20 questions pratiques "Immobilier"

 

La fiscalité de la Location Meublée Professionnelle

Le régime LMP a été rendu moins attractif par la Loi de finances pour 2009 ( en savoir plus >> )

 

Fiche technique

Pour bénéficier du statut, le loueur doit être inscrit en qualité de loueur professionnel au registre du commerce et des sociétés. Toutefois, sauf quand elle s'accompagne de la fourniture de prestations lui conférant une nature commerciale (ex : nettoyage des locaux, lavage du linge, etc.), la location en meublé est une opération civile.

C'est pourquoi certains greffes des tribunaux de commerce refusent alors l'inscription au registre. Dans ce cas, l'administration fiscale accepte alors de passer outre cette condition si le loueur justifie du refus opposé par le greffe.

Le loueur doit en plus, réaliser plus de 23 000 € de recettes annuelles, et percevoir des recettes qui doivent dépasser les autres revenus d'activité du foyer fiscal.

L'activité peut également être réalisée sous la forme d'une SARL de famille.

S'il ne remplit pas ces conditions, il peut être déclaré en Location Meublée Non professionnelle, la différence étant essentiellement l'impossibilité d'imputer sur le revenu global les déficits engendrés par l'opération.

 

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La location est qualifiée de « professionnelle », du point de vue fiscal, lorsque ces trois conditions sont remplies cumulativement :

  • le loueur doit être inscrit en qualité de loueur professionnel au registre du commerce et des sociétés,
  • le loueur doit réaliser plus de 23 000 € de recettes annuelles (TTC) par l'ensemble du foyer fiscal,
  • l'activité de loueur en meublé professionnel doit excéder les autres revenus d'activité du contribuable.

Lorsque l'une de ces trois conditions n'est pas remplie, la location meublée est automatiquement qualifiée de « non-professionnelle ».

Cette nouvelle définition s'applique à compter de l'imposition des revenus de 2009 à l'ensemble des personnes réalisant des locations meublées y compris des locations en cours.

Et au niveau des cotisations sociales ? les revenus tirés de la location des LMP sont considérés comme des revenus professionnels. A ce titre, les LMP doivent s'affilier au régime social des indépendants (RSI). C'est lui qui calculera les cotisations dues.

Remarque : une mesure transitoire a été prévue pour l'appréciation de la condition des revenus. Le montant des recettes est multiplié par 5 (avec dégressivité) pour les locations débutées avant le 1er janvier 2009 ou afférentes à des immeubles acquis ou réservés avant cette même date.

 

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Quelle est l'imposition ?

Au niveau des bénéfices

La location meublée étant une activité commerciale, les revenus tirés de cette location sont imposables dans la catégorie des BIC et non dans celle des revenus fonciers.

Suivant l'importance des revenus, les contribuables sont astreints à des obligations plus ou moins contraignantes :

le régime du micro-BIC s'applique lorsque le montant annuel du chiffre d'affaires hors taxe est inférieur à 32 600 €. La déclaration fiscale se fait directement sur l'imprimé de déclaration d'ensemble des revenus, et doit être accompagnée de divers documents informatifs.

Le contribuable peut cependant opter pour le régime réel ou pour le régime réel simplifié.

le régime du bénéfice réel s'applique lorsque le montant annuel du chiffre d'affaires hors taxe est supérieur à 32 600 €. La déclaration se fait sur un imprimé spécifique (imprimé n° 2031), accompagnée de divers documents comptables, mais simplifiés (bilan simplifié, tableau des immobilisations, etc.)

Si un déficit est constaté, il sera imputable sur le revenu global du contribuable.

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Questions à l'Expert ...

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Qu'est ce qui est déductible ?

Quel que soit le régime d'imposition, les frais inhérents à l'activité sont déductibles. Par ailleurs, le contribuable est en droit de déduire un amortissement de l'immeuble loué.

  • Lorsque le contribuable relève du régime micro-BIC, il est fait application d'un abattement forfaitaire de 50 % sur le chiffre d'affaires déclaré par ce dernier ,
  • Lorsque le contribuable relève d'un régime réel (réel normal ou réel simplifié), les différentes charges liées à l'activité viennent en déduction des bénéfices pour le calcul de l'impôt. Un déficit peut alors être constaté.

 

Que faire des déficits ?

Si un déficit est constaté, il sera imputable sur le revenu global du contribuable (sauf les charges non-déductibles).

