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La SCI est parfois décrite comme l'instrument idéal de gestion d'un patrimoine immobilier. Mais cela peut il être applicable à la résidence principale ? En effet, l'un des immeubles détenus par la SCI peut être la résidence principale d'un ou plusieurs associés. On retrouve cette alternative généralement dans le but de protéger le conjoint survivant ou en cas de PACS.
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L'associé d'une société immobilière non transparente ou d'une société soumise au régime fiscal des sociétés de personne, qui occupe, à titre de résidence principale, un immeuble ou une partie d'immeuble appartenant à cette société et que celle-ci met gratuitement à sa disposition, bénéficie, en cas de cession à titre onéreux de cet immeuble ou de cette partie d'immeuble, de l'exonération prévue en matière d'habitation principale, de la même manière que s'il en avait été lui-même propriétaire.
Dans cette hypothèse, l'exonération ne porte que sur :
Attention, fausse idée : apporter sa résidence principale à une SCI ne permet pas d'échapper à ses créanciers.
Ceux-ci ne vont pas saisir l'immeuble, mais les parts sociales du débiteur (sauf en présence de clauses statutaires prévoyant qu'elles sont incessibles) et parfois demander à la SCI de se porter garante des dettes du débiteur.
Les créanciers peuvent contester la régularité de la création de la SCI faite en fraude de leurs droits.
Pour l'assiette de l'ISF ou IFI , les biens immobiliers sont retenus au prix auquel ils auraient pu être vendus si leur propriétaire avait décidé de les céder au 1er janvier.
Néanmoins, dans le cas où il s'agit de la résidence principale de l'occupant propriétaire un abattement de 30 % peut être appliqué sur la valeur vénale réelle du bien.
Il est admis que les associés de sociétés immobilières transparentes (SCI d'attribution ou de copropriété souscrivant une déclaration n° 2071) qui, par ailleurs, résident de manière effective et habituelle dans le logement, peuvent bénéficier de l'abattement de 30 %.
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