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20 questions pratiques "Immobilier"

La location d'un local d'habitation garni de meubles est regardée comme une location meublée lorsque les meubles loués avec le local sont suffisants pour donner à ce dernier un minimum d'habitabilité : le régime fiscal de la location meublée est réservé aux locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire.

La location en meublé de chambres ou appartements est une activité commerciale. Cette activité relève, au regard de l'impôt sur le revenu, de la catégorie des BIC et non de celle des revenus fonciers.

Si le propriétaire est une société passible de l'impôt sur les sociétés, c'est cet impôt qui est applicable.

La loi de finances pour 2024 modifie la fiscalité du meublé de tourisme.

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De par les avantages fiscaux, il peut être judicieux de transformer la location nue en location meublée.

Si l'une des 2 conditions de la location meublée professionnelle ne sont pas remplies, la location est non professionnelle.

En effet, la location est qualifiée de « professionnelle », du point de vue fiscal, lorsque ces 2 conditions sont remplies cumulativement :

• le loueur doit réaliser plus de 23 000 € de recettes annuelles (TTC) par l'ensemble du foyer fiscal,
• l'activité de loueur en meublé professionnel doit excéder les autres revenus d'activité du contribuable.

Il existe plusieurs démarches fiscales nécessaires afin de passer vos revenus en location meublée non professionnelle (LMNP).

Il existe également dans le cadre d'investissement en LMNP, les achats de résidence de services bénéficiant de réduction d'impôt dans le cadre du Censi-Bouvard (réduction d'impôt de 11% de l'investissement sous conditions).

Les locations en Airbnb sont également concernées (ou au travers d'autres plateformes collaboratives). A noter que la règlementation applicable pour la location meublée « de courte durée » (également dénommée « touristique » ou « saisonnière ») diffère selon qu’il s’agit d’une résidence principale ou secondaire.

Les expatriés peuvent également investir en location meublée et bénéficier des ses avantages.

Quant à la taxe d'habitation, la situation du loueur en meublé ne va pas être la même si les locaux meublés donnés en location constituent ou non une habitation personnelle.

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Quels sont les avantages ?

S'agissant du LMNP, l'avantage procuré par la location en meublé et l'imposition consécutive dans la catégorie des BIC est de pouvoir bénéficier du régime micro BIC ou de la possibilité d'amortir le bien.

En effet, la location meublée étant une activité commerciale, les revenus tirés de cette location sont imposables dans la catégorie des BIC (mais attention non professionnels) et non dans celle des revenus fonciers.

Vous  bénéficierez  du micro BIC si vos recettes n'excèdent pas 77.700 € (suite à la loi de finances 2018) ou 188.700 € pour les locations de chambres d'hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme (sous certaines conditions depuis 2024). Vos  revenus  seront  alors  taxés  après  application  d'un abattement  forfaitaire  représentatif  des  charges de 50 % ... ce qui est bien meiux que l'abattement de 30% en micro-foncier !

De plus, depuis 2019, le LMNP est concerné par le prélèvement à la source.

Et si vos charges > 50% : il reste  possible d'opter pour le régime réel d'imposition dans le cas ou les charges déductibles   représentent plus de 50 % des recettes. Vous disposez également de la  possibilité d'amortir l'immeuble ainsi que les meubles et de différer vos amortissements, faculté supprimée pour les activités autres que la location en meublé.

L'amortissement permet de réduire fortement la base d'imposition !

Attention  par  contre,  le  loueur  non professionnel ne bénéficie d'aucun avantage particulier en matière d'IFI, ni de fiscalité sur la transmission (contrairement à la location professionnelle).

A noter enfin que l 'activité peut également être réalisée sous la forme d'une SARL de famille.

Une question fiscale sur vos investissements ?

Quelle est l'imposition ?

Lorsque les produits sont imposables, le régime d'imposition (micro-BIC, auto-entrepreneur, régime simplifié ou réel normal) est déterminé d'après les critères ordinaires. Le régime applicable dépend du montant des recettes annuelles.

Si les recettes n'excèdent pas 77 700 € en 2024 (imposition des revenus de 2023), le bailleur relève pour l'impôt sur le revenu du régime dit « micro-BIC ».

Le régime micro-BIC a le mérite de la simplicité : le bailleur porte directement sur sa déclaration d'ensemble des revenus le montant brut de ses recettes. Le revenu net imposable est calculé par l'administration en appliquant à ce montant un abattement forfaitaire pour frais de 50 %.

Cet abattement est réputé tenir compte de toutes les charges, y compris les cotisations sociales et l'amortissement de l'immeuble ; il ne peut pas être inférieur à 305 €.

Pour les locations saisonnières, ce seuil n'a pas à être réduit au prorata du temps.

Les propriétaires de meublés de tourisme  relèvent du micro-BIC si leurs recettes n'excèdent pas 188 700 €.

Dans ce cas, l'abattement forfaitaire pour frais est de 71 %.

Il est toutefois possible d’opter pour le régime réel, même si le total des recettes est inférieur à 77.700 €.

Si les recettes sont supérieures à 77 700 €, le bailleur relève d'un régime dit de « bénéfice réel », qui peut être soit le régime réel simplifié, soit le régime réel normal avec la possibilité de déduire les charges.

S'il ne relève pas du micro-BIC, il peut opter pour l'un ou l'autre de ces régimes de bénéfice réel, de préférence le régime simplifié. Il doit exercer l'option pour le régime simplifié avant le 1er février de la première année au titre de laquelle il souhaite bénéficier de ce régime.

L'option est valable un an et reconduite tacitement chaque année pour un an. Elle prend la forme d'une simple lettre adressée au service des finances publiques.

Une exception : la location d'une partie de sa résidence principale !

Le loueur en meublé est exonéré d'impôt sur le revenu au titre des produits de la location ou sous-location s'il respecte 3 conditions :

• les pièces louées font partie de son habitation principale, étant précisé que l'exonération s'applique, en principe, aux personnes qui réduisent le nombre de pièces qu'elles occupent dans leur logement principal ;
• ces pièces constituent pour le locataire son habitation principale.
• ... et enfin, les produits de la location ou sous-location en meublé d'une partie de la résidence du bailleur sont exonérés si le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, n'excède pas un certain montant défini annuellement.

Quelles sont les obligations comptables ?

Ce régime est nécessairement moins simple que le micro-BIC puisque vous devez tenir une comptabilité. En outre, d'un point de vue fiscal, vous devez remplir une déclaration n° 2033 comportant un bilan, un tableau des immobilisations et amortissements et un relevé des provisions.

Il existe également plusieurs démarches fiscales nécessaires afin de passer vos revenus en location meublée non professionnelle (LMNP).

Une question fiscale sur votre immobilier ?

Et en matière de plus-value ?

Les plus-values réalisées en cas de cession de l'immeuble par un loueur en meublé non-professionnel sont soumises au régime des plus-values immobilières privées.

Pour le calcul de l'assiette des plus-values, il n'est pas tenu compte de l'incidence des amortissements comptabilisés et déduits du résultat imposable pendant la période de location meublée. Cette règle constitue une véritable singularité au regard de l'application des règles régissant les bénéfices industriels et commerciaux, puisque celle-ci prévoient, en règle générale, que les amortissements déduits par l'exploitant fassent l'objet d'une reprise lors du calcul de la plus-value, celle-ci étant déterminée par référence à la valeur nette comptable, c'est à dire au prix de revient diminué du montant des amortissements déduits pour l'assiette de l'impôt.

Et enfin les cotisations et contributions sociales ?

Les revenus tirés de la location meublée non professionnelle sont soumis aux contributions et prélèvements sociaux au titre des revenus du patrimoine si les recettes annuelles sont inférieures ou égales à 23 000 €.

La loi de finances pour 2020 a officialisé la fin de la condition d’inscription au RCS. Cela a également un impact sur les cotisations sociales.

Lorsque les recettes sont supérieures à ce seuil, le loueur en meublé non professionnel qui loue directement ou indirectement un bien à une personne qui n'y établit pas sa résidence principale doit s'affilier à la Sécurité sociale des indépendants, sauf option pour le régime de Sécurité sociale des salariés si certaines conditions sont respectées et ses recettes sont imposées au titre des revenus d'activité comme les loueurs en meublés professionnels.