Foire aux questions "immobilier"

 

New : votre bilan immobilier pour maîtriser vos impôts

L'objet d'une Foire aux Questions (Frequently Ask !) est traditionnellement de restituer les questions les plus fréquemment posées par les utilisateurs dans le souci d'y apporter un éclairage plus concret et pratique.

Nous avons tenté au travers de 20 questions de répondre à vos interrogations très pratique !

 

Une question fiscale ?

 

La Résidence Principale

1/ Dois-je prendre en compte ma résidence principale dans ma base d’imposition à l’ISF ?

Réponse : OUI, EN PARTIE. Pour l’imposition au titre de l’ISF, un abattement de 30% est pratiqué sur la valeur vénale réelle de la résidence principale du contribuable.

 

2/ Dans quelle catégorie dois-je déclarer le revenu d'une location saisonnière de ma résidence principale, étant précisé que mes déclarations habituelles sont des revenus fonciers ? N'existe-t-il pas une possibilité d'exonération ?

La location d'un local meublé est une activité commerciale à condition que les meubles loués avec le local soient suffisants pour en permettre l'habitation. Dans ce cas, vous exercez une activité imposable dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux.
Les revenus tirés de cette location constitueront des BIC et non des revenus fonciers. Vous pouvez bénéficier du régime d'imposition micro-BIC.

Sont exonérés de l'impôt sur le revenu les produits des personnes qui louent une partie de leur habitation principale lorsque les pièces louées constituent pour le locataire en meublé sa résidence principale et que le prix de location est fixé dans des limites raisonnables. Mais, dans le cas d'une location saisonnière, la condition relative à la résidence principale du locataire n'est pas remplie.
En revanche, dans le cas d'une location habituelle (à la journée, à la semaine ou au mois) à des personnes n'y élisant pas domicile (cas des chambres d'hôtes), les produits sont exonérés à hauteur de 760 €, taxes comprises, par an.

 

Bilan fiscal immobilier Joptimiz !

Nous avons créé ce bilan fiscal immobilier afin de prendre les bonnes décisions fiscales quant à vos objectifs :

  • maitrise de l'ISF et/ou des droits de succession ;
  • une future vente ou mise en location ;
  • une restructuration de votre patrimoine ;
  • la réduction de votre IR ;
  • l'utilisation de sociétés, le passage à la LMP ou LMNP ...
  • la défiscalisation de votre patrimoine ...
  • la protection de vos proches ...
  • ...

Nous partons de l'existant et vous indiquons nos conseils pour atteindre ces objectifs.

 

3/ Locataire d’un appartement, quel est le délai maximal de restitution de mon dépôt de garantie à compter de la remise des clés ?

Réponse : 2 MOIS. Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de 2 mois à compter de la remise des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au propriétaire. A défaut de restitution dans le délai prévu, le montant du dépôt de garantie restant dû au locataire produit des intérêts au taux légal.

 

4/ Je donne en location une chambre de mon habitation principale à un étudiant, suis-je imposable au titre des revenus fonciers encaissés ?

Réponse : NON, SOUS CONDITIONS. Lorsque le contribuable loue ou sous loue une ou plusieurs pièces de son habitation principale, que cette location constitue l’habitation principale du locataire et que le prix des loyers n’excède pas un certain plafond, les loyers sont exonérés d’impôt.

 

5/ Mon mari et moi sommes propriétaires de notre résidence principale. Mon mari a eu des enfants d’un premier mariage. Devrais je quitter le logement immédiatement en cas de décès de mon mari ?

Réponse : NON. Le conjoint survivant conserve le logement durant 1 année. Cette jouissance temporaire peut être viagère mais il faut alors que votre mari l’est prévu par testament.

Une question fiscale ?

 

Investissement locatif

6/ Propriétaire d’un logement locatif, j’ai souscris une assurance loyers impayés, puis-je renforcer cette garantie en exigeant qu’une tierce personne se porte caution du paiement des loyers de mon locataire ?

