La fiscalité de la société civile de construction vente

 

Ces sociétés sont caractérisées essentiellement par la spécificité de leur objet social et par la possibilité pour la société d'exiger des associés des apports de fonds supplémentaires pour lui permettre de réaliser cet objet. L'article L 211-1 du CCH impose aux sociétés de construction-vente un objet spécifique : elles doivent avoir pour activité de « construire un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente en totalité ou par fractions », étant précisé que ces immeubles « ne peuvent être attribués, en tout ou partie, en jouissance ou en propriété, aux associés, en contrepartie de leurs apports, ceci à peine de nullité de l'attribution ».

 

Une question fiscale ?

 

Quelques interdictions

Il est expressément interdit, sous peine de nullité, aux sociétés de construction-vente d'attribuer, en tout ou en partie, à leurs associés les immeubles qu'elles construisent, quelle que soit la forme de cette attribution, en propriété ou en jouissance (CCH art. L 211-1, al. 2).

Toutefois, rien ne leur interdit de vendre aux associés tout ou partie de leurs immeubles et, dans ce cas, ceux-ci bénéficient des mêmes garanties que les tiers acquéreurs.

Il résulte, à notre avis, du caractère général et absolu de l'interdiction qu'en cas de dissolution de la société, il n'est pas possible de partager en nature les immeubles invendus entre les associés, procédé couramment utilisé dans le passé pour mettre fin à une opération de construction-vente et liquider les « queues de programme ». La seule solution consiste à louer ces « invendus » en attendant de trouver un acquéreur (sur le régime fiscal de ces locations, notamment en matière de TVA, voir n° 47500 s.).

 

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La fiscalité

En cas d'apport

En ce qui concerne l'imposition éventuelle de la plus-value réalisée par l'apporteur, on se reportera aux règles générales (qu'il s'agisse d'apports effectués par un particulier ou par une entreprise), sous réserve de la particularité suivante concernant l'apport d'un terrain à bâtir (report d'imposition ou plus value d'apport lorsqu'il s'agit d'un particulier).

L'entreprise apporteuse peut renoncer au report d'imposition. Dans ce cas, elle doit joindre à la déclaration des résultats de l'exercice en cours à la date de l'apport une note exprimant sans équivoque son désir qu'il soit tenu compte de la plus-value résultant dudit apport pour la détermination des résultats fiscaux de l'exercice considéré.

 

Régime fiscal de la SCCV :

Les sociétés civiles de construction-vente sont en principe passibles de l'IS dès lors qu'elles exercent une activité réputée commerciale du point de vue fiscal.

Par dérogation, l'article 239 ter du Code Général des Impôts prévoit que les sociétés civiles ayant pour objet la construction d'immeubles en vue de la vente sont, sous certaines conditions, exclues du domaine de l'IS (sans possibilité d'option) et soumises au même régime fiscal que les sociétés en nom collectif effectuant les mêmes opérations, c'est-à-dire que ce sont les associés (et non la société elle-même) qui sont imposés en proportion de leurs droits suivant le régime fiscal qui leur est propre (impôt sur le revenu ou IS selon le cas).

Les associés doivent, par ailleurs, conformément aux statuts, être indéfiniment responsables du passif social en proportion de leurs droits sociaux.

 

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En cas de profit ?

Les profits réalisés sous le couvert d'une société civile de construction-vente répondant aux conditions prévues par l'article 239 ter du Code Général des Impôts sont déterminés selon les règles de droit commun des BIC et imposés au nom des associés selon le régime fiscal qui leur est propre.

C'est ainsi que la fraction des profits revenant à des associés passibles de l'impôt sur le revenu (personnes physiques et entreprises industrielles et commerciales) est passible de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC, celle revenant à des associés passibles de l'IS étant quant à elle passible de cet impôt.

Ainsi si l'associé est une personne morale ou un organisme passible de l'impôt sur les sociétés, sa part de bénéfices sociaux correspondant à ses droits dans la société civile de construction-vente visée à l'article 239 ter du CGI est taxable à l'impôt sur les sociétés (art 218 bis du Code Général des Impôts).

 

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