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La fiscalité du dispositif immobilier "Pinel"

 

L'article 5 de la Loi de finances pour 2015 a aménagé la durée de l'engagement de la location de la Loi Duflot.

Auparavant, pour bénéficier de l'avantage fiscal, le propriétaire du logement devait s'engager à le louer nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans.

La loi de finances pour 2021 a prorogé et modifié le régime pour les prochaines années.

 

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Le dispositif Pinel

Les particuliers qui investissent dans un logement en état futur d'achèvement (VEFA) ou neuf peuvent profiter d'une réduction de leur impôt sur le revenu réparti sur 6 ans, 9 ans ou 12 ans.

Le dispositif Pinel est également applicable à l’acquisition d’un local affecté à un usage autre qui fait ou a fait l’objet de travaux afin de le transformer en logement d’habitation jusqu’au 31 décembre 2023, dès lors que cet investissement est réalisé par un contribuable fiscalement domicilié en France (selon les critères fixés par l’article 4B du Code général des impôts).

Pour les locaux qui font l’objet de travaux de réhabilitation, l’achèvement de ces travaux doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 2ème année suivant celle de l’acquisition du local concerné afin de bénéficier de l’avantage fiscal.

Lorsque le logement était la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (SCPI ou autre), l'engagement de location de neuf ans minimum devait être pris par celle-ci. En outre, l'associé qui entendait bénéficier de l'avantage fiscal devait s'engager à conserver la totalité de ses titres jusqu'à l'expiration de l'engagement de location souscrit par la société.

En cas d'expatriation, la réduction d'impôt était remis en pause. Ce n'est plus le cas.

Depuis 2019, le dispositif Pinel est étendu aux expatriés ! Le dispositif bénéficiait aux contribuables dont le domicile fiscal se situe en France au sens de l'article 4 B du CGI. Maintenant, il est étendu aux expatriés sous certaines conditions.

La loi de finances pour 2019 permet aux contribuables qui ont effectué une acquisition ouvrant droit à la réduction d'impôt lorsqu'ils étaient domiciliés fiscalement en France de conserver le bénéfice de l'avantage fiscal pour les années où leur résidence fiscale n'est plus située en France.

La réduction d'impôt s'impute alors sur l'impôt français. Cet aménagement s'applique aux investissements réalisés à compter du 1er janvier 2019.

 

Une question fiscale ?

 

Quelle durée minimale pour l'engagement ?

Désormais, la durée minimale de l'engagement de location n'est plus fixée uniformément à neuf ans. Les investisseurs peuvent opter pour un engagement de location minimale de six ou neuf ans. La réduction d'impôt est répartie par parts égales sur six ou neuf années, selon la durée de l'engagement de location. L'option exercée est irrévocable pour le logement concerné.

Des démarches de suivi sont cependant nécessaires afin de bénéficier de la réduction d'impôt.

De plus, les investisseurs peuvent, à l'issue de leur engagement initial de six ou neuf ans, proroger cet engagement afin de continuer à bénéficier de la réduction d'impôt.

La prorogation ne peut excéder :

  • trois années, renouvelables une fois, dans le cas où l'engagement initial de location est d'une durée de six ans ;
  • trois années, non renouvelables, dans le cas où cet engagement est d'une durée de neuf ans.


La durée de l'engagement de location et, partant, le bénéfice de l'avantage fiscal sont ainsi portés au maximum à douze ans.


Auparavant, pour l'octroi de l'avantage fiscal, la location ne devait pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable.


Cette condition est assouplie. Désormais, la location à un ascendant ou un descendant est dans tous les cas autorisée, sans perte du bénéfice de l'avantage fiscal, dès lors bien entendu que les conditions tenant aux plafonds de loyer et de ressources du locataire sont respectées.

La loi Denormandie est une nouveauté 2019 venant compléter le dispositif Pinel déjà en place.

 

Une question fiscale ?

 

Le saviez vous ? La majorité des investissements se fait en direct. Mais le logement Duflot/Pinel/ Denormandie  peut être acquis par l'intermédiaire d'une société (SCI par exemple).

Questions à l'Expert ...