Réponse : NON, SAUF EXCEPTION. Quel que soit le bailleur, le cautionnement n’est pas cumulable avec une assurance loyers impayés, sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti. Le cumul illicite de garanties est sanctionné par la nullité du cautionnement.

 

7/ J'aimerais savoir s'il faut inclure le dépôt de garantie dans le revenu encaissé, s'agissant du régime du micro-foncier ?

Le revenu brut à déclarer dans le cadre du régime micro-foncier est déterminé dans les mêmes conditions que dans le cadre du régime réel. Ce sont les frais et charges qui sont traités différemment : dans le premier cas ils sont déterminés forfaitairement, dans le second, de façon réelle. Les dépôts de garantie ne sont pas imposables au moment de leur encaissement mais seulement, le cas échéant, lorsqu'ils sont utilisés pour couvrir des loyers impayés à leur terme ou des travaux de remise en état des locaux après le départ du locataire.

 

8/ Propriétaire d’un logement locatif, je pense également investir dans la Location Meublée. Est ce compatible ?

Réponse : oui, le fait que vous ayez déjà des biens en « immobilier classique » ne vous empêche pas de faire de la location meublée professionnelle ou non. Il faudra cependant remplir une déclaration BIC.

Quels sont les meubles nécessaires pour la location meublée ?

 

9/ Nouvellement propriétaire d’un logement locatif, occupé préalablement à la vente, le locataire souhaite en donner congé. Est-ce l’ancien propriétaire qui aura la charge de restituer le dépôt de garantie ?

Réponse : NON. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux d’un immeuble, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau propriétaire, à charge pour celui-ci de se retourner contre le vendeur afin d’en demander le remboursement si cela n’avait pas été prévu au moment de la vente.

 

10/ Sur la déclaration n° 2044, lorsqu'un bâtiment a été acquis par héritage, peut-on laisser en blanc la date d'acquisition et date d'achèvement ? Peut-on laisser en blanc les noms et prénoms des locataires dans le cas d'immeuble constitué de plusieurs appartements ?

Pour un immeuble acquis à titre gratuit (héritage), c'est la date de la mutation qui correspond à la date d'acquisition. La date d'achèvement n'a pas obligatoirement à être remplie si vous n'en avez pas connaissance.
Dans le cas de plusieurs appartements loués dans un même immeuble, vous devez indiquer les noms et prénoms de tous les locataires. Vous saisissez les renseignements dans la zone prévue à cet effet et, si nécessaire, sur papier libre joint à la déclaration.

 

11/ Propriétaire d’un logement locatif, je pense « décôter » la valeur de mon bien pour l’ISF de par l’occupation de ce bien

Réponse : Non mais oui dans certaines conditions. En effet, vous devez normalement déclarer la valeur de marché de votre bien immobilier. Dans certaines situations (loi 48 …), il est possible d’appliquer une décote pour prendre en compte la difficulté de revente de votre bien. Mais attention, n’abusez pas car le fisc veille !

 

SCI

12/ Propriétaire de parts de SCI à l’IR, puis-je déduire les moins-values immobilières de mon imposition sur le revenu ?

Réponse : NON. Dans le cas d’une SCI soumise à l’IR, les plus-values sur cession d’immeuble suivent le régime des plus-values des particuliers. Dès lors, les moins-values réalisées sur les biens immobiliers ne sont pas déductibles du revenu imposable du contribuable. Elles ne peuvent en outre pas faire l’objet d’une imputation, ni sur des plus-values de même nature, ni sur les autres revenus imposables.

13/ Propriétaire de parts de SCI à l’IR, je souhaite faire de la location Meublée. Est ce possible ?

Réponse : NON. Il s’agit d’une activité commerciale non compatible avec la Société Civile. Nous vous conseillons de réaliser cette activité en SARL de famille par exemple plus adaptée à ce type de schéma.

 

Une question fiscale ?

 

SCPI

14/ Puis-je déduire, de mon impôt sur le revenu, les intérêts de l’emprunt que j’ai contracté afin d’acquérir la nue-propriété de parts de SCPI ?

