Attention, à partir de 2018 la fiscalité des plus-values mobilières change avec la mise en place de la flat tax.

La loi de Finances pour 2013 est venue bouleverser le régime d'imposition des plus-values de cession de valeurs mobilières en augmentant l'imposition forfaitaire en 2012, et en la supprimant pour lui substituer une imposition au barème progressif de l'IR à compter du 1 er janvier 2013.

Pour les cessions effectuées en 2012, le taux forfaitaire d'imposition a été porté de 19 % à 24 % (plus les prélèvements sociaux).

Il existe cependant des régimes dérogatoires et des abattements en fonction de la durée de détention.

Mais ce schéma d'imposition est encore modifié depuis 2014 (nouvelle fiscalité des plus values mobilières en 2014).

Depuis 2015, les rachats d'actions par la société sont également imposés comme des plus values mobilières et suivent donc ce régime.

Et pourquoi ne pas créer une SCP ? La société civile de portefeuille (SCP) est une société de personnes dont l'objet est de détenir et de gérer un portefeuille composé de titres sociaux ou de valeurs mobilières, cotées ou non.

Attention, à partir de 2018, les plus values mobilières sont imposées au prélèvement forfaitaire unique au taux de 30%. Cela concerne les actions, les FCP, ...

Et en cas de cession, il convient d’opérer une distinction selon l’origine du démembrement afin de calculer le prix de revient en cas de démembrement de propriété lorsqu'il y a plus-value.

Une question fiscale sur votre plus-value ?

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Régime général :

Attention, à partir de 2018 la fiscalité des plus-values mobilières change avec la mise en place de la flat tax.

L'article 11 du PLF 2018 fait entrer dans le champ d'application du prélèvement forfaitaire unique  les gains de cession de valeurs mobilières et droits sociaux. Cela signifie donc qu'à partir du 1er janvier 2018, les plus-values mobilières seront imposées au taux de 30% (12,8% au titre de l'IR et 17,2% au titre des prélèvements sociaux ).  

Cependant, les contribuables ont la faculté d'opter pour l'imposition de ces revenus au barème progressif de l'impôt sur le revenu  si cela leur est plus favorable. Dans ce cas, il s'agit d'une option globale applicable à tous les revenus dans le champ de l'imposition forfaitaire.

Les dispositifs spécifiques

La loi de finances pour 2018 indique la suppression des abattements pour durée de détention  pour les gains de cession réalisés à compter du 1er janvier 2018.

Cependant, des dispositifs spécifiques sont mis en place.

La clause de sauvegarde

Une clause de sauvegarde est mise en place afin de conserver l'abattement de droit commun (ainsi que l'abattement renforcé) sur des titres acquis ou souscrit antérieurement au 1er janvier 2018.

Une question fiscale ?

Abattement de droit commun :

Cette soumission possible au barème progressif de l'IR s'accompagne donc de la mise en place d'abattements pour durée de détention qui fonctionnent comme suit :

•             50 % entre 2 et moins de 8 années de détention ;

•             65 % à compter de 8 années de détention (au lieu de 40 %).

Pour l'application des abattements la durée de détention s'entend de la durée réelle de détention à partir de la date d'acquisition.

Une question fiscale sur votre plus-value ?

Abattement renforcé :

Certaines plus-values sont réduites d'un abattement proportionnel plus avantageux (abattement renforcé) puisqu'il s'établit ainsi qu'il suit :

• 50 % lorsque les titres sont détenus depuis au moins 1 an et moins de 4 ans à la date de la cession ;
• 65 % lorsque les titres sont détenus depuis au moins 4 ans et moins de 8 ans à la date de la cession ;
• 85 % lorsque les titres sont détenus depuis au moins 8 ans à la date de la cession.

La durée de détention est décomptée selon les mêmes modalités que l'abattement de droit commun

Cependant, pour bénéficier de cet abattement dérogatoire, il devra s'agir d'une cession portant sur des titres de PME souscrits ou acquis dans les 10 ans de sa création, ou pour les participations excédant 25 % de cession au sein du groupe familial ou d'une cession de titres de PME par des dirigeants prenant leur retraite.

Enfin, les non résidents sont exonérés d'impôt sur la plus value mobilière s'il s'agit de titres de portefeuille et non de participations.

Par contre en cas de départ de France, vous pourriez être soumis à l' Exit tax .

Enfin, si vous réalisez des gains de change sur devise, vous pourriez également être taxé sur ces gains.

Une question fiscale sur votre plus-value ?

Sort des moins-value :

Les moins-values subies au cours d'une année sont imputables exclusivement sur les plus-values de même nature réalisées au cours de la même année ou des dix années suivantes. Aucune imputation sur le revenu global n'est possible.

A noter : une contribution exceptionnelle assise sur le revenu fiscal de référence des contribuables les plus aisés est instituée par la Loi de finances 2012. Les plus values sont également concernées.