La fiscalité de la transformation de la location nue en meublée
De par les avantages fiscaux, il peut être judicieux de passer de la location vide en location meublée.
En effet, avec la location meublée non professionnelle (LMNP), les revenus que vous retirez de l'activité sont imposés, non pas dans la catégorie des revenus fonciers, mais dans celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) permettant, dans le cadre du régime "micro-BIC", l'application d'un abattement représentatif de charges de 50 % ou, dans le cadre du régime réel, la prise en compte de l'amortissement du bien notamment.
Il n'y a pas de démarches fiscales particulières au préalable pour passer en location meublée. Vous devrez naturellement remplir par la suite la bonne déclaration d'impôt.
Attention cependant si vous avez des déficits fonciers. En effet, l'imputation des déficits fonciers n'est acquise définitivement que si l'immeuble concerné est mis en location jusqu'au 31 décembre de la 3ème année qui suit l'imputation. A défaut, cette dernière est remise en cause.
Naturellement, le passage de la location nue à la location meublée nécessite de respecter certaines obligations dont celle liée à l'intégration d'équipements et de meubles au sein du logement.
Cela peut également être intéressant de passer en location meublée si vous êtes expatrié de par la base d'imposition en France plus réduite que la location classique.
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C'est quoi un loueur en meublé ?
La location en meublé consiste à louer des locaux (chambres ou appartements) meublés, immédiatement habitables par le locataire. Le bien loué en meublé doit donc être entièrement équipé (literie, ustensiles de cuisine, chauffage, meubles de rangement, réfrigérateur, table et chaises...). Le locataire doit pouvoir y résider en n'ayant que ses affaires personnelles à apporter.
Les bailleurs qui ne remplissent pas les conditions pour être qualifiés de loueurs professionnels relèvent du régime des loueurs en meublé non professionnels.
Une question fiscale ?
Qu'est ce qui change en tant que loueur en meublé ?
Outre la fiscalité qui est certes plus intéressante de par l'abattement de 50% ou la possibilité d'amortir le bien, nous pouvons relever 3 points :
• La durée du bail : lorsque vous louez un logement vide la durée du bail est de 3 ans minimum (renouvelable) alors que pour la location meublée la durée du bail peut être d'un an (renouvelable) ou de 9 mois.
• La rupture du bail : lorsque vous souhaitez mettre fin au bail vous devez respecter un délai de préavis de 6 mois dans le cas d'un logement vide contre 3 mois pour une location meublée. Ces délais sont également réduits lorsque c'est votre locataire qui rompt le bail. Le délai de préavis passe alors de 3 à 1 mois lorsqu'il s'agit d'une location meublée (il est cependant également de 1 mois dans certaines grandes villes françaises).
• Enfin, quant au montant du dépôt de garantie : dans le cas d'une location meublée le propriétaire peut demander un dépôt de garantie équivalent à 2 mois de loyer, ce qui n'est pas le cas pour un logement vide puisque le dépôt de garantie ne peut être supérieur à 1 mois de loyer.
Et lorsque vous allez revendre ?
Les plus-values réalisées dans le cadre de votre activité sont soumises au régime des plus-values des particuliers .
Si vous cédez un logement vous serez donc soumis au régime des plus-values immobilières imposables à l'impôt sur le revenu au taux global de 36,20 % (auquel peut s'ajouter une surtaxe progressive de 2 % à 6 % si la plus-value réalisée est supérieure à 50 000 €). Dans le cadre de ce régime, la plus-value réalisée peut être exonérée d'impôt si le bien est cédé au bout de 22 années de détention (30 ans pour les prélèvements sociaux).
Questions à l'Expert ... Mon PEA de plus de 5 ans est en perte. Que puis je faire ? la réponse ici >> Comment sont traitées mes pertes sur la société ayant fait l'objet d'une procédure collective ? la réponse ici >> Comment suis-je taxé en cas départ de France si une partie de l’année, je suis résident fiscal français et l’autre partie de l’année résident fiscal d’un autre pays ? la réponse ici >> Comment suis-je taxé en cas de retour en France si une partie de l’année, je suis résident fiscal français et l’autre partie de l’année résident fiscal d’un autre pays ? la réponse ici >> Je suis parti à l’étranger et j’ai un contrat d’assurance vie en France. Comment cela va être taxé en France (rachat, décès) ? la réponse ici >> Je vends des titres reçu par succession. Comment je vais être imposé ? la réponse ici >> J'ai échangé mes titres DOUPLEX contre des titres SOUPLIX. Est-ce fiscalisé ? la réponse ici >>
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