La fiscalité en cas de vente de la résidence principale

 

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Suite à la cession de votre bien immobilier, vous seriez amené à réaliser une plus value, votre bien s'étant valorisé depuis son acquisition.

 

Payerez vous de l'impôt ?

La plus-value réalisée sur la vente d'un immeuble est réduite d'un abattement par année de détention au-delà de la cinquième. L'exonération est totale au terme de 30 ans.

Le propriétaire qui cède est imposable à l'impôt sur le revenu afférent à la plus-value au taux proportionnel de 19 % auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux de 15,5 %.

Des abattements s'appliquent sur la plus value en fonction de la durée de détention. En savoir plus >>

L'habitation principale est cependant exonérée d'impôt sur la plus-value, si l'immeuble constitue effectivement la résidence du cédant au jour de la cession.

Nouveauté : L'administration admet qu'un logement vacant au moment de la vente, mais qui a été occupé comme résidence principale jusqu'à sa mise en vente, bénéficie de l'exonération si la cession intervient dans un délai maximal d'un an.

 

Une question fiscale sur votre immobilier ?

 

Quelques situations possibles :

Et si vous le l'occupiez plus le jour de la vente ?

Il est admis, lorsque l'immeuble a été occupé jusqu'à sa mise en vente, que l'exonération ne soit pas écartée à la condition que la cession intervienne dans les délais normaux de vente.

Il ne peut être fixé, a priori, aucun délai maximum pour la réalisation d'une telle cession. L'administration considère cependant que, dans la majorité des cas, un délai d'une année doit constituer le délai maximal. Il s'agit d'une question de fait qui s'apprécie au regard de l'ensemble des circonstances de l'opération, et notamment des conditions locales du marché immobilier, des caractéristiques particulières du bien cédé et des diligences exposées par le contribuable pour la mise en vente de ce bien (annonces dans la presse, démarches auprès d'agences immobilières, etc.).

En tout état de cause, lorsque le délai excède la durée normale de vente, le seul fait que l'immeuble ait été mis en vente n'est pas considéré comme de nature à justifier l'exonération de la plus-value, notamment s'il apparaît que le prix demandé ne correspond pas aux prix pratiqués sur le marché immobilier local.

 

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Nous avons créé ce bilan fiscal immobilier afin de prendre les bonnes décisions fiscales quant à vos objectifs :

  • maitrise de l'ISF et/ou des droits de succession ;
  • une future vente ou mise en location ;
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Nous partons de l'existant et vous indiquons nos conseils pour atteindre ces objectifs.

 

Et en cas de divorce ou séparation ?

La condition tenant à l'occupation du logement à titre d'habitation principale au jour de la cession n'est pas toujours satisfaite en cas de séparation ou de divorce, notamment lorsque l'un des conjoints, pacsés ou concubins a été contraint de quitter le logement qui constituait alors sa résidence principale.

L'administration admet, dans cette situation, que l'exonération prévue en faveur des résidences principales peut s'appliquer. Deux conditions doiventêtre simultanément réunies :

  • le logement a été occupé par l'ex-conjoint, partenaire ou concubin jusqu'à la mise en vente ;
  • la cession intervient dans les délais normaux de vente.

Le logement devait bien sûr constituer la résidence principale des époux, pacsés ou concubins lors de la séparation. Il est précisé que la circonstance que le contribuable est propriétaire du logement qu'il occupe à la date de la cession de l'ancienne résidence commune n'est pas de natureà écarter le bénéfice de l'exonération.

 

Questions à l'Expert ...

Quel seraient les avantages d'acquérir un bien mixte (résidence Principale et cabinet médical) via une SCI ? la réponse ici >>

Vous souhaitez mettre en location votre ancien logement (résidence principale) et l'apporter ou la vendre à une SCI soumise à l'IR. Quels sont les avantages, risques  ? la réponse ici >>

Vous détenez une SCI exonérée d'ISF (locaux loués à l'entreprise) et souhaitez acquérir d'autres biens immobiliers. Quels impacts sur l'ISF ? la réponse ici >>

Mr souhaite savoir s'il est possible de donner des parts de SCI avec une clause d'inaliénabilité ? la réponse ici >>

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Cession de l'ancienne résidence des retraités ou invalides ?

