Ces résidences avec services peuvent être classées suivant leur destination en différents groupes :

- les résidences de tourisme classées,

- les résidences pour étudiants,

- les résidences médicalisées.

Les résidences avec service bénéficient d'un avantage fiscal important qui permet à l'investisseur de demander dans certain cas le remboursement de la TVA ayant grevé son acquisition.

Les résidences de tourisme situées en Zone de Revitalisation Rurale (ZRR) bénéficient également d'un régime fiscal privilégié.

LES TYPES DE RESIDENCES

RESIDENCES DE TOURISME CLASSEES :

Définition

Le classement des résidences de tourisme résulte essentiellement de l'arrêté du 14 février 1986. La résidence de tourisme est un établissement commercial d'hébergement classé, faisant l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière.

Ces dispositions s'appliquent aux locations dans des résidences de tourisme classées.

Les critères de définition d'une résidence de tourisme sont les suivants :

•  elles sont classées en quatre catégories (une à quatre étoiles) en fonction des services offerts, des équipements collectifs et du niveau de confort. Le classement se fait sur décision du Préfet après avis de la commission départementale d'action touristique ;

•  elles peuvent faire l'objet d'une exploitation annuelle ou saisonnière ;

•  elles sont constituées d'un ensemble homogène de chambres ou d'appartements meublés pourvus de cuisines équipées et disposés en unités collectives ou pavillonnaires d'une capacité d'au moins cent lits offerts en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile ;

•  elles sont dotées d'un minimum d'équipements et de services communs et peuvent offrir des services para hôteliers ;

•  elles sont gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale . L'exploitation est assurée par un gérant, personne physique ou société spécialisée, avec qui les copropriétaires signent un bail commercial d'une durée de neuf ou de onze ans ;

•  elles doivent être louées par bail commercial.

La location du bien par bail à un exploitant n'empêche pas le propriétaire de profiter de son bien quelques semaines par an pour une durée pouvant aller jusqu'à six semaines réparties sur l'année entre différentes périodes.

LES RESIDENCES D'ETUDIANTS

Les nouvelles dispositions permettent d'offrir un nouveau type de résidences para-hôtelières pour les étudiants en permettant à des bailleurs de déléguer la gestion locative de leur logement. Ils peuvent donner leurs biens en « locations nues » à un organisme public ou privé qui le mettra en sous-location en proposant des prestations hôtelières ou para-hôtelières par l'intermédiaire d'une filiale.

Par contre les investisseurs qui utiliseront ce dispositif pour amortir leur bien ne seront pas autorisés à bénéficier de la récupération de la TVA.

Il y aura donc un choix à effectuer lors de l'acquisition en fonction de la situation fiscale et patrimoniale de chacun entre ce dispositif et le statut de loueur en meublé professionnel ou non.

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RESIDENCES MEDICALISEES

Anciennement appelés MAPAD, les Etablissements d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes ne sont pas des résidence de services classiques.

Un EHPAD a pour vocation d'accueillir des personnes dont la moyenne d'âge avoisine le 85/95 ans et dont l'état de santé nécessite l'intervention quotidienne de spécialistes : rhumatologues, cardiologues, kinésithérapeutes gériatres etc. ainsi que d'une assistance médicale délivrée par du personnel spécialisé : infirmières ou aides soignantes.

Il existe une législation et des contrôles très stricts.

L'ouverture d'un EHPAD est soumise à un « numerus clausus » accordé par le Conseil Général et la Direction départementale des affaires sanitaires et sociales (DDASS)

Un avis favorable doit être émis par le Comité Régional de l'Organisation Sanitaire et Social (CROS).

L'Etat régule la répartition des établissements sur le territoire.

Une autorisation n'est pas définitive, la résidence doit rester en permanence en conformité avec les normes d'hygiène de sécurité et de normes sanitaires qui leur sont imposées d'où l'importance de choisir une résidence neuve.

Prise en charge des frais du personnel et des soins médicaux par l'Assurance Maladie

RESIDENCES DE TOURISME EN ZRR

Quels sont les contribuables concernés ?

Tout investisseur qui souhaite conjuguer défiscalisation fiscale et périodes de loisirs.

Ces dispositions s'appliquent aux investissements dans des résidences de tourisme classées. Il faut de plus que ces résidences soient situées soit dans des zones de revitalisation rurale (ZRR) soit dans certaines zones rurales bénéficiant de l'objectifs n° 2 des programmes régionaux européens.

Enfin, les logements doivent respecter certaines normes :

- Surface habitable minimale comprise au moins entre 9 et 21 m² pour un logement de deux personnes.

- Si l'équipement sanitaire n'est pas propre à chaque logement, il doit être commun à moins de 10 personnes.

- Le logement peut être constitué d'une seule chambre à condition d'être située effectivement dans une résidence de tourisme classée

Malgré la location par bail à un exploitant, le propriétaire peut profiter de son bien pour une durée maximale de huit semaines par an tout en continuant à bénéficier de l'avantage fiscal.

