20 questions pratiques "Immobilier"
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La location d'un local d'habitation garni de meubles est regardée comme une location meublée lorsque les meubles loués avec le local sont suffisants pour donner à ce dernier un minimum d'habitabilité : le régime fiscal de la location meublée est réservé aux locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire.
La location en meublé de chambres ou appartements est une activité commerciale. Cette activité relève, au regard de l'impôt sur le revenu, de la catégorie des BIC et non de celle des revenus fonciers. Si le propriétaire est une société passible de l'impôt sur les sociétés, c'est cet impôt qui est applicable. L'activité peut également être réalisée sous la forme d'une SARL de famille.
La location est qualifiée de « professionnelle », du point de vue fiscal, lorsque ces 2 conditions sont remplies cumulativement :
Attention nouveauté 2018 : Le Conseil constitutionnel déclare contraire à la Constitution la disposition qui subordonne la qualification de loueur en meublé professionnel à l'inscription d'un des membres du foyer fiscal au registre du commerce et des sociétés (Cons. const. 8-2-2018 n° 2017-689 QPC).
Lorsque l'une de ces trois conditions n'est pas remplie, la location meublée est automatiquement qualifiée de « non-professionnelle ». Cette nouvelle définition s'applique à compter de l'imposition des revenus de 2009 à l'ensemble des personnes réalisant des locations meublées y compris des locations en cours. Et au niveau des cotisations sociales ? les revenus tirés de la location des LMP sont considérés comme des revenus professionnels. A ce titre, les LMP doivent s'affilier au régime social des indépendants (RSI). C'est lui qui calculera les cotisations dues. Quant à la taxe d'habitation, la situation du loueur en meublé ne va pas être la même si les locaux meublés donnés en location constituent ou non une habitation personnelle. Remarque : une mesure transitoire a été prévue pour l'appréciation de la condition des revenus. Le montant des recettes est multiplié par 5 (avec dégressivité) pour les locations débutées avant le 1er janvier 2009 ou afférentes à des immeubles acquis ou réservés avant cette même date.
Une question fiscale sur vos investissements ?
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Questions à l'Expert ... Vous souhaitez louer un bien de manière saisonnière qui est en SCI ? que se passe t'il ? la réponse ici >> Comment se calcule le TRI pour calculer la rentabilité de mon projet immobilier ? la réponse ici >> Puis je acquérir au travers une SCI, un local que je mettrais en location meublée ? la réponse ici >> Que dois-je mettre dans le local que je loue en meublé pour ne pas être requalifié en location nue ? la réponse ici >>
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Qu'est ce qui est déductible ?
Quel que soit le régime d'imposition, les frais inhérents à l'activité sont déductibles. Par ailleurs, le contribuable est en droit de déduire un amortissement de l'immeuble loué.
Que faire des déficits ?
Si un déficit est constaté, il sera imputable sur le revenu global du contribuable (sauf les charges non-déductibles).
Attention cependant : l'amortissement ne peut jamais donner lieu à la constatation d'un déficit fiscal. Dans ce cas, la fraction d'amortissement exclue viendra s'imputer sur les premiers exercices bénéficiaires.
Remarque : dans tous les cas, si vous optez pour le régime micro BIC, cela exclut la possibilité de constater un déficit.
Les plus-values réalisées en cas de cession de l'immeuble sont soumises au régime des plus-values professionnelles :
Il existe des exonérations possibles des plus values engendrées :
Il existe différents types de location en meublé (Ehpad, résidences de tourisme, résidences avec services ...).
Les locations meublées échappent en principe à la TVA.
Il existe cependant des exceptions :
La mise à disposition d'un local meublé ou garni lorsque l'exploitant offre, en plus de l'hébergement, un service « quasi-hôtelier » (petit-déjeuner, nettoyage quotidien des locaux, fourniture de linge de maison et réception de la clientèle) et qu'il est immatriculé au registre du commerce et des sociétés au titre de cette activité.
La fourniture de prestations d'hébergement dans un hôtel de tourisme classé, dans une résidence de tourisme classée, dans un village de vacances classé ou agréé ou dans un village résidentiel de tourisme.
La location de locaux nus, meublés ou garnis consentie par bail commercial à l'exploitant d'un local meublé ou garni avec un service « quasi hôtelier », d'un hôtel de tourisme classé, d'une résidence de tourisme classée ou d'un village de vacance classé ou agrée.
Les locations meublées professionnelles sont susceptibles d'être considérées comme des biens professionnels et donc à ce titre ne pas être comprises dans la base de calcul de l'IFI.
Pour être exonéré, le loueur doit remplir certaines conditions :
Attention nouveauté 2018 : Le Conseil constitutionnel déclare contraire à la Constitution la disposition qui subordonne la qualification de loueur en meublé professionnel à l'inscription d'un des membres du foyer fiscal au registre du commerce et des sociétés (Cons. const. 8-2-2018 n° 2017-689 QPC).
Le saviez vous : la location meublée avec ou sans prestations est éligible à l’exonération Dutreil !
L’administration précise, dans une note figurant sous plusieurs avis du comité de l’abus de droit fiscal, que la location meublée accompagnée ou non de prestations de services est éligible à l’exonération de droits de mutation prévue dans le cadre de pactes Dutreil.
Les transmissions par décès et les donations de parts ou actions de sociétés ayant fait l'objet d'un « pacte Dutreil » sont exonérées de droits de mutation à titre gratuit à concurrence des 3/4 de leur valeur. Pour être éligibles, les sociétés doivent exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale (CGI art. 787 B).
L'exonération partielle bénéficie également aux transmissions de biens meubles et immeubles affectés à l'exploitation d'une entreprise individuelle exerçant une activité de même nature. La location meublée
d'habitation relève des activités éligibles au dispositif Dutreil.
C'est l'avis du comité de l’abus de droit 2015-07 à 2015-09 du 6-11-2015
Attention, il semblerait qu'il y ait des remises en question concernant la CET (contribution économique territoriale). Veuillez vous rapprocher de votre notaire.
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