La plus-value réalisée par un résident d'un établissement social ou médico-social lors de la cession d'un bien qui a constitué sa résidence principale est exonérée à condition que :

  • au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la cession, le cédant ne soit pas passible de l'ISF  et son revenu fiscal de référence ne dépasse pas un certain seuil ;
  • l'immeuble n'ait fait l'objet d'aucune occupation depuis l'entrée de son propriétaire dans l'établissement ;
  • la cession intervienne dans un délai inférieur à deux ans suivant l'entrée dans l'établissement.

A noter enfin que la plus-value réalisée au titre de la première cession d'un logement (y compris ses dépendances immédiates et nécessaires) autre que la résidence principale est exonérée à la double condition :

  • que le cédant n'ait pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession ;
  • et qu'il remploie, dans un délai de vingt-quatre mois, le prix de cession dans l'acquisition ou la construction d'un logement qu'il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale ;

L'exonération est limitée à la fraction du prix de cession qui est utilisé à cet effet.

Et si vous déteniez votre résidence principale au travers d'une SCI comment se passerait la taxation de la plus value ?

 

Une question fiscale sur votre immobilier ?

 

Cas particulier pour les expatriés et non résidents

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Si vous êtes aujourd'hui résident français propriétaire de votre résidence principale et souhaitez quitter la France et vendre votre bien, trois alternatives s'offrent à vous :

  • soit vous décidez de céder votre résidence principale avant de quitter la France ,

  • soit vous décidez de vendre le bien alors que vous serez non résident ,

  • soit enfin, vous cédez ce bien à votre retour en France, si naturellement vous souhaitez revenir.

  • Plus de détails >>

     

Vous cédez avant de quitter la France

Si vous êtes actuellement résident fiscal français, vous bénéficiez à ce titre d'une exonération de la plus value résultant de la cession de votre résidence principale, dans la mesure où ce bien constitue bel et bien votre lieu de résidence habituelle et effective au jour de la cession.

 

Dans l'hypothèse où vous cédez votre bien en tant que non-résident

Vous devrez alors vérifier dans la convention fiscale, le lieu d'imposition de votre bien. Dans la majorité des cas, le lieu d'imposition reste la France pour les biens immobiliers.

Vous serez donc soumis à la législation Française en ce qui concerne la plus value éventuellement dégagée lors de la cession, même si vous bénéficiez du statut de non-résident.

Ne s'agissant plus de votre résidence principale (vous êtes en dehors de la France), la plus-value serait déterminée dans les mêmes conditions que pour les contribuables résidents en France et serait normalement imposable au taux spécifique de 19% (+ des prélèvements sociaux mais ceci pourrait évoluer prochainement), si vous êtes résident d'un état membre de la Communauté Européenne.

Cependant, vous pourrez éventuellement, bénéficier de l'abattement de 150 000 euros prévue pour la cession d'une première résidence en France à la condition d'avoir été domicilié fiscalement en France pendant au moins 2 ans à un moment quelconque avant la cession et si vous céder dans les 5 ans de votre départ . Sinon, il faudra avoir eu la libre disposition du bien depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la cession pour bénéficier de cet abattement.

Ce régime vise en effet normalement les ressortissants d'Etat membre de l'Union Européenne, mais également les ressortissants d'Etat tiers qui peuvent invoquer une clause de non discrimination. Vérifiez qu'il existe ce principe de non-discrimination dans la convention fiscale qui existe entre votre pays de résidence et la France.

 

Une question fiscale sur votre immobilier ?

 

Dans l'hypothèse où vous cédez après votre retour en France

Si le bien est de nouveau votre résidence principale, il sera exonéré d'impôt.

Dans le cas contraire, vous serez redevable de l'impôt sur une éventuelle plus-value réalisée.


 

 

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