La déduction fiscale des intérêts d'emprunt

 

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Les emprunts contractés pour la conservation, l'acquisition, la (re)construction, l'agrandissement, la réparation ou l'amélioration des immeubles locatifs sont déductibles des revenus fonciers. En plus des intérêts proprement dits, les frais d'emprunts peuvent, dans certains cas, être déduits comme l'assurance emprunteur.

Les intérêts ne peuvent être déduits que s'ils se rapportent à un emprunt contracté pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration d'immeubles loués ou destinés à la location (ou l'acquisition de parts pour les associés de sociétés de personnes (SCI) détenant de tels immeubles).

Les intérêts des sommes empruntées pour un autre objet ne sont pas admis en déduction.

 

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Emprunts dont les intérêts sont déductibles

Il doit s'agir d'emprunts contractés pour l'un des motifs suivants :

  • conservation de la propriété : Il en est ainsi lorsque les fonds empruntés sont utilisés par le propriétaire pour couvrir les dépenses se rapportant directement à ses immeubles et qu'il ne pourrait se dispenser d'assumer sans perdre tout ou partie de ses droits de propriété. Tel est le cas notamment des emprunts contractés pour le paiement des droits de mutation à titre gratuit. Il importe peu que les intérêts soient payés à un tiers qui a consenti un prêt pour permettre à l'héritier, au donataire ou au légataire de régler en une seule fois les droits dont il est redevable ou qu'ils soient versés de façon fractionnée ou différée au Trésor ;
  • acquisition (re)construction ou agrandissement d'un immeuble : Seuls, les intérêts des dettes contractées pour l'acquisition ou la construction, reconstruction ou l'agrandissement d'immeubles destinés à procurer des revenus fonciers sont déductibles. Ainsi, les intérêts qui se rapportent à des sommes empruntées pour acheter un terrain à bâtir ou un immeuble ou faire construire sont déductibles si l'immeuble est destiné à être donné en location.
    Il en est ainsi même pour la fraction des intérêts qui se rapporte aux sommes utilisées pour le paiement des droits de mutation à titre onéreux ou la TVA immobilière lorsque celle-ci n'est pas récupérable.
    De même, les intérêts d'un emprunt contracté pour l'acquisition d'un immeuble restent déductibles même si l'immeuble ne produit plus de revenus, dès lors qu'il a été démoli en vue de sa reconstruction et de l'obtention par le propriétaire de revenus fonciers plus élevés. Lorsqu'un contribuable donne en location la résidence qu'il occupe à titre d'habitation principale et qu'il quitte pour trouver un emploi dans une autre région, le loyer qu'il perçoit est imposable à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Il peut cependant déduire du loyer brut, sans limitation de durée ou de montant, les intérêts des emprunts contractés pour acquérir ou construire l'habitation qu'il occupait antérieurement à son changement de domicile ;
  • réparation ou amélioration de la propriété : Les intérêts d'emprunts sont déductibles même si la dépense financée par l'emprunt ne constitue pas une charge déductible des revenus fonciers ;
  • indemnité d'éviction : Les intérêts d'un emprunt contracté pour financer une indemnité d'éviction déductible sont des charges déductibles. En revanche, si l'indemnité d'éviction n'est pas déductible des revenus fonciers, les intérêts de l'emprunt contracté pour la financer ne seront pas non plus déductibles.

 

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Et dans le cas de renégociation ?

Il faut alors qu'il s'agisse d'un emprunt dit "substitutif" pour continuer à être déductible.

Les intérêts sont déductibles des revenus fonciers si le nouvel emprunt est immédiatement et intégralement utilisé pour le remboursement du premier emprunt. La règle vaut également lorsque le capital emprunté est inférieur aux sommes restant dues.

prélèvement à la source

 

Seuls peuvent être admis en déduction, en vertu des dispositions, qui ont un caractère limitatif, de l'article 31, I-1° -d du CGI, les intérêts des dettes directement engagées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration d'une propriété.

Lorsque le contribuable contracte un emprunt en vue du remboursement d'un emprunt antérieur dont les intérêts ont été admis en déduction en application de l'article 31, I-1° -d du Code Génral des Impôts (CGI), la déduction des intérêts versés au titre du nouvel emprunt n'est admise qu'à la condition qu'il y ait, entre l'emprunt initial et le nouvel emprunt, une continuité de l'objet de l'endettement.

 

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