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La loi Denormandie est une nouveauté 2019 venant compléter le dispositif Pinel déjà en place. Ce dispositif vise à rénover les logements vétustes des centres villes français (liste de 222 villes) par le biais d'un programme de défiscalisation avantageux à destination des investisseurs (de 12 à 21% quant à la réduction d'impôt).

L'investisseur en ancien devra répondre à des obligations précises afin d'être éligible aux aides fiscales mises en place par le plan Denormandie.

Les revenus rentrent dans la catégorie des revenus fonciers .

Il est possible de louer à un ascendant ou descendant.

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Les obligations de l'investisseur

Parmi elles, il convient :

• De s'engager à louer le bien dans le cadre d'une location nue et non meublée sur une période de 6, 9 ou 12 ans en fonction de la durée locative souhaitée.
• Respecter les plafonds de loyers et de ressources décidés par le gouvernement.
• Effectuer des travaux facturés par une entreprise représentant au moins 25% du coût de l'opération et dans une limite maximale de 300.000€.

La majorité des investissements se fait en direct. Mais le logement Duflot/Pinel/ Denormandie  peut être acquis par l'intermédiaire d'une société (SCI par exemple).

Une question fiscale ?

Concernant les travaux, ils devront :

• Soit améliorer la performance énergétique du logement d'au moins 30% (20% en habitat collectif)
• Soit représenter 2 types de travaux sur un choix de 5, qui sont :

  •  L'isolation des combles

  •  Changement de chaudière

  •  Isolation des murs

  •  Isolation des fenêtres

  •  Changement de production d'eau chaude

Quel que soit le choix du propriétaire tous ces travaux devront être réalisés par des entreprises certifiées RGE (Reconnu Garant de l'Environnement).

Et enfin, cinquième et dernière condition , le prix d’achat au M 2 ne doit pas excéder 5 500 euros.

La réduction fiscale

Dans la limite de 2 opérations par an et de 300 000 euros d'investissement , le dispositif Denormandie ouvre droit à la même réduction d'impôt qu'un investissement Pinel ancien.

Cette réduction dépend de la durée de location du logement, à savoir :

•             12 % pour un engagement de louer pendant 6 ans

•             18 % pour un engagement de louer pendant 9 ans

•             21 % pour la prolongation de l'engagement jusqu'à 12 ans.

La réduction d'impôt porte sur l'ensemble de l'investissement, c'est-à-dire qu'il englobe le prix d'achat, les frais de notaire et le montant des travaux.

Autre avantage de ce dispositif, il est possible de louer à un ascendant ou un descendant du moment qu'il ne fait pas partie du foyer fiscal.

Ce dispositif est applicable pour les achats ayant lieu entre le 01/01/2019 et le 31/12/2026 (en effet, cela a été reporté en 2026 par la loi de finances 2024).

Attention, cela rentre dans le plafonnement des niches fiscales .

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Précisions apportées au dispositif de défiscalisation immobilier Denormandie

Pour rappel, la loi de finances a prorogé le dispositif Denormandie jusqu’au 31 décembre 2026 et l’a aménagé en prévoyant que les travaux dont le logement doit faire l’objet (ou avoir fait l’objet) pour le rendre éligible au dispositif doivent avoir la nature de travaux d’amélioration (avant 2020, le logement devait faire l’objet de travaux de rénovation).

Une réponse ministérielle du 31 mars 2020 affirme que les opérations de déconstruction/ reconstruction ne sont pas éligibles au dispositif (http://questions.assemblee-nationale.fr/q15/15-22077QE.htm ).

Un arrêté et un décret publiés au Journal officiel le 15 avril viennent tirer les conséquences de ces évolutions législatives et de confirmer les propos du ministre de la Ville et du Logement en apportant des précisions sur les travaux éligibles.

Les travaux d’amélioration en question s’entendent, à la lettre de ces textes, de tous travaux, à l’exception de ceux portant sur des locaux ou des équipements d’agrément, ayant pour objet soit la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes, soit la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes, soit enfin des travaux destinés à réaliser des économies d’énergie pour l’ensemble de ces surfaces. Par ailleurs, la liste des surfaces considérés comme des annexes est également donnée.

Sont considérées comme des surfaces annexes les surfaces des garages, les emplacements de stationnement, les locaux collectifs à usage commun ainsi que certaines dépendances que le décret énumère de façon limitative : loggias, balcons, terrasses accessibles privatives, vérandas, séchoirs extérieurs au logement, caves d’une surface d’au moins 2 mètres carrés ainsi que, en habitat individuel uniquement, garages individuels et combles accessibles.

Décret n° 2020-426, 10 avril 2020 https://www.legifrance.gouv.fr/jo_pdf.do?id=JORFTEXT000041798408

Arrêté du 10 avril 2020 https://www.legifrance.gouv.fr/jo_pdf.do?id=JORFTEXT000041798417

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Tous les schémas présentés ne doivent pas être réalisés dans un but principalement ou uniquement fiscal et doivent être impérativement validés par vos conseillers habituels.