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20 questions pratiques "Expatriation"

 

 

 

 

 

 

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La fiscalité de l'immobilier des non-résidents

 

 

En cas d'expatriation, le non résident peut être amené à conserver un bien immobilier en France.

De même, ce dernier peut réfléchir à investir dans l'immobilier pour compléter ultérieurement sa retraite ou améliorer son train de vie.

Se posera alors plusieurs questions quant à sa fiscalité tant au niveau de l'impôt sur le revenu, des plus values, de l'ISF et des droits de succession et autres taxes.

Il est avant tout impératif de réaliser un bilan patrimonial expatriation avant ou après votre départ de France.

 

 

Dans quel bien immobilier peut on investir ?

Investir dans un bien immobilier classique est naturellement autorisé pour un non résident. La location meublée est également possible avec en plus quelques avantages fiscaux supplémentaires.

Ainsi vous pouvez acquérir ou conserver votre bien immobilier en le louant ou en le laissant à disposition.

Il existera par contre certaines spécificités pour les investissements en loi Malraux dont les détenteurs doivent être domiciliés obligatoirement en France.

De même en cas d'investissement en loi Scellier ou Duflot avant votre départ, le régime est gélé.

L'investissement dans des parts de SCPI est possible avec cependant une fiscalité particulière en tant que non résident.

 

Questions à l'Expert ...

Comment se calcule le TRI pour calculer la rentabilité de mon projet immobilier ? la réponse ici >>

Peut-on bénéficier de l'exonération de la 1ère d'un logement pour acquérir une résidence principale dans l'UE ou hors UE ? la réponse ici >>

Peut on échapper à l'ISF quand on part à l'étranger ? la réponse ici >>

Comment suis-je taxé en cas départ de France si une partie de l'année, je suis résident fiscal français et l'autre partie de l'année résident fiscal d'un autre pays ? la réponse ici >>

 

Toutes nos réponses ici >>

 

 

Une question fiscale sur votre expatriation ?

 

Impôt sur le revenu

En règles générales si le bien est loué, la majorité des conventions fiscales indiquent que l'imposition aura lieu dans le lieu de situation du bien en l'occurrence en France.

Ainsi en tant que non résident, les revenus seront imposables pour leur montant net dans les mêmes conditions qu'un résident français. Les intérêts d'emprunt sont déductibles par exemple des revenus fonciers même si vous êtes non-résident.

Mais il est fait application d'un taux minimum de 20% sauf si le contribuable justifie d'un taux moyen d'imposition inférieur.

Vous devez vous rapprocher du centre des impôts des non résidents pour effectuer votre déclaration.

Attention, même en cas d'absence de revenus de source française, vous pourriez être amené à être assujetti à l'impôt sur le revenu sur la base de la valeur locative de la résidence dont vous disposez. Cependant, dans la majorité des cas (par exemple s'il y a une convention fiscale), cette disposition ne s'applique pas.

 

Bilan fiscal immobilier Joptimiz !

Nous avons créé ce bilan fiscal immobilier afin de prendre les bonnes décisions fiscales quant à vos objectifs :

  • maitrise de l'ISF et/ou des droits de succession ;
  • une future vente ou mise en location ;
  • une restructuration de votre patrimoine ;
  • la réduction de votre IR ;
  • l'utilisation de sociétés, le passage à la LMP ou LMNP ...
  • la défiscalisation de votre patrimoine ...
  • la protection de vos proches ...
  • ...

Nous partons de l'existant et vous indiquons nos conseils pour atteindre ces objectifs.

 

Impôt sur les plus-values

Sous réserve des conventions internationales, les personnes physiques qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France et les personnes morales dont le siège est situé hors de France sont soumis, en principe, à un prélèvement d'un tiers sur les plus-values réalisées à titre occasionnel résultant de la cession d'immeubles, de droits immobiliers ou d'actions et parts de sociétés non cotées en bourse à prépondérance immobilière.

