L'impôt sur la plus-value

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New : votre bilan immobilier pour optimiser votre cession

Fiche technique

 

En fonction de la nature du bien vendu (ou apporter s'il s'agit d'un apport à une société par exemple), la plus value sera de nature différente.

On parle alors de plus value immobilière des particuliers lorsqu'il s'agit d'un bien immobilier ou de plus value mobilière lorsqu'il s'agit de titre de portefeuille, actions …

Chaque plus value aura sa propre méthode de calcul avec des éventuelles exonérations (partielle ou totale).

La loi de finances 2013 avait modifié profondément l'imposition des plus values mobilières, qui a été encore modifiée en 2014.

La réforme du patrimoine a quant à lui modifié le calcul des abattements pour durée de détention (exonération totale de la plus value immobilière sur 30 ans, voire 22 ans depuis septembre 2013).

A noter que les non-résidents sont exonérés d'impôt sur les plus values mobilières.

Et pour les chevaux de course, le vin ou les oeuvres d'Art ?

 

Une question fiscale sur votre plus-value ?

 

En matière d'immobilier ou de biens meubles 

Nouveauté 2015 ! Comme annoncé par le Premier ministre le 29 août dernier lors de sa présentation à la presse du plan de relance du logement, le régime d'imposition des plus-values de cession de terrains à bâtir est, pour les cessions réalisées à compter du 1er septembre 2014, aligné sur celui des autres biens immobiliers tant en ce qui concerne l'impôt sur le revenu que les prélèvements sociaux (même abattement pour durée de détention). Le délai pour bénéficier d'une exonération totale de la plus-value au titre de l'impôt sur le revenu est ainsi ramené de 30 à 22 ans.

Les propriétaires de terrains à bâtir bénéficient dès à présent du même abattement pour durée de détention que les propriétaires d'immeubles bâtis.

Un abattement supplémentaire de 30 % s'applique en outre en cas de promesse de vente signée d'ici au 31-12-2015.

Ce nouveau régime s'applique également aux contribuables non domiciliés fiscalement en France assujettis à l'impôt sur le revenu.

Les plus-values réalisées lors de la cession à titre onéreux (ventes, expropriations, échange …) d'immeubles, de meubles (navires de plaisance, chevaux de course, … ) ou de parts de SCI sont soumises au régime d'imposition des plus-values des particuliers lorsqu'elles sont réalisées à titre occasionnel par des personnes physiques ou par des sociétés de personnes (soumises à l'IR).

Lors de la cession, la plus-value imposable est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'achat compte tenu des frais d'acquisition et des droits de mutation à titre gratuit supportés.

En matière immobilière, jusque septembre 2013, la plus-value brute ainsi déterminée fait l'objet d'un abattement lié à la durée de détention au delà de la cinquième année de détention.

Ces taux sont entrés en application au 1er février 2012 sauf pour les apports de biens immobiliers ou de droits sociaux à une société à prépondérance immobilière où l'entrée en vigueur du dispositif est alors rétroactive au 25 août 2011.

Cependant, à partir de septembre 2013, ces abattements sont encore modifiés (en savoir plus).

Ainsi, à partir de septembre 2013, pour la détermination du montant imposable à l'impôt sur le revenu des plus-values immobilières, l'abattement pour durée de détention sera de :

  • 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt et unième ;
  • 4 % au terme de la vingt-deuxième année de détention.

Au total, l'exonération d'impôt sur le revenu est acquise au-delà d'un délai de détention de vingt-deux ans.

Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières, l'abattement pour durée de détention sera quant à luide :

  • 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt et unième ;
  • 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
  • 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

Au total, l'exonération des prélèvements sociaux est acquise au-delà d'un délai de détention de trente ans.

Attention, les terrains à bâtir ont quant à eux une fiscalité particulière.

 

En savoir plus sur le régime à partir de septembre 2013 >>

 

Bon à savoir : 1ère cession d'un immeuble, hors résidence principale, réalisée à partir du 1er février 2012, est exonérée d'impôt sur la plus-value immobilière dès lors que le cédant n'a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 ans qui précèdent la cession et qu'il remploie les sommes perçues dans les 24 mois qui suivent la cession.

