Meubles et amortissement en LMNP

 

D'un point de vue fiscal, l'intérêt de la location meublée réside dans l'imposition des revenus provenant de cette location dans la catégorie BIC ce qui permet de bénéficier du régime du micro BIC dans le cadre duquel les revenus sont taxés après application d'un abattement forfaitaire représentatif des charges de 50 %. Attention, cet abattement représente la totalité des charges ! il n'est donc pas possible d'en rajouter ….

Le loueur peut également opter pour le régime du réel et a alors la possibilité de déduire ses déficits de son revenu global. Il peut aussi amortir le local ainsi que le mobilier le garnissant, si ces biens sont inscrits à l'actif du bilan.

 

Questions à l'Expert ...

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Une question fiscale ?

 

Que doit-il y avoir dans le local ?

Le local doit disposer de tous les meubles et objets mobiliers nécessaires pour que le locataire puisse y habiter en n'ayant que ses propres affaires personnelles à apporter.

Le mobilier présent doit être suffisant pour que le locataire y vive normalement.

Parmi les meubles cités par la jurisprudence comme étant nécessaires à la qualification de location meublée, on trouve : la literie, des ustensiles de cuisine, le chauffage, des meubles de rangement, un réfrigérateur, une table, des chaises…

La qualification d'une opération comme constitutive d'une location nue ou d'une location meublée est de nature à soulever dans certaines situations des hésitations pratiques.

L'administration a indiqué que la location d'un immeuble d'habitation est regardée comme une location meublée lorsque les meubles loués confèrent à ce dernier un minimum d'habitabilité (Rép. Desanlis : AN 28-1-1980). La circonstance que les meubles garnissant des appartements loués appartiennent à un tiers, et non au bailleur lui-même, ne suffit pas à priver les locations de leur caractère de location en meublé (CE 10-7-1985 n° 40789). La qualification de location meublée est toutefois écartée si le bailleur ne tire aucun profit de la présence de meubles (CAA Nantes 14-11-2001 n° 98-1870).

Le prix de la location est également un élément à prendre en compte pour déterminer la nature de la location (CAA Bordeaux 12-3-2002 n° 00-206). Une location meublée est en effet normalement consentie pour des prix nettement supérieurs aux prix du marché de la location nue.

Enfin, la taille du local impacte aussi sur le mobilier devant être mis à la disposition du locataire.

En effet, un appartement loué en meublé doit être entièrement équipé et cela est valable pour toutes les pièces le composant !

 

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Et l'amortissement ?

Sur le plan comptable

Les loueurs en meublé, ayant inscrit l'immeuble donné en location à l'actif de leur bilan, ont la possibilité d'amortir leur immeuble ainsi que le mobilier le garnissant.

Chaque année, ils peuvent ainsi déduire au titre des charges, une annuité d'amortissement correspondant à la dépréciation de leur immeuble et des meubles.

S'agissant d'immeubles d'habitation et des meubles le meublant, le mode d'amortissement applicable est le linéaire (annuités constantes).

Les immeubles loués en meublés sont ainsi amortis de façon linéaire sur une durée fixée, en règle générale à 30 ans. Il est important de vérifier cela avec votre Expert Comptable en fonction de la nature de votre bien.

Le mobilier est amorti sur une durée plus courte fixée entre 5 et 10 ans. Cet amortissement du mobilier permet au bailleur de le renouveler à la fin de la période d'amortissement.

 

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Sur le plan fiscal

Pour les biens loués, le montant de l'amortissement fiscalement déductible au titre de l'immeuble et du mobilier, ne peut pas excéder le montant des loyers perçus pendant l'exercice diminué du montant des autres charges. Attention, il ne peut donc ni créer, ni augmenter un déficit fiscal.

Il est toutefois admis, lorsque le bien donné en location ou mis à disposition est amorti suivant un régime d'amortissement fiscal exceptionnel tel que, par exemple, l'amortissement exceptionnel prévu en faveur des matériels destinés à économiser l'énergie et des équipements de production d'énergies renouvelables, que les limites de déduction de l'amortissement ne soient pas appliquées à la fraction de la dotation excédant l'amortissement déductible.

La partie de l'amortissement non déductible fiscalement peut être reportée sans limitation de durée sur les exercices bénéficiaires suivants sous réserve d'avoir été régulièrement comptabilisés.

 

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