La fiscalité de la cession de l'immobilier et des titres
Bon à savoir Le cédant, en présence d'un acquéreur potentiel de l'immobilier, dispose d'une alternative entre soit procéder à la cession par la société de son immobilier soit procéder à la cession des titres de la société.
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Une question fiscale ?
L'imposition de la plus-value pour le cédant
Cession de l'immobilier par la société :
Dans ce cas, l'opération sera également imposée d'une part au niveau de la société lors de la cession puis d'autre part au niveau de l'actionnaire au moment de l'appréhension du prix de cession.
La cession de l'immobilier par la société entrainera alors une imposition de la plus-value éventuellement réalisée à l'impôt sur les sociétés. Aucun abattement pour durée de détention ne sera applicable.
La société procèdera ensuite à une distribution de dividendes qui sera imposée entre les mains de l'actionnaire à la flat tax ou au barème progressif de l'IR après application d'un abattement de 40 % sur le montant brut des dividendes. Un prélèvement forfaitaire non libératoire au taux de 21 % hors prélèvements sociaux est appliqué, qui constitue un acompte de l'IR dû.
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Cession des titres sociaux :
Si la société n'est pas à prépondérance immobilière, lorsque l'actionnaire décide de vendre ses titres, il sera imposé au barème progressif de l'IR, majoré des prélèvements sociaux, sur la plus-value ainsi réalisée après l'application d'un abattement pour durée de détention.
Le cédant sera également imposable au titre des plus-values sur valeurs mobilières lorsque la société est à prépondérance immobilière à la condition que la société soit assujettie à l'IS.
La fiscalité est donc plus intéressante lorsque la cession porte sur les titres sociaux que lorsqu'elle porte sur l'immobilier lui-même. En revanche il faut prendre en compte le fait que le cédant ou l'acquéreur ne peuvent vouloir qu'aliéner ou acquérir l'immobilier, et non le reste des actifs sociaux.
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Une question fiscale ?
Et pour celui qui achète ?
Le régime fiscal des droits d'enregistrement est similaire lorsqu'il s'applique à la cession de l'immobilier ou à la cession des titres d'une société à prépondérance immobilière.
Cession du fonds par la société :
Les droits de vente d'immeuble sont exigibles au taux de 5,09 %. Ils sont liquidés sur le prix exprimé dans l'acte de vente en y ajoutant toutes les charges en capital ainsi que toutes les indemnités stipulées au profit du cédant.
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Cession des titres sociaux :
Les cessions de participations dans des sociétés à prépondérance immobilière sont soumises à un droit fixe de 5 % qu'il s'agisse d'actions ou de parts sociales. Attention car contrairement au régime des plus-values, l'immeuble affecté à l'exploitation de la société est pris en compte ici pour la détermination de la prépondérance immobilière.
L'assiette est déterminée à partir de la valeur réelle du bien ou droits immobiliers, après déduction du seul passif afférent à l'acquisition de ce bien ou droits. Les autres éléments d'actifs sont retenus pour leur valeur réelle.
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