A noter également l'exonération d'impôt sur la plus-value immobilière, lorsque le cédant part vivre en maison de retraite ou dans un établissement spécialisé pour adultes handicapés, de même que la cession d'un droit de surélévation.

 

Une question fiscale sur votre plus-value ?

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Le saviez vous ? parallèlement, la loi de Finances rectificative pour 2012 introduit une taxe additionnelle sur les cessions réalisées à compter du 1 er janvier 2013 qui est appliquée sur le montant des plus-values nettes (après prise en compte de l'abattement de détention). Attention, les terrains à batir ne sont pas concernés par cette taxe.

L'imposition se fait par palier à des taux croissants avec le montant de la PV imposable, avec cependant un mécanisme de lissage.

(En euros)

Montant de la plus-value imposable

Montant de la taxe

De 50 001 à 60 000

2 % PV - (60 000 - PV) x 1/20

De 60 001 à 100 000

2 % PV

De 100 001 à 110 000

3 % PV - (110 000 - PV) x 1/10

De 110 001 à 150 000

3 % PV

De 150 001 à 160 000

4 % PV - (160 000 - PV) x 15/100

De 160 001 à 200 000

4 % PV

De 200 001 à 210 000

5 % PV - (210 000 - PV) x 20/100

De 210 001 à 250 000

5 % PV

De 250 001 à 260 000

6 % PV - (260 000 - PV) x 25/100

Supérieur à 260 000

6 % PV

 

Si vous réalisez des gains de change sur devise, vous pourriez également être taxé sur ces gains.

 

En matière de plus value mobilière

La loi de Finances pour 2013 est venue bouleverser le régime d'imposition des plus-values de cession de valeurs mobilières en augmentant l'imposition forfaitaire en 2012, et en la supprimant pour lui substituer une imposition au barème progressif de l'IR à compter du 1 er janvier 2013.

Pour les cessions effectuées en 2012, le taux forfaitaire d'imposition a été porté de 19 % à 24 % (plus les prélèvements sociaux).

Il existe cependant des régimes dérogatoires et des abattements en fonction de la durée de détention.

Mais ce schéma d'imposition est encore modifié depuis 2014 (nouvelle fiscalité des plus values mobilières en 2014).

Depuis 2015, les rachats d'actions par la société sont également imposés comme des plus values mobilières et suivent donc ce régime.

Et pourquoi ne pas créer une SCP ? La société civile de portefeuille (SCP) est une société de personnes dont l'objet est de détenir et de gérer un portefeuille composé de titres sociaux ou de valeurs mobilières, cotées ou non.

 

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Régime général :

Pour les cessions de valeurs mobilières réalisées à compter du 1er janvier 2013, les lois de Finances pour 2013 et 2014 ont supprimé l'imposition au taux proportionnel, et soumet obligatoirement au barème progressif de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des traitements et salaires, les plus-values de cession.

Cette taxation en matière de plus value mobilière peut également les carried interests pour les dirigeants de fonds d'investissement.

Les abattements en fonction de la durée de détention :

Cette soumission au barème de l'IR s'accompagne de la mise en place d'un système d'abattement pour durée de détention qui fonctionne de la manière suivante :

  • 50 % pour les titres détenus entre 2 et 8 ans
  • 65 % pour les titres détenus depuis plus de 8 ans

La durée de détention est décomptée à partir de la date de souscription ou d'acquisition des actions.

En contrepartie de la taxation au barème progressif, la CSG liée à la plus-value de cession est déductible à hauteur de 5,1 %.

Dans certaines situations ( cession pour prise de retraite , cession intra familiale …), il existe un régime plus favorable avec un régime dérogatoire (sous certaines conditions).

Enfin, les non résidents sont exonérés d'impôt sur la plus value mobilière s'il s'agit de titres de portefeuille et non de participations.

Par contre en cas de départ de France, vous pourriez être soumis à l' Exit tax .