Nouveauté 2015 : taxation à 19 % des plus-values immobilières des résidents hors de l'UE et l'EEE (Article 60 de la 2ème loi de finances rectificative pour 2014)

La deuxième loi de finances rectificative pour 2014 a, dans son article 60, mis en conformité avec les récentes évolutions jurisprudentielles européenne et française, l'article 244 bis A du Code Général des Impôts.
Ainsi, à compter du 1er janvier 2015, ce taux sera, comme aujourd'hui, fixé en principe à 33,33 %, mais il sera réduit à 19 % pour les personnes physiques, les associés personnes physiques de sociétés, groupements ou organismes relevant du régime des sociétés de personnes et les porteurs personnes physiques de parts de fonds de placement immobilier, quel que soit leur Etat de résidence.
Cette modification a notamment pour objet de tenir compte de la récente jurisprudence ayant invalidé comme étant contraire à la libre circulation des capitaux le dispositif français soumettant à des taux différents (19 % ou 33 %) les plus-values immobilières réalisées par des sociétés civiles immobilières selon que ses associés résident ou non dans l'Espace économique européen (CE 20 octobre 2014, min c/SCI Saint-Etienne et M. et Mme A).

Par dérogation, ce taux passe à 19 % pour les plus-values réalisées par les personnes physiques résidentes notamment d'un Etat membre de l'Union européenne (plus les prélèvement sociaux mais cela évolue).

Il en va de même, depuis le 1er janvier 2005, des associés non domiciliés en France de société de personnes soumises à l'IR en France.

Il existe cependant certaines exonérations et des stratégies d'optimisation en tant que non résident.

 

Quel impôt à payer ?

Le calcul de la plus value imposable est le même qu'un résident fiscal français.

Concernant le calcul de la plus value immobilière, il avait été acté par le gouvernement en 2011 de supprimer l'abattement de 10% au delà de la cinquième année. En effet, dans le cadre du plan anti-déficit du gouvernement, il avait été décidé que l'abattement ne sera que de 2% par an au bout de 5 ans et de 3% à compter de 15 ans pour toute cession après le 1er février 2012. Il fallait donc être propriétaire depuis 30 ans pour revendre son bien sans que la plus-value ne soit taxée en France.

Mais la loi de finances pour 2014 a encore changé la donne en portant ce délai à 22 ans.

Les prélèvements sociaux : assujettissement des revenus immobiliers des non-résidents aux contributions sociales  (15,5  %).  Les plus-values de cession immobilières et les revenus immobiliers étaient assujetties. Jusqu'alors les non-résidents n'étaient  jamais soumis aux contributions sociales. La Cour de justice de l'Union européenne (CJUE) a rendu un arrêt en ce sens jeudi 26 février 2015. L'autorité judiciaire a statué que la France n'a pas le droit de prélever la CSG et la CRDS sur les revenus des contribuables non-résidents domiciliés en France. 

Comment réclamer les droits induement payés ?

Et à partir de 2016 ?

La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2016 procède à une réaffectation des recettes entre les organismes et branches de la Sécurité sociale.
Ces dispositions ont prévu, en effet, que le produit des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine dus par les personnes non-résidentes ou les travailleurs frontaliers affiliés à un régime de sécurité sociale autre que le régime français est dorénavant affecté au Fonds de solidarité vieillesse et à la Caisse nationale de solidarité pour l'autonomie.

Cette mesure a vocation à s'appliquer :

  • aux opérations dont le fait générateur intervient depuis le 1er janvier 2016,
  • aux produits recouvrés par voie de rôle émis depuis le 1er janvier 2016 (y compris, donc, aux revenus du patrimoine perçus en 2015 à déclarer en 2016 via le formulaire n° 2042).

 

Comment faire pour payer l'impôt ?

Le prélèvement est acquitté sous la responsabilité d'un représentant fiscal que le contribuable domicilié hors de France doit, sauf décision de dispense, obligatoirement désigner.

