20 questions pratiques "Immobilier"

 

La fiscalité des résidences de services (Censi-Bouvard)

 

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C'est quoi le Censi-Bouvard ?

Les contribuables résidents français peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu au titre de l'acquisition et/ou de la réhabilitation, du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2016, de logements à vocation sociale qu'ils destinent à une location meublée non professionnelle sous réserve du respect de certaines conditions.

La réduction d'impôt est de 11% pour les logements acquis à compter de 2013 et est calculée sur le prix de revient des logements (majoré le cas échéant des travaux de réhabilitation) retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €.

La réduction d'impôt est répartie sur 9 années. Elle est donc au maximum de 3666 euros.

Réduction soumise au plafonnement des niches fiscales.

 

 

La réduction d'impôt

La réduction est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de celle de son acquisition si elle est postérieure, et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année puis sur l'impôt dû au titre de chacune des 8 années suivantes à raison d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.

Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt dû au titre des années suivantes jusqu'à la 6ème année inclusivement.

Base de calcul :

Le prix de revient comprend également les frais d'acquisition (honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d'enregistrement ou taxe de publicité foncière) sauf lorsque ces charges sont déduites immédiatement du bénéfice imposable.

Lorsqu'elle est acquise au titre d'un logement achevé depuis au moins 15 ans et qui fait l'objet de travaux de réhabilitation, elle est calculée sur le prix d'acquisition majoré du montant de ces travaux.

Lorsque l'acquisition du logement ou les dépenses de travaux de réhabilitation qui y sont réalisées, le cas échéant, sont subventionnées, la base de la réduction d'impôt est diminuée du montant total de la subvention.

 

Mais attention, cette réduction d'impôt fait partie des dispositifs pris en compte dans le plafonnement global des niches fiscales  !

 

Nouveauté 2017 : La loi proroge le dispositif Censi-Bouvard qui devait prendre fin le 31 décembre 2016, d'une année soit jusqu'au 31 décembre 2017.

Toutefois, pour cette dernière année d'application, l'avantage ne sera plus ouvert aux acquisitions de logements situés dans les résidences de tourisme. En effet, le gouvernement a souhaité recentrer le dispositif sur les secteurs où l'offre est réellement insuffisante (résidences pour personnes âgées, handicapées ou étudiants), ce qui n'est pas le cas des résidences de tourisme dont le parc est jugé suffisant. En revanche, ces résidences étant vieillissantes et nécessitant des travaux de rénovation, le gouvernement a prévu la création d'une nouvelle réduction d'impôt pour leur réhabilitation.

La fin de la réduction pour acquisition de logements dans les résidences de tourisme prend effet à compter du 1er janvier 2017. Toutefois, afin de ne pas pénaliser les contribuables qui auraient engagés de tels investissements non achevés à cette date, la loi prévoit une mesure de tolérance. Ainsi les investissements réalisés jusqu'au 31 mars 2017 pourront bénéficier de l'avantage à condition :

  • s'agissant de l'acquisition d'un logement en l'état futur d'achèvement, qu'un contrat préliminaire de réservation ait été signé et déposé au rang des minutes d'un notaire ou enregistré au service des impôts au plus tard le 31 décembre 2016 ;
  • dans les autres cas, qu'une promesse d'achat ou une promesse synallagmatique de vente ait été signée au plus tard le 31 décembre 2016.

 

Une question fiscale sur vos investissements ?

 

 

Quels sont les logements concernés ?

Les opérations éligibles à la réduction d'impôt Bouvard s'entendent de l'acquisition à titre onéreux entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2016 :

  • d'un logement neuf,
  • d'un logement en l'état futur d'achèvement (VEFA),
  • d'un logement achevé depuis au moins 15 ans ayant fait l'objet d'une réhabilitation ou d'une rénovation si les travaux de réhabilitation ou de rénovation permettent, après leur réalisation, de satisfaire à l'ensemble des performances techniques définies pour le dispositif Robien "Réhabilitation",
  • l'acquisition d'un logement achevé depuis au moins 15 ans qui fait l'objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation si les travaux de réhabilitation ou de rénovation permettent, après leur réalisation, de satisfaire à l'ensemble des performances techniques définies pour le dispositif Robien "Réhabilitation".

 

Une question fiscale sur vos investissements ?

 

Le logement doit de plus être compris dans l'une des structures suivantes :

•  une résidence avec services pour étudiants ;

La résidence avec services pour étudiants s'entend d'une résidence occupée par des étudiants à hauteur de 70 % et qui propose un minimum de prestations de services.

 

•  une résidence de tourisme classée ;

La résidence de tourisme classée est définie comme un établissement commercial d'hébergement classé faisant l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d'un ensemble homogène de chambres ou d'appartements meublés, disposés en unités collectives ou pavillonnaires, offerts en location pour une occupation à la nuitée, à la semaine ou au mois, à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile. Elle est dotée d'un minimum d'équipements et de services communs. Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale.

 

•  un établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées ;

Ce sont des établissements sociaux ou médico-sociaux qui comportent des structures d'hébergement destinées à accueillir des personnes âgées et qui sont habilités à leur apporter des prestations de soins relevant d'actes médicaux ou paramédicaux.

 

•  un établissement social ou médico-social qui accueille des personnes handicapées ;

Ce sont des établissements sociaux ou médico-sociaux qui comportent des structures d'hébergement destinées à accueillir des personnes adultes handicapées et qui sont habilités à leur apporter des prestations de soins relevant d'acte médicaux ou paramédicaux.

 

•  un établissement délivrant des soins de longue durée et comportant un hébergement, à des personnes n'ayant pas leur autonomie de vie dont l'état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d'entretien ;

•  une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l'agrément "qualité" ;

Sont concernées par la réduction d'impôt, les résidences dont le gestionnaire des services a reçu l'agrément "qualité".

 

•  un ensemble de logements géré par un groupement de coopération social ou médico-social et affecté à l'accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées.

 

Attention, petite précision … le logement doit être détenu "en direct (donc pas de SCI, SARL , …).

 

Une question fiscale sur vos investissements ?

 

 

Détails des conditions de location :

Le logement ainsi acquis doit être destiné à une location en LMNP et le produit de la location est donc imposé dans la catégorie des BIC.

Le propriétaire doit s'engager à louer le logement pendant au moins 9 ans à l'exploitant de l'établissement ou de la résidence.

Dernière précision, cette location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure !

 

Périodes de vacance admises :

En cas de changement d'exploitant au cours de la période couverte par l'engagement de location, le logement doit, en principe, être loué au nouvel exploitant dans un délai d'un mois et jusqu'à la fin de cette période.
A défaut de location à un nouvel exploitant après l'expiration du délai d'un mois imparti, la réduction d'impôt fait l'objet d'une reprise au titre de l'année de rupture d'engagement de location.

Toutefois l'administration de porter la période de vacance à 12 mois maximum dans les cas limitatifs suivants :

  • liquidation judiciaire de l'exploitant,
  • résiliation ou cession du bail commercial par l'exploitant avant le terme de la période couverte par l'engagement de location,
  • mise en oeuvre par les investisseurs du bénéfice de la clause contractuelle prévoyant la résiliation du contrat à défaut de paiement du loyer.


 

 

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