Enfin, s i vous réalisez des gains de change sur devise, vous pourriez également être taxé sur ces gains.

 

Moins-value : l'abattement pour durée de détention ne s'applique pas !

Dans sa décision du 12 novembre 2015, le Conseil d'Etat annule la doctrine administrative selon laquelle les moins-values de cession de valeurs mobilières doivent être réduites de l'abattement pour durée de détention.

Dès lors, le montant de plus ou moins-values de cession réalisées au cours d'une même année doit être déterminé de la manière suivante :

  • Imputation des moins-values brutes sur les plus-values brutes (et donc avant abattement), avec choix dans l'ordre d'imputation, c'est-à-dire possibilité d'imputer des moins-values sur des plus-values brutes pour lesquelles l'abattement pour durée de détention est le plus faible ou non applicable ;
  • Application de l'abattement pour durée de détention au solde de plus-values, en fonction de la durée de détention des titres dont la cession a fait apparaître le solde de plus-values.

 

A noter : une contribution exceptionnelle assise sur le revenu fiscal de référence des contribuables les plus aisés est instituée par la Loi de finances 2012. Les plus values sont également concernées.

 

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Les régimes dérogatoires :

La loi de Finances pour 2013 a également institué un régime dérogatoire pour les créateurs d'entreprise, et a modifié les règles applicables au régime préexistant de l'exonération pour condition de remploi.

Ces schémas d'imposition sont encore modifiés pour 2014 (nouvelle fiscalité des plus values mobilières en 2014).

 

•  Le régime pour les créateurs d'entreprise

Avant la réforme, les dirigeants associés qui cèdaient leur société après l'avoir eux-mêmes développée étaient soumis à des modalités d'imposition des plus-values spécifiques. Les plus-values restaient imposées au taux forfaitaire de 19 % , sur option, si certaines conditions étaient remplies.

Le cédant devait avoir exercé des fonctions de direction ou une activité salariée de manière continue pendant les 5 ans précédant la cession. La société devait exercer une activité opérationnelle ou être une holding animatrice.

Les titres détenus par le cédant, directement ou par personne interposée, ou par l'intermédiaire du conjoint, de leurs ascendants et descendants, ou frères et sœurs devaient :

  • avoir été détenus de manière continue au cours des 5 années précédant la cession ;
  • avoir représenté de manière continue pendant au moins 2 ans au cours des 10 années précédant la cession des titres au moins 10% des droits de vote ou des droits dans les bénéfices sociaux ;
  • représenter au moins 2% des droits de vote ou des droits dans les bénéfices sociaux de la société à la date de la cession .

 

Après la réforme (application retroactive au 1er janvier 2013), la plus value est dorénavant imposable au barème progressif avec un abattement de détention de :

  • 0 < délai de détention < 1 an : 0 %
  • 1 an < délai de détention < 4 ans : 50 %
  • 4 ans < délai de détention < 8 ans : 65 %
  • délai de détention > 8 ans : 85 %

En savoir plus sur le régime dérogatoire >>

 

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•  Régime de report d'imposition pour condition de remploi

Pour les gains réalisés à compter du 1er janvier 2013, en cas de remploi sous 24 mois d'au minimum 50% du produit de la cession, la plus value peut être en report d'imposition.

La loi de finances pour 2013 est également venue préciser que cette plus-value peut être réemployée dans plusieurs sociétés opérationnelles. Toutefois, seule la fraction de la plus-value réinvestie reste en report d'imposition. Ainsi pour être totalement exonérée, la plus-value doit être entièrement et effectivement réinvestie dans les deux ans suivant la cession.

En effet, la fraction de la plus-value qui n'aura pas été réinvestie dans les deux ans de la cession, deviendra imposable, perdra le bénéfice du report d'imposition et sera soumise à un intérêt de retard. 

Ce régime a été supprimé au 1er janvier 2014.

A noter : une contribution exceptionnelle assise sur le revenu fiscal de référence des contribuables les plus aisés est instituée par la Loi de finances 2012. Les plus values sont également concernées.

 

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