Une question fiscale ?

 

 


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Investir en régime De Robien "Recentré"

Nouveauté 2009 : investissement soumis au plafonnement des niches fiscales

 

Nouveauté 2009 : La loi de finances rectificative pour 2008 transforme "progressivement" les dispositifs d'amortissement Robien (logement et SCPI) et Borloo neuf en réduction d'impôt .
Pour les investissements réalisés en 2009 , les contribuables auront le choix entre l'amortissement et la réduction d'impôt, mais pour ceux réalisés à compter de 2010 , l'avantage fiscal prendra obligatoirement la forme d'une réduction d'impôt.


Le bénéfice de cette réduction d'impôt sera placé sous les mêmes conditions que l'actuel régime Robien.

Calculée sur le prix de revient du logement (ou le montant de la souscription en cas d'investissement via une SCPI) retenu dans la limite de 300 000 € par an , au taux de 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010 et 20 % pour ceux réalisés en 2011, la réduction est répartie sur 9 années.

Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure (ou de la souscription pour les SCPI) et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année, puis sur celui dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d' 1/9ème de son montant total au titre de chacune de ces années.

En savoir plus sur le nouveau régime (loi de finances 2009), cliquez ici >>

 

Particularités de l'ancien régime

Caractéristiques :

Le dispositif nouveau appelé « Robien recentré » est plus strict que le précédent régime « Robien ». Le total des déductions pratiquées au titre de l'amortissement est fixé à 50 % pendant les 9 premières années mais le dispositif ne peut plus être rallongé à l'issu de cette période pendant 6 ans.

Ce nouveau régime s'applique aux investissements immobiliers réalisés à compter du 1 er septembre 2006.

 

Quels logements sont concernés :

- Les logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement à compter du 1 er septembre 2006 ;

- Les logements que le contribuable fait construire et qui font l'objet à compter du 1 er septembre 2006 d'une déclaration d'ouverture de chantier ;

- Les locaux affectés à un usage autre que l'habitation (locaux commerciaux ou professionnels, bureaux, granges, hangars, etc …) acquis à compter du 1 er septembre 2006 en vue de les transformer en logements ;

- Les logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues à l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et qui font l'objet de travaux de réhabilitation (défini par décret) leur permettant d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs à compter du 1 er septembre 2006.

 

Qui sont les Investisseurs concernés :

Ce sont les personnes physiques qui réalisent des investissements locatifs soit en "directe" ou par l'intermédiaire de SCI ou de SCPI.

 

Quelles sont les conditions :

Les conditions tiennent en la mise en place de plafond de loyer par mètre carré et la création de 4 Zones.

Le propriétaire doit s'engager à respecter les plafonds de loyers fixés par décret.

Attention, les plafonds de loyers mensuels par mètre carré sont charges non comprises.

Plafonds pour 2007 :

Zone A  : Paris, Petite Couronne et deuxième Couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne, la Côte d'Azur et le Genevois français : 20,45 € le m²

Zone B1  : Les agglomérations de plus de 250.000 habitants, la Grande Couronne autour de Paris, Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo, le pourtour de la Côte d'Azur, les DOM, la Corse et les îles : 14,21 € le m²

Zone B2  : Agglomérations de plus de 50.000 habitants, autres zones frontalières ou littorales chères, limite de l'Ile de France : 11,62 € le m²

Zone C  : le reste du territoire : 8,52 € le m ²

Attention : la surface à prendre en compte pour ce calcul est la surface habitable augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m² par logement, de la surface des caves, greniers aménageables, balcons …

La date de mise en location effective du bien est sans incidence sur le dispositif applicable. Elle doit toutefois avoir lieu dans les 12 mois suivant la date d'acquisition du logement, celle de son achèvement ou celle des travaux, selon le cas.

 

Quel est le régime fiscal ?

Le régime fiscal se caractèrise par la création d'un amortissement et l'imposition des revenus fonciers (avec des déductions pour frais).

 

Comment fonctionne l'amortissement ?

Lorsque le propriétaire prend l'engagement de louer le bien local nu à usage d'habitation principale pendant 9 ans, il peut procéder à un amortissement de la valeur du bien de 6 % les 7 premières années, et de 4 % les 2 années suivantes.

Cet amortissement viendra s'imputer sur les revenus fonciers.

Nouveauté 2009 : investissement soumis au plafonnement des niches fiscales

 

Imposition des revenus

Peuvent être déduits des revenus fonciers perçus depuis le 1 er janvier 2006 les frais et charges relatifs à la location pour leur montant réel qui viennent réduire les revenus imposables.

Les déficits fonciers résultant de charges autres que les intérêts d'emprunt sont imputables sur le revenu global jusqu'à 10.700 € par an.

Attention, l'engagement de location de 9 ans doit être joint à la déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle prend effet la location dont les revenus bénéficient de l'amortissement.

 

Et en cas de cession ?

La plus value immobilière réalisée par des personnes physiques est imposée à un taux de 27 % (retenu par le notaire). Le régime suit le régime des plus-values classiques de cession d'immobilier (avec l'abattement pour durée de détention, …).

 

Remise en cause du dispositif

Le non respect des conditions d'application du dispositif entraîne la remise en cause de l'avantage fiscal. Le montant des amortissements déduits est alors réintégré dans les revenus fonciers de l'année au cours de laquelle la remise en cause intervient .

Exemples de remise en cause :

•  L'occupation du logement par le propriétaire ou un membre du foyer fiscal ;

•  La location à un autre usage que l'habitation principale ;

•  La cession du logement ou des parts pendant une période d'engagement de location ;

•  Le dépassement du plafond de loyer autorisé ;

•  L'absence de location dans le délai de 12 mois ;

•  Etc …

 

Attention, il n'est pas possible de démembrer les biens en « Robien Recentré » (sauf démembrement résultant du décès de l'un des époux)

 

Si vous souhaitez que l'on étudie une proposition que vous avez reçue en investissement « Robien recentré  », cliquez ici>>

 

 

 

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