Réponse : NON. Les intérêts d’emprunt contractés pour l’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété ne sont pas déductibles de l’IR du nu-propriétaire.

 

15/ Les revenus de SCPI sont-ils à déclarer sur la déclaration n°2044, comment ? Faut-il joindre une feuille détaillant les revenus et les frais en déduction et reporter le solde de revenus net sur la déclaration n° 2042 ?

Les sociétés civiles de placement immobilier qui ont pour objet exclusif l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif grâce à l'émission de parts dans le public sont des sociétés de personnes. En conséquence, chacun de leurs membres est, en principe, personnellement passible, pour la part de bénéfices sociaux correspondant à ses droits dans la société, de l'impôt sur le revenu. Les associés personnes physiques dont les parts ne sont pas inscrites à l'actif d'une entreprise sont donc imposables au titre des revenus fonciers pour la part des loyers qu'ils reçoivent.

Si vous ne disposez pas d'autres revenus fonciers, vous n'êtes pas tenu de souscrire une déclaration n°2044. Portez directement vos revenus de parts à la rubrique 4 de votre déclaration n°2042 (ligne 4BA) en indiquant en annexe les coordonnées des sociétés, le montant des revenus par société et éventuellement le montant de vos intérêts d'emprunt.

Dans le cas contraire, déclarez les revenus de vos parts de SCPI sur la déclaration n°2044 (rubrique 110) et reportez leur montant sur la déclaration n°2042, sauf si vous êtes soumis au régime micro-foncier, auquel cas vous reporterez directement vos revenus fonciers ligne 4BE de la déclaration n° 2042

 

Viager

16/ J’ai acquis un logement en viager, suis-je imposable au titre de la plus-value immobilière ?

Réponse : OUI. Pour les logements acquis moyennant le paiement d’une rente viagère le prix d’acquisition est en principe déterminé par la valeur du capital représentatif de la rente auquel est ajouté, le cas échéant, la fraction du prix d’acquisition payée comptant.

 

Démembrement de propriété

17/ Nu-propriétaire, suis-je redevable de la taxe foncière sur mon bien immobilier détenu en démembrement de propriété ?

Réponse : NON. Lorsqu’un bien immobilier fait l’objet d’un démembrement de propriété, c’est l’usufruitier seul qui est redevable de la taxe foncière.

 

18/ Titulaire de la nue-propriété d’un bien immobilier, j’en ai acquis la pleine propriété par le décès de l’usufruitier. Je souhaite désormais vendre ce bien, quel est le moment à prendre en compte pour le décompte de l’abattement pour durée de détention ?

Réponse : DEPUIS L’ACQUISITION DE LA NUE-PROPRIETE. Lors de l’acquisition successive de la nue-propriété et de l’usufruit, le délai de possession commence à courir à la date de la première de ces acquisitions. Il convient donc de prendre la date de l’acquisition de la nue-propriété pour l’application de l’abattement pour durée de détention applicable en matière de plus-values immobilières.


Une question fiscale ?

 

Expatriation

19/ Non résident fiscal français, suis-je toujours redevable de la taxe d’habitation sur mes biens immobiliers détenus en France ?

Réponse : OUI, EN PRINCIPE. Les contribuables qui détiennent en France un bien immobilier sont assujettis à la taxe d’habitation s’ils conservent la disposition de leur bien. En revanche, si le bien immobilier est donné en location le paiement de la taxe d’habitation imputera au locataire. De même, si le logement n’est pas habitable, la taxe d’habitation n’est pas due.

 

20/ Non résident fiscal français, je possède un bien immobilier en France, suis-je redevable de la taxe foncière ?

Réponse : OUI. Les contribuables qui détiennent en France un bien immobilier sont redevable de la taxe foncière, et ce sur toutes leurs propriétés qu’elles soient bâties ou non bâties.

fiche patrimoniale

 

 

 

Si vous souhaitez nos conseils quant à une situation particulière,

Cliquez ici >>

 

 

©2012 JOPTIMIZ Plan du site Accueil