Est-il possible de faire une donation de parts de SCI avec simplement un imprimé fiscal ou est-il nécessaire de passer par un acte notarié ? la réponse ici >>

Un déficit foncier issu de dépenses de grosses réparations engagées par un nu-propriétaire est il imputable sans limitation sur le revenu global de ce dernier ? la réponse ici >>

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Vous souhaitez louer un bien de manière saisonnière qui est en SCI ? que se passe t'il ? la réponse ici >>

 

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Taux de réduction

Ainsi pour les acquisitions, les constructions ou les souscriptions réalisées à compter du 1er septembre 2014 :

  • Les investisseurs ont la possibilité d'opter pour un engagement de location minimale de 6 ou 9 ans.
  • L'option irrévocable pour le logement concerné peut être renouvelée une ou deux fois, sans que le bénéfice de la réduction d'impôt ne puisse dépasser 12 ans.
  • Le taux de la réduction jusque-là fixé à 18 %, est désormais modulé en fonction de la durée d'engagement de la location (12 % pour un engagement de 6 ans, 18 % pour un engagement de 9 ans).
    Pour les logements en construction, le délai de 30 mois à l'issue duquel le logement doit être achevé pour ouvrir droit au dispositif, est désormais calculé à compter de la date de signature de l'acte authentique d'acquisition et non pus de la date de déclaration d'ouverture du chantier.

 

prélèvement à la source


Enfin, ces aménagements s'appliquent aussi aux investissements réalisés via des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), la base de réduction d'impôt étant portée à 100 % du montant de la souscription (au lieu de 95 % actuellement).


Par ailleurs, pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2015, il est désormais possible pour l'investisseur de louer à un ascendant ou un descendant, dès lors que les autres conditions d'application sont remplies.

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Nouveaux taux de la réduction d'impôt pour 2023 et 2024

Par ailleurs, le taux de la réduction d’impôt est, pour les années 2023 et 2024, abaissé. Cet abaissement ne concerne toutefois pas les logements :

•                    situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville,

•                    ou qui respectent un certain niveau de qualité, notamment en matière de performance énergétique et environnementale, devant être défini par décret.

Hormis le cas particulier de ces logements, et dans le cadre d’un engagement de location de 6 ans, le taux de la réduction sera fixé :

•                    à 10,5 % pour les investissements réalisés en métropole (au lieu de 12 % actuellement), et 21,5 % pour ceux réalisés outre-mer (au lieu de 23 % actuellement), en 2023. En cas de prorogation de l’engagement initial, le taux de la réduction sera fixé à 4,5 % pour la 1ère période de prorogation triennale (au lieu de 6 % actuellement), et à 2,5 % pour la 2nde (au lieu de 3 % actuellement),

•                    à 9 % pour les investissements réalisés en métropole (au lieu de 12 % actuellement), et 20 % pour ceux réalisés outre-mer (au lieu de 23 % actuellement), en 2024. En cas de prorogation de l’engagement initial, le taux de la réduction sera fixé à 3 % pour la 1ère période de prorogation triennale (au lieu de 6 % actuellement), et à 2 % pour la 2nde (au lieu de 3 % actuellement).

•                    Dans le cas d’un engagement de location de 9 ans, le taux de la réduction sera fixé :

•                    à 15 % pour les investissements réalisés en métropole (au lieu de 18 % actuellement), et 26 % pour ceux réalisés outre-mer (au lieu de 29 %actuellement), en 2023. En cas de prorogation de l’engagement initial pour une période triennale, le taux de la réduction sera fixé à 2,5 % (au lieu de 3 % actuellement),

•                    à 12 % pour les investissements réalisés en métropole (au lieu de 18 % actuellement), et 23 % pour ceux réalisés outre-mer (au lieu de 29 % actuellement), en 2024. En cas de prorogation de l’engagement initial pour une période triennale, le taux de la réduction sera fixé à 2 % (au lieu de 3 % actuellement).

 

Versement d'un acompte le 15 janvier

Afin d'éviter aux contribuables d'avoir à faire une avance d'impôt trop importante et d'attendre septembre de l'année suivante pour récupérer leur avantage fiscal, l'administration fiscale leur verse, le 15 janvier de chaque année, une avance égale à 60 % du montant de l'avantage leur ayant été accordé l'année précédente (au titre de l'imposition des revenus de l'avant-dernière année) sans qu'ils n'aient de démarche à effectuer. Cet acompte est ensuite régularisé, lors de la liquidation de l'impôt (versement complémentaire de l'administration ou remboursement par le contribuable en cas de trop perçu).

 

Attention, ce dispositif rentre dans le plafonnement des niches fiscales.

 

 

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