Il y a dispense automatique de désigner un représentant fiscal lorsque :

  • le prix de cession est inférieur à 150 000 € par cédant,
  • le bien cédé est détenu depuis plus de 30 ans.

Si la cession est constatée par un acte, le prélèvement est recouvré dans les conditions prévues en matière de droits d'enregistrement. Il est acquitté dans le délai prévu pour la formalité de l'enregistrement ou de la publicité foncière et préalablement à l'exécution de celle-ci.

Dans le cas contraire, le prélèvement doit être acquitté dans le délai d'un mois à compter de la cession.

Une déclaration de plus-value est obligatoire (2048 IMM ou 2048 M) chaque fois que le cédant est une personne non domiciliée en France et hors UE, qu'il y ait plus-value taxable ou non.

 

Cas particulier : la résidence principale

Une exonération particulière est effectivement prévue pour les plus-values réalisées lors de la cession d'immeubles, parties d'immeubles ou droits relatifs à ces biens qui constituent l'habitation en France des personnes physiques, non résidentes en France, ressortissantes d'un Etat membre de la Communauté européenne ou assimilé.

Le bénéfice de l'exonération est réservé aux contribuables (personnes physiques) qui, au jour de la cession :

  • ont été fiscalement domiciliés en France de manière continue pendant une durée d'au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession ;
  • et qui ont la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la cession.

Attention, à partir de 2014, la plus value n'est exonérée qu'à hauteur de 150.000 euros après abattement.

Quand payerez vous de l'impôt ?

Concernant l'impôt sur la plus value immobilière, 5 situations peuvent se produire :

1er cas : vous vendez votre résidence principale avant votre départ de France : dans ce cas c'est exonéré en tant que résidence principale ;

2ème cas : vous cédez votre ex résidence principale après votre départ et vous ne l'avez pas mise en location entre temps : dans ce cas et sous certaines conditions, c'est exonéré d'impôt sur la plus value ;

3ème cas : vous cédez votre ex résidence principale après votre départ de France et vous l'avez entre temps loué : taxation de 19% à 33,33% de la plus value (sous certaines conditions) auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux ;

4ème cas : vous cédez après votre départ, votre ex résidence principale louée entre temps ou un autre bien immobilier (locatif, secondaire …) détenue depuis plus de 22 ans (et 30 ans pour les prélèvements sociaux) , vous serez exonéré d'impôt sur la plus value (sous certaines conditions) ;

5ème cas : vous cédez un bien immobilier après votre départ de France : taxation de 19% de la plus value (sous certaines conditions) auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux.

 

Une question fiscale sur votre expatriation ?

 

Impôt sur la fortune (ISF)

L' ISF est assis sur l'ensemble des biens composant le patrimoine sauf si ces derniers sont exonérés.

Les immeubles font partie des biens non exonérés et devront donc être déclarés dans la majorité des cas.

Il faudra également vérifier la présence ou non d'une convention fiscale .

Cependant dans la majorité des cas, cette dernière indiquera que l'imposition s'effectue dans le pays de situation du bien donc en France.

 

Les droits de succession

Le traitement fiscal et le lieu d'imposition vont dépendre de l'existence ou non d'une convention fiscale entre votre pays de résidence et la France en matière de Succession.

S'il en existe une, cette dernière indiquera dans la majorité des cas, que l'imposition s'effectue dans le pays de situation du bien immobilier donc en France.

S'il n'en existe pas, il s'agira du traitement classique d'une succession par un non résident .

 

Les autres impôts

Vous continuerez à être redevable de la taxe foncière. Si vous louez votre logement, vous ne serez plus soumis à la taxe d'habitation.

Quant à la redevance télé, vous en serez toujours redevable sauf à prouver à votre centre des impôts que vous êtes parti avec la télévision !

 

Il est possible de mettre en place des schémas d'optimisation des différents impôts.

 

 

 

Si vous souhaitez nos conseils quant à une situation particulière ...

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