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Le taux de rendement interne (immobilier)
Le taux de rendement interne permet d'apprécier la rentabilité d'un investissement sur toute sa durée.
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D'un point de vue financier, il permet donc de juger de l'intérêt de l'investissement : il suffit pour cela de le comparer au taux de rentabilité à exiger du projet compte tenu de son risque. S'il lui est supérieur, il y a un effet levier positif, sinon l'investissement ne mérite pas, d'un point de vue financier, d'être réalisé.
C'est donc un outil de décision important pour l'investissement (ou pas).
Le TRI en détail …
Avec
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montant du p-ième flux de trésorerie,
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p le numéro du encaissé,
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N le nombre de FT (hors investissement),
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I investissement initial (à la date 0)
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et TRI le taux de rentabilité interne recherché.
Le TRI tient ainsi compte de :
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la diminution du montant des intérêts déductibles chaque année (sauf en cas d'emprunt in fine, dans le cadre duquel le montant des intérêts est constant),
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la diminution du montant de l'amortissement déductible,
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la revente du bien (et par conséquent de la plus-value éventuelle).
Une question fiscale ?
Et pour l'immobilier ?
Le TRI tient compte de tous les décaissements et recettes sur la durée totale de l'investissement.
S'agissant d'apprécier la rentabilité de l'investissement sur une période moyenne, ce ratio est fondé en partie sur des prévisions (évolution du loyer, du montant des charges, des travaux à réaliser, anticipation de périodes de vacance, estimation du prix de revente).
Le TRI permet aussi de mesurer l'impact du mode de financement à choisir :
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comptant,
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prêt classique
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ou crédit in fine.
Le recours au crédit permet souvent d'améliorer la rentabilité de l'investissement en jouant l'effet levier.
Il faut naturellement pour cela que le taux de rentabilité de l'investissement soit supérieur ou au moins égal au coût du crédit.
Les intérêts viennent en déduction des loyers perçus, réduisant ainsi la charge de l'impôt sur les revenus fonciers.
Le crédit in fine est d'autant plus avantageux que seuls les intérêts sont versés jusqu'au terme du crédit, et le montant des intérêts est toujours le même.
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