Fiscalité intérêts en cas de renégociation
En cas d'acquisition de logement locatif grâce à la dette, les propriétaires peuvent déduire du revenu brut les intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition, la (re)construction, l'agrandissement, la conservation, la réparation ou l'amélioration des immeubles donnés en location, ainsi que pour l'achat d'un terrain à bâtir sur lequel doit être édifié un bâtiment destiné à être donné en location.
Bien que les intérêts soient déductibles, il n'en reste pas moins que diminuer la charge financière reste très intéressant.
En cas de niveau bas des taux d'intérêts, il peut être judicieux de renégocier le crédit immobilier à la baisse, pour profiter de la baisse des taux d'intérêts, réduire la mensualité et augmenter sa trésorerie !
Mais la question se pose de la déductibilité des intérêts du nouveau prêt !
Une question fiscale ?
Quelles sont les conditions pour la déductibilité ?
En cas de souscription d'emprunts se substituant aux emprunts initiaux, les intérêts de l'emprunt substitutif peuvent être admis en déduction des revenus fonciers lorsque les conditions suivantes sont simultanément remplies :
• le nouvel emprunt doit être souscrit pour rembourser ou se substituer à l'emprunt initial ;
• les intérêts admis en déduction n'excèdent pas ceux qui figuraient sur l'échéancier initial.
Une question fiscale ?
Pour bénéficier de ces dispositions, les contribuables doivent préciser sur leur déclaration de revenus fonciers à quel prêt le nouveau se substitue.
Le cas échéant, les justifications seront produites sur demande du service chargé de l'assiette de l'impôt.
Les contribuables qui ont emprunté initialement à un taux progressif, peuvent se voir réclamer à la rupture du contrat des intérêts dits "compensatoires", l'emprunteur ayant pu bénéficier d'un taux préférentiel lors des premières années de remboursement. Dans ce cas, le nouvel emprunt peut porter sur un capital incluant notamment l'indemnité compensatoire.
Les intérêts ouvrant droit à déduction restent limités à ceux afférents au capital de l'emprunt initial restant dû, dans la limite de l'échéancier initial.
Une question fiscale ?
Et les frais, sont-ils aussi déductibles ?
Les frais de souscription d'un emprunt substitutif sont déductibles d'un revenu foncier au même titre que les intérêts d'emprunt.
Ainsi, l'indemnité versée en compensation de l'octroi d'un prêt de substitution est considérée comme une dépense effectuée en vue de l'acquisition et de la conservation du revenu et est déductible des revenus fonciers.
Les redevables peuvent donc déduire les pénalités contractuelles supportées en cas de résiliation anticipée d'un contrat de prêt et les frais de dossier du nouvel emprunt de substitution dans la mesure où ces frais et pénalités contribuent à l'acquisition et à la conservation du revenu foncier !
L'administration a précisé que les frais sont déductibles si la résiliation et la souscription d'un emprunt substitutif permettent de diminuer le montant global de la charge d'intérêts restant dus.
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