Par contre le revenu foncier déclaré par le propriétaire doit correspondre au loyer annuel qui aurait été normalement dû par l'exploitant en l'absence de toute occupation par le propriétaire.

Dans ce cas, il bénéficie d'une réservation prioritaire, mais il devra s'acquiter du prix de la location à un tarif préférentiel.

Il existe de nombreuses formules qui permettent aux propriétaires de bénéficier de bourses d'échanges leur permettant de résider dans d'autres lieux de villégiature.

FISCALITE DES RESIDENCES AVEC SERVICES

Toutes les résidences avec services sont soumises au principe de l'assujettissement à la TVA à condition d'offrir 3 services sur les quatre indiqués (attention cependant à ne pas s'imixer dans la gestion sous peine de requalifier votre opération) :

- l'accueil et la réception ;

- le service de petits-déjeuners ;

- la fourniture de linge ;

- le ménage des logements.

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FISCALITE DU REGIME GENERAL :

Remboursement de la TVA :

les acquisitions dans des résidences avec services permettent aux investisseurs de bénéficier du remboursement de la TVA à condition de respecter scrupuleusement tous les critères définis par la loi :

- Location par bail commercial d'une durée minimale de 3 ans à un exploitant unique de la résidence.

- Respect des normes fixées par l'arrêté du 14 février 1986 pour les résidences de tourisme.

- Fourniture des services obligatoires pour les autres résidences.

Par contre dans le cadre de l'application de la directive européenne en matière de TVA immobilière, la durée d'amortissement de cette TVA est passée de dix à vingt ans pour les résidences dont le permis de construire est postérieur au 31 décembre 1995.

En cas de revente avant le délai de vingt ans, le propriétaire doit rembourser au fisc la TVA non amortie.

Attention : L'assujettissement à la TVA est cependant subordonné à la renonciation au régime de la franchise en base applicable de plein droit jusqu'à 76000 € de recettes annuelles.

Fiscalité des revenus locatifs :

Les revenus locatifs sont imposés dans le cadre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Il est recommandé de choisir le régime fiscal du réel simplifié qui permet de déduire l'intégralité des frais généraux justifiés. L'imputation se fait ensuite en fonction du statut de l'investisseur qui peut être soit :

- Loueur Meublé professionnel (LMP)

- Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).

Attention : il faut que vous soyez vigilent sur les amortissements que vous allez pratiquer. Amortir sur une période courte peut être requalifié par l'administration fiscale.

Avantages fiscaux spécifiques résidences de tourisme classées en ZRR :

En dehors des avantages fiscaux inhérents aux activités de loueur meublé professionnel et de loueur meublé non professionnel et à ceux des résidences de tourisme classées traditionnelles, les acquisitions dans des résidences de tourisme classées en ZRR offres des avantages complémentaires très attractifs.

L'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôt.

Le régime varie suivant qu'il s'agisse de logements neufs ou de travaux dans les logements anciens de résidences de tourisme classées.

Le contribuable qui demande le bénéfice de la réduction d'impôt doit renoncer à la faculté de déduire ces dépenses, pour leur montant réel ou sous la forme d'une déduction au titre de l'amortissement, pour la détermination des revenus catégoriels.

Concernant par exemple, les logements neufs ou en l'état futur d'achèvement, le taux de la réduction s'élève à :

- 25 % du prix d'achat du logement en cas d'acquisition d'un logement neuf,

- 20 % du prix d'achat du logement et des travaux de réhabilitation en cas de réhabilitation.

La réduction d'impôt est accordée au titre de :

- l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure,

- l'année d'achèvement des travaux de réhabilitation en cas d'acquisition d'un logement en vue de le réhabiliter.

Depuis le 1er janvier 2005, la réduction d'impôt s'étale sur 6 ans au maximum.

Les contribuables fiscalement domiciliés hors de France peuvent bénéficier du dispositif dès lors que les revenus du logement sont imposables en France dans la catégorie des revenus fonciers.

En contrepartie de ces avantages le propriétaire doit s'engager à louer le logement nu pendant au moins neuf ans à un exploitant par le biais d'un bail commercial et ce dans le mois qui suit la date d'acquisition ou l'achèvement des travaux.

Lorsque le logement appartient à une société non soumise à l'IS les associés doivent en outre s'engager à conserver les parts jusqu'à l'expiration de l'engagement de location de 9 ans pris par la société.

En cas de non respect de cette obligation ou en cas de dépassement par le propriétaire de la durée maximale d'occupation une reprise de l'avantage fiscal est faite par l'administration.

Aucune remise en cause de l'avantage n'est effectuée en cas d'expropriation pour cause d'utilité publique ou en cas de mutation à titre gratuit suite au décès de l'investisseur.