La déduction fiscale des intérêts en cas d'expatriation
Lors de votre expatriation, vous avez pu être amené à conserver un bien immobilier en France comme votre ancienne résidence principale. Celle-ci achetée à crédit, pourrait être louée lors de votre séjour à l'étranger.
Durant votre expatriation, il peut être tentant d'investir dans de l'immobilier locatif pour compléter ultérieurement votre retraite ou améliorer votre train de vie en utilisant l'effet levier de la dette.
La majorité des conventions fiscales conclues avec la France indique que les revenus perçus sur un bien situé en France sont imposables en France à un taux minimum de 20% (sauf exceptions) avec en plus les prélèvements sociaux .
La base d'imposition reste cependant la même qu'un résident fiscal français .
De manière générale, sont déductibles des revenus fonciers les dépenses, effectivement supportées par les propriétaires au cours de l'année d'imposition, se rapportant à des immeubles ou parties d'immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers et qui sont engagées en vue de l'acquisition ou de la conservation du revenu foncier.
Les intérêts d'emprunt restent donc déductibles en France s'ils répondent aux critères exigés.
Vous trouverez les formulaires nécessaires (en pdf), avec la possibilité de télécharger le Guide Expatriation et la chambre des réponses. |
Critères nécessaires pour la déductibilité
Les emprunts contractés pour la conservation, l'acquisition, la construction, l'agrandissement, la réparation ou l'amélioration des immeubles locatifs sont déductibles des revenus fonciers.
Il doit s'agir d'emprunts contractés pour l'un des motifs suivants :
• conservation de la propriété
Il en est ainsi lorsque les capitaux empruntés sont utilisés par le propriétaire pour couvrir les dépenses se rapportant directement à ses immeubles et qu'il ne pourrait se dispenser d'assumer sans perdre tout ou partie de ses droits de propriété.
• Acquisition, (re)construction ou agrandissement d'un immeuble
Seuls, les intérêts des dettes contractées pour l'acquisition ou la construction, reconstruction ou l'agrandissement d'immeubles destinés à procurer des revenus fonciers sont déductibles. Ainsi, les intérêts qui se rapportent à des sommes empruntées pour acheter un terrain à bâtir ou un immeuble ou faire construire sont déductibles si l'immeuble est destiné à être donné en location.
• réparation ou amélioration de la propriété
Les intérêts d'emprunts sont déductibles même si la dépense financée par l'emprunt ne constitue pas une charge déductible des revenus fonciers.
Une question fiscale ?
Et l'ex résidence principale, lorsque vous partez à l'étranger ?
Lorsqu'un contribuable donne en location la résidence qu'il occupe à titre d'habitation principale et qu'il quitte pour trouver un emploi dans une autre région ou dans un autre pays, le loyer qu'il perçoit est imposable à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.
Il peut cependant déduire du loyer brut, sans limitation de durée ou de montant, les intérêts des emprunts contractés pour acquérir ou construire l'habitation qu'il occupait antérieurement à son changement de domicile.
Questions à l'Expert ... Peut on échapper à l’ISF quand on part à l’étranger ? la réponse ici >> Peut-on bénéficier de l'exonération de la 1ère d'un logement pour acquérir une résidence principale en UE ? la réponse ici >> Comment suis-je taxé en cas départ de France si une partie de l’année, je suis résident fiscal français et l’autre partie de l’année résident fiscal d’un autre pays ? la réponse ici >> Comment suis-je taxé en cas de retour en France si une partie de l’année, je suis résident fiscal français et l’autre partie de l’année résident fiscal d’un autre pays ? la réponse ici >> Je suis parti à l’étranger et j’ai un contrat d’assurance vie en France. Comment cela va être taxé en France (rachat, décès) ? la réponse ici >>
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Et si vous renégociez votre crédit ?
En cas de souscription d'emprunts se substituant aux emprunts initiaux, les intérêts de l'emprunt substitutif peuvent être déduits des revenus fonciers lorsque les conditions suivantes sont simultanément remplies :
• le nouvel emprunt doit être souscrit pour rembourser ou se substituer à l'emprunt initial (cette condition est remplie lorsque le nouveau contrat ou l'avenant le mentionne expressément en se référant à lui) ;
• les intérêts admis en déduction n'excèdent pas ceux qui figuraient sur l'échéancier initial : en effet, la souscription de l'emprunt substitutif doit permettre de réduire la charge d'intérêts restant dus. Cette limitation s'apprécie globalement en comparant la somme des intérêts figurant respectivement sur l'échéancier de l'emprunt initial et sur l'échéancier du nouvel emprunt.
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