La fiscalité du dispositif immobilier "Pinel"

 

Bon à savoir

Aménagement de la réduction d'impôt sur le revenu en faveur de l'investissement locatif intermédiaire – « dispositif Pinel » (Art. 5 de loi de finances pour 2015) qui modifie la loi Duflot. Attention, cela rentre dans le plafonnement des niches fiscales.

En 2017, c'est le dispositif Cosse qui peut être une alternative.

 

 

Une question fiscale ?

Nouveautré 2016 : assouplissement du dispositif « Duflot-Pinel »

Les particuliers procédant à l'acquisition de logements neufs ou assimilés destinés à la location peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt. Le dispositif prévoit qu'au sein des immeubles neufs comportant au moins cinq logements, seul un pourcentage de logements peut y ouvrir droit. Ce pourcentage devait être fixé par décret dans la limite de 80 %.
A défaut de décret d'application, l'article 7 supprime à compter du 1er janvier 2016 cette condition.


L'article 5 de la Loi de finances pour 2015 a aménagé la durée de l'engagement de la location de la Loi Duflot.

Auparavant, pour bénéficier de l'avantage fiscal, le propriétaire du logement devait s'engager à le louer nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans.

Lorsque le logement était la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (SCPI ou autre), l'engagement de location de neuf ans minimum devait être pris par celle-ci. En outre, l'associé qui entendait bénéficier de l'avantage fiscal devait s'engager à conserver la totalité de ses titres jusqu'à l'expiration de l'engagement de location souscrit par la société.

En cas d'expatriation, la réduction d'impôt est en pause.

Désormais, la durée minimale de l'engagement de location n'est plus fixée uniformément à neuf ans. Les investisseurs peuvent opter pour un engagement de location minimale de six ou neuf ans. La réduction d'impôt est répartie par parts égales sur six ou neuf années, selon la durée de l'engagement de location. L'option exercée est irrévocable pour le logement concerné.

Des démarches de suivi sont cependant nécessaires afin de bénéficier de la réduction d'impôt.

De plus, les investisseurs peuvent, à l'issue de leur engagement initial de six ou neuf ans, proroger cet engagement afin de continuer à bénéficier de la réduction d'impôt.

La prorogation ne peut excéder :

  • trois années, renouvelables une fois, dans le cas où l'engagement initial de location est d'une durée de six ans ;
  • trois années, non renouvelables, dans le cas où cet engagement est d'une durée de neuf ans.


La durée de l'engagement de location et, partant, le bénéfice de l'avantