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20 questions pratiques "Immobilier"

Le régime LMP a été rendu moins attractif par la Loi de finances pour 2009 ( en savoir plus >> )

La location d'un local d'habitation garni de meubles est regardée comme une location meublée lorsque les meubles loués avec le local sont suffisants pour donner à ce dernier un minimum d'habitabilité : le régime fiscal de la location meublée est réservé aux locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire.

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La location en meublé de chambres ou appartements est une activité commerciale. Cette activité relève, au regard de l'impôt sur le revenu, de la catégorie des BIC et non de celle des revenus fonciers.

Si le propriétaire est une société passible de l'impôt sur les sociétés, c'est cet impôt qui est applicable.

L'activité peut également être réalisée sous la forme d'une SARL de famille.

La location est qualifiée de « professionnelle », du point de vue fiscal, lorsque ces 2 conditions sont remplies cumulativement :

• le loueur doit réaliser plus de 23 000 € de recettes annuelles (TTC) par l'ensemble du foyer fiscal,
• l'activité de loueur en meublé professionnel doit excéder les autres revenus d'activité du contribuable.

Attention nouveauté 2018 : Le  Conseil constitutionnel  déclare contraire à la Constitution la disposition qui subordonne la qualification de  loueur en meublé professionnel  à l'inscription d'un des membres du foyer fiscal au registre du commerce et des sociétés (Cons. const. 8-2-2018 n° 2017-689 QPC).

Lorsque l'une de ces trois conditions n'est pas remplie, la location meublée est automatiquement qualifiée de « non-professionnelle ».

Cette nouvelle définition s'applique à compter de l'imposition des revenus de 2009 à l'ensemble des personnes réalisant des locations meublées y compris des locations en cours.

Et au niveau des cotisations sociales ? les revenus tirés de la location des LMP sont considérés comme des revenus professionnels. A ce titre, les LMP doivent s'affilier au régime social des indépendants (RSI). C'est lui qui calculera les cotisations dues.

Quant à la taxe d'habitation, la situation du loueur en meublé ne va pas être la même si les locaux meublés donnés en location constituent ou non une habitation personnelle.

Remarque : une mesure transitoire a été prévue pour l'appréciation de la condition des revenus. Le montant des recettes est multiplié par 5 (avec dégressivité) pour les locations débutées avant le 1er janvier 2009 ou afférentes à des immeubles acquis ou réservés avant cette même date.

Une question fiscale sur vos investissements ?

Quelle est l'imposition ?

Au niveau des bénéfices

La location meublée étant une activité commerciale, les revenus tirés de cette location sont imposables dans la catégorie des BIC et non dans celle des revenus fonciers.

Lorsque les produits sont imposables, le régime d'imposition (micro-BIC, auto-entrepreneur, régime simplifié ou réel normal) est déterminé d'après les critères ordinaires. Le régime applicable dépend du montant des recettes annuelles.

Si les recettes n'excèdent pas 70 000 € en 2020 (imposition des revenus de 2019), le bailleur relève pour l'impôt sur le revenu du régime dit « micro-BIC ».

Le régime micro-BIC a le mérite de la simplicité : le bailleur porte directement sur sa déclaration d'ensemble des revenus le montant brut de ses recettes. Le revenu net imposable est calculé par l'administration en appliquant à ce montant un abattement forfaitaire pour frais de 50 %.

Cet abattement est réputé tenir compte de toutes les charges, y compris les cotisations sociales et l'amortissement de l'immeuble ; il ne peut pas être inférieur à 305 €.

Pour les locations saisonnières, ce seuil n'a pas à être réduit au prorata du temps.

Les propriétaires de meublés de tourisme  relèvent du micro-BIC si leurs recettes en 2019 et 2020 (imposition des revenus de 2018 et 2019) n'excèdent pas 170 000 €.

Dans ce cas, l'abattement forfaitaire pour frais est de 71 %.

Il est toutefois possible d’opter pour le régime réel, même si le total des recettes est inférieur à 70.000 €.

Si les recettes sont supérieures à 70 000 €, le bailleur relève d'un régime dit de « bénéfice réel », qui peut être soit le régime réel simplifié, soit le régime réel normal avec la possibilité de déduire les charges.

S'il ne relève pas du micro-BIC, il peut opter pour l'un ou l'autre de ces régimes de bénéfice réel, de préférence le régime simplifié, dont la limite supérieure d'application est de 238 000 €. Il doit exercer l'option pour le régime simplifié avant le 1er février de la première année au titre de laquelle il souhaite bénéficier de ce régime.

L'option est valable un an et reconduite tacitement chaque année pour un an. Elle prend la forme d'une simple lettre adressée au service des finances publiques.

Si un déficit est constaté, il est imputable sur le revenu global du contribuable.

Le saviez vous ... vous pouvez également investir en LMP au travers d'une SARL de famille.

Qu'est ce qui est déductible ?

Quel que soit le régime d'imposition, les frais inhérents à l'activité sont déductibles. Par ailleurs, le contribuable est en droit de déduire un amortissement de l'immeuble loué.

• Lorsque le contribuable relève du régime micro-BIC, il est fait application d'un abattement forfaitaire de 50 % sur le chiffre d'affaires déclaré par ce dernier ,
• Lorsque le contribuable relève d'un régime réel (réel normal ou réel simplifié), les différentes charges liées à l'activité viennent en déduction des bénéfices pour le calcul de l'impôt. Un déficit peut alors être constaté.

Une question fiscale sur vos investissements ?

Que faire des déficits ?

Si un déficit est constaté, il sera imputable sur le revenu global du contribuable (sauf les charges non-déductibles).

Attention cependant  : l'amortissement ne peut jamais donner lieu à la constatation d'un déficit fiscal. Dans ce cas, la fraction d'amortissement exclue viendra s'imputer sur les premiers exercices bénéficiaires.

Remarque  : dans tous les cas, si vous optez pour le régime micro BIC, cela exclut la possibilité de constater un déficit.

Et en cas de revente ?

Les plus-values réalisées en cas de cession de l'immeuble sont soumises au régime des plus-values professionnelles :

• Les plus-values à « court terme » sont imposées comme un bénéfice dans la catégorie des BIC ;
• Les plus-values à long terme sont imposées au taux réduit de 19% (+ les contributions sociales). Elles bénéficient toutefois d'un abattement par année de détention.

Il existe des exonérations possibles des plus values engendrées :

• Quel que soit le régime d'imposition du contribuable, lorsque celui-ci atteint un chiffre d'affaires qui ne dépasse pas 250 000 € HT, la plus-value est susceptible d'être exonérée si la l'activité de location est exercée depuis au moins 5 ans ;
• Les exploitants dont les recettes excèdent ce seuil sans dépasser 350 000 € HT bénéficient d'une exonération partielle dégressive. Seule une fraction de la plus-value est alors soumise au taux réduit d'imposition.

Il existe différents types de location en meublé (Ehpad, résidences de tourisme, résidences avec services ...).

Une question fiscale sur vos investissements ?

Et la TVA , suis je assujetti ?

Les locations meublées échappent en principe à la TVA.

Il existe cependant des exceptions :

La mise à disposition d'un local meublé ou garni lorsque l'exploitant offre, en plus de l'hébergement, un service « quasi-hôtelier » (petit-déjeuner, nettoyage quotidien des locaux, fourniture de linge de maison et réception de la clientèle) et qu'il est immatriculé au registre du commerce et des sociétés au titre de cette activité.

La fourniture de prestations d'hébergement dans un hôtel de tourisme classé, dans une résidence de tourisme classée, dans un village de vacances classé ou agréé ou dans un village résidentiel de tourisme.

La location de locaux nus, meublés ou garnis consentie par bail commercial à l'exploitant d'un local meublé ou garni avec un service « quasi hôtelier », d'un hôtel de tourisme classé, d'une résidence de tourisme classée ou d'un village de vacance classé ou agrée.

Et concernant l'IFI ?

Les locations meublées professionnelles sont susceptibles d'être considérées comme des biens professionnels et donc à ce titre ne pas être comprises dans la base de calcul de l'IFI.

Pour être exonéré, le loueur doit remplir certaines conditions :

• il doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel
• il doit réaliser plus de 23.000 € de recettes annuelles dans le cadre de cette activité
• et il doit retirer de cette activité plus de 50% de son revenu.

Attention nouveauté 2018 : Le  Conseil constitutionnel  déclare contraire à la Constitution la disposition qui subordonne la qualification de  loueur en meublé professionnel  à l'inscription d'un des membres du foyer fiscal au registre du commerce et des sociétés (Cons. const. 8-2-2018 n° 2017-689 QPC).

Et enfin la transmission ...

Le saviez vous : la location meublée avec ou sans prestations est éligible à l’exonération Dutreil !

L’administration précise, dans une note figurant sous plusieurs avis du comité de l’abus de droit fiscal, que la location meublée accompagnée ou non de prestations de services est éligible à l’exonération de droits de mutation prévue dans le cadre de pactes Dutreil.
Les transmissions par décès et les donations de parts ou actions de sociétés ayant fait l'objet d'un « pacte Dutreil » sont exonérées de droits de mutation à titre gratuit à concurrence des 3/4 de leur valeur. Pour être éligibles, les sociétés doivent exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale (CGI art. 787 B).
L'exonération partielle bénéficie également aux transmissions de biens meubles et immeubles affectés à l'exploitation d'une entreprise individuelle exerçant une activité de même nature. La location meublée
d'habitation relève des activités éligibles au dispositif Dutreil.

C'est l'avis du comité de l’abus de droit 2015-07 à 2015-09 du 6-11-2015

Attention, il semblerait qu'il y ait des remises en question concernant la CET (contribution économique territoriale). Veuillez vous rapprocher de votre notaire.