Investir en LMP (Location Meublée Professionnelle)

 

New : votre bilan immobilier pour optimiser votre fiscalité

Fiche technique

Pour bénéficier du statut, le loueur doit être inscrit en qualité de loueur professionnel au registre du commerce et des sociétés. Toutefois, sauf quand elle s'accompagne de la fourniture de prestations lui conférant une nature commerciale (ex : nettoyage des locaux, lavage du linge, etc.), la location en meublé est une opération civile. C'est pourquoi certains greffes des tribunaux de commerce refusent alors l'inscription au registre.

Dans ce cas, l'administration fiscale accepte alors de passer outre cette condition si le loueur justifie du refus opposé par le greffe. L'activité peut également être réalisée sous la forme d'une SARL de famille.

Le loueur doit en plus, réaliser plus de 23 000 € de recettes annuelles, et percevoir des recettes qui doivent dépasser les autres revenus d'activité du foyer fiscal.

S'il ne remplit pas ces conditions, il peut être déclaré en Location Meublée Non professionnelle, la différence étant essentiellement l'impossibilité d'imputer sur le revenu global les déficits engendrés par l'opération.

 

Une question fiscale sur votre investissement ?

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Attention : il faudra désormais remplir 3 conditions cumulatives pour la Location Meublée Professionnelle : inscription au RCS, réaliser plus de 23 000 euros de recettes annuelles au titre du LMP et ces recettes doivent dépasser les autres revenus d'activité du foyer fiscal.

Bonne nouvelle cependant : les charges engagées avant le début de la location (cas des VEFA) seront désormais déductibles du revenu global.

Les seuils pour bénéficier de l'éventuelle exonération des plus values de cession (151 septies du CGI) sont réduits : exonération totale si inférieur à 90.000 euros et partiel si compris entre 90.000 et 126.000 euros.

Ces mesures seront applicables à compter de l'imposition des revenus 2009 (avec cependant une mesure transitoire).

Pour connaître en détail ce régime, cliquez ici >>

 

Le saviez vous ... vous pouvez également investir en LMP au travers d'une SARL de famille.

 

Rappel du régime

 

Quel est le régime fiscal ?

Au niveau des bénéfices

La location meublée étant une activité commerciale, les revenus tirés de cette location sont imposables dans la catégorie des BIC et non dans celle des revenus fonciers.

Suivant l'importance des revenus, les contribuables sont astreints à des obligations plus ou moins contraignantes :

le régime du micro-BIC s'applique lorsque le montant annuel du chiffre d'affaires hors taxe est inférieur à 32 600 €. La déclaration fiscale se fait directement sur l'imprimé de déclaration d'ensemble des revenus, et doit être accompagnée de divers documents informatifs.

Le contribuable peut cependant opter pour le régime réel ou pour le régime réel simplifié.

le régime du bénéfice réel s'applique lorsque le montant annuel du chiffre d'affaires hors taxe est supérieur à 32 600 €. La déclaration se fait sur un imprimé spécifique (imprimé n° 2031), accompagnée de divers documents comptables, mais simplifiés (bilan simplifié, tableau des immobilisations, etc.).

Attention  : Pour les revenus perçus à compter de 2006 et en l'absence d'adhésion à un centre de gestion agréé, les revenus sont multipliés par 1,25 pour le calcul de l'impôt.

 

Qu'est ce qui est déductible ?

Quel que soit le régime d'imposition, les frais inhérents à l'activité sont déductibles. Par ailleurs, le contribuable est en droit de déduire un amortissement de l'immeuble loué.

  • Lorsque le contribuable relève du régime micro-BIC, il est fait application d'un abattement forfaitaire de 50 % sur le chiffre d'affaires déclaré par ce dernier ,
  • Lorsque le contribuable relève d'un régime réel (réel normal ou réel simplifié), les différentes charges liées à l'activité viennent en déduction des bénéfices pour le calcul de l'impôt. Un déficit peut alors être constaté.

Le saviez vous ... vous pouvez également investir en LMP au travers d'une SARL de famille.

 

Que faire des déficits ?

Si un déficit est constaté, il sera imputable sur le revenu global du contribuable (sauf les harges non-déductibles).

Attention cependant  : l'amortissement ne peut jamais donner lieu à la constatation d'un déficit fiscal. Dans ce cas, la fraction d'amortissement exclue viendra s'imputer sur les premiers exercices bénéficiaires.

 

Remarque  : dans tous les cas, si vous optez pour le régime micro BIC, cela exclut la possibilité de constater un déficit.

 

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Et si vous cédez, que se passe t'il  ?

Les plus-values réalisées en cas de cession de l'immeuble sont soumises au régime des plus-values professionnelles :

  • Les plus-values à « court terme » sont imposées comme un bénéfice dans la catégorie des BIC ;
  • Les plus-values à long terme sont imposées au taux réduit de 19% (34,5 % avec les contributions sociales). Elles bénéficient toutefois d'un abattement par année de détention.

Il existe des exonérations possibles des plus values engendrées :

  • Quel que soit le régime d'imposition du contribuable, lorsque celui-ci atteint un chiffre d'affaires qui ne dépasse pas 250 000 € HT, la plus-value est susceptible d'être exonérée si la l'activité de location est exercée depuis au moins 5 ans ;
  • Les exploitants dont les recettes excèdent ce seuil sans dépasser 350 000 € HT bénéficient d'une exonération partielle dégressive. Seule une fraction de la plus-value est alors soumise au taux réduit d'imposition.

Il existe différents types de location en meublé (Ehpad, résidences de tourisme, résidences avec services ...).

Et la TVA , suis je assujetti ?

Les locations meublées échappent en principe à la TVA.

Il existe cependant des exceptions :

La mise à disposition d'un local meublé ou garni lorsque l'exploitant offre, en plus de l'hébergement, un service « quasi-hôtelier » (petit-déjeuner, nettoyage quotidien des locaux, fourniture de linge de maison et réception de la clientèle) et qu'il est immatriculé au registre du commerce et des sociétés au titre de cette activité.

La fourniture de prestations d'hébergement dans un hôtel de tourisme classé, dans une résidence de tourisme classée, dans un village de vacances classé ou agréé ou dans un village résidentiel de tourisme.

La location de locaux nus, meublés ou garnis consentie par bail commercial à l'exploitant d'un local meublé ou garni avec un service « quasi hôtelier », d'un hôtel de tourisme classé, d'une résidence de tourisme classée ou d'un village de vacance classé ou agrée.

Pour les résidences avec services, cliquez ici >>

Le saviez vous ... vous pouvez également investir en LMP au travers d'une SARL de famille.

 

Et concernant l'ISF ?

Les locations meublées professionnelles sont susceptibles d'être considérées comme des biens professionnels et donc à ce titre ne pas être comprises dans la base de calcul de l'ISF.

Pour être exonéré, le loueur doit remplir certaines conditions :

  • il doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel
  • il doit réaliser plus de 23.000 € de recettes annuelles dans le cadre de cette activité
  • et il doit retirer de cette activité plus de 50% de son revenu.

 

Attention, il semblerait qu'il y ait des remises en question concernant la taxe professionnelle. Veuillez vous rapprocher de votre notaire.

Il existe différents types de location en meublé (Ehpad, résidences de tourisme, résidences avec services ...).

 

 

 

Si vous souhaitez nos conseils quant à une situation particulière ...

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