Attention cependant  : l'amortissement ne peut jamais donner lieu à la constatation d'un déficit fiscal. Dans ce cas, la fraction d'amortissement exclue viendra s'imputer sur les premiers exercices bénéficiaires.

Remarque  : dans tous les cas, si vous optez pour le régime micro BIC, cela exclut la possibilité de constater un déficit.

 

Bilan fiscal immobilier Joptimiz !

Nous avons créé ce bilan fiscal immobilier afin de prendre les bonnes décisions fiscales quant à vos objectifs :

  • maitrise de l'ISF et/ou des droits de succession ;
  • une future vente ou mise en location ;
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Nous partons de l'existant et vous indiquons nos conseils pour atteindre ces objectifs.

 

Et en cas de revente ?

Les plus-values réalisées en cas de cession de l'immeuble sont soumises au régime des plus-values professionnelles :

  • Les plus-values à « court terme » sont imposées comme un bénéfice dans la catégorie des BIC ;
  • Les plus-values à long terme sont imposées au taux réduit de 19% (34,5 % avec les contributions sociales). Elles bénéficient toutefois d'un abattement par année de détention.

Il existe des exonérations possibles des plus values engendrées :

  • Quel que soit le régime d'imposition du contribuable, lorsque celui-ci atteint un chiffre d'affaires qui ne dépasse pas 250 000 € HT, la plus-value est susceptible d'être exonérée si la l'activité de location est exercée depuis au moins 5 ans ;
  • Les exploitants dont les recettes excèdent ce seuil sans dépasser 350 000 € HT bénéficient d'une exonération partielle dégressive. Seule une fraction de la plus-value est alors soumise au taux réduit d'imposition.

Il existe différents types de location en meublé (Ehpad, résidences de tourisme, résidences avec services ...), pour les connaître, cliquez ici >>

Et la TVA , suis je assujetti ?

Les locations meublées échappent en principe à la TVA.

Il existe cependant des exceptions :

La mise à disposition d'un local meublé ou garni lorsque l'exploitant offre, en plus de l'hébergement, un service « quasi-hôtelier » (petit-déjeuner, nettoyage quotidien des locaux, fourniture de linge de maison et réception de la clientèle) et qu'il est immatriculé au registre du commerce et des sociétés au titre de cette activité.

La fourniture de prestations d'hébergement dans un hôtel de tourisme classé, dans une résidence de tourisme classée, dans un village de vacances classé ou agréé ou dans un village résidentiel de tourisme.

La location de locaux nus, meublés ou garnis consentie par bail commercial à l'exploitant d'un local meublé ou garni avec un service « quasi hôtelier », d'un hôtel de tourisme classé, d'une résidence de tourisme classée ou d'un village de vacance classé ou agrée.

Pour les résidences avec services, cliquez ici >>

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Et concernant l'ISF ?

Les locations meublées professionnelles sont susceptibles d'être considérées comme des biens professionnels et donc à ce titre ne pas être comprises dans la base de calcul de l'ISF.

Pour être exonéré, le loueur doit remplir certaines conditions :

  • il doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel
  • il doit réaliser plus de 23.000 € de recettes annuelles dans le cadre de cette activité
  • et il doit retirer de cette activité plus de 50% de son revenu.

 

Et enfin la transmission ...

Nouveauté 2016 : la location meublée avec ou sans prestations est éligible à l’exonération Dutreil !

L’administration précise, dans une note figurant sous plusieurs avis du comité de l’abus de droit fiscal, que la location meublée accompagnée ou non de prestations de services est éligible à l’exonération de droits de mutation prévue dans le cadre de pactes Dutreil.
Les transmissions par décès et les donations de parts ou actions de sociétés ayant fait l'objet d'un « pacte Dutreil » sont exonérées de droits de mutation à titre gratuit à concurrence des 3/4 de leur valeur. Pour être éligibles, les sociétés doivent exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale (CGI art. 787 B).
L'exonération partielle bénéficie également aux transmissions de biens meubles et immeubles affectés à l'exploitation d'une entreprise individuelle exerçant une activité de même nature. La location meublée
d'habitation relève des activités éligibles au dispositif Dutreil.

C'est l'avis du comité de l’abus de droit 2015-07 à 2015-09 du 6-11-2015

 

Attention, il semblerait qu'il y ait des remises en question concernant la CET (contribution économique territoriale). Veuillez vous rapprocher de votre notaire.

 

 

 

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