La fiscalité des intérêts d'emprunt immobilier

 

Lors de votre expatriation en Espagne , vous avez pu être amené à conserver un bien immobilier en France comme votre ancienne résidence principale. Celle-ci achetée à crédit, pourrait être louée lors de votre séjour à l'étranger.

Durant votre expatriation, il peut être tentant d'investir dans de l'immobilier locatif pour compléter ultérieurement votre retraite ou améliorer votre train de vie en utilisant l'effet levier de la dette.

La convention fiscale conclue avec la France indique que les revenus perçus sur un bien situé en France sont imposables en France à un taux minimum de 20% (sauf exceptions) avec en plus les prélèvements sociaux.

La base d'imposition reste cependant la même qu'un résident fiscal français .

De manière générale, sont déductibles des revenus fonciers les dépenses, effectivement supportées par les propriétaires au cours de l'année d'imposition, se rapportant à des immeubles ou parties d'immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers et qui sont engagées en vue de l'acquisition ou de la conservation du revenu foncier.

Les intérêts d'emprunt restent donc déductibles en France s'ils répondent aux critères exigés.

 

Une question fiscale ?

 

Critères nécessaires pour la déductibilité

Les emprunts contractés pour la conservation, l'acquisition, la construction, l'agrandissement, la réparation ou l'amélioration des immeubles locatifs sont déductibles des revenus fonciers.

Il doit s'agir d'emprunts contractés pour l'un des motifs suivants :

•  conservation de la propriété

Il en est ainsi lorsque les capitaux empruntés sont utilisés par le propriétaire pour couvrir les dépenses se rapportant directement à ses immeubles et qu'il ne pourrait se dispenser d'assumer sans perdre tout ou partie de ses droits de propriété.

•  Acquisition, (re)construction ou agrandissement d'un immeuble

Seuls, les intérêts des dettes contractées pour l'acquisition ou la construction, reconstruction ou l'agrandissement d'immeubles destinés à procurer des revenus fonciers sont déductibles. Ainsi, les intérêts qui se rapportent à des sommes empruntées pour acheter un terrain à bâtir ou un immeuble ou faire construire sont déductibles si l'immeuble est destiné à être donné en location.

•  réparation ou amélioration de la propriété

Les intérêts d'emprunts sont déductibles même si la dépense financée par l'emprunt ne constitue pas une charge déductible des revenus fonciers.

 

Et l'ex résidence principale, lorsque vous partez à l'étranger ?

Lorsqu'un contribuable donne en location la résidence qu'il occupe à titre d'habitation principale et qu'il quitte pour trouver un emploi dans une autre région ou dans un autre pays, le loyer qu'il perçoit est imposable à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.

Il peut cependant déduire du loyer brut, sans limitation de durée ou de montant, les intérêts des emprunts contractés pour acquérir ou construire l'habitation qu'il occupait antérieurement à son changement de domicile.

 

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Et si vous renégociez votre crédit ?

En cas de souscription d'emprunts se substituant aux emprunts initiaux, les intérêts de l'emprunt substitutif peuvent être déduits des revenus fonciers lorsque les conditions suivantes sont simultanément remplies :

•  le nouvel emprunt doit être souscrit pour rembourser ou se substituer à l'emprunt initial (cette condition est remplie lorsque le nouveau contrat ou l'avenant le mentionne expressément en se référant à lui) ;

•  les intérêts admis en déduction n'excèdent pas ceux qui figuraient sur l'échéancier initial : en effet, la souscription de l'emprunt substitutif doit permettre de réduire la charge d'intérêts restant dus. Cette limitation s'apprécie globalement en comparant la somme des intérêts figurant respectivement sur l'échéancier de l'emprunt initial et sur l'échéancier du nouvel emprunt.

 

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Intérêts d'emprunt souscrit en devises étrangères

Lors de votre expatriation, vous avez pu souscrire un crédit dans votre pays de résidence actuel pour acquérir un bien locatif en France. Les intérêts d'emprunt souscrits en devises étrangères sont également déductibles dans la limite de ceux payés au cours de l'année et convertis au cours du change en fin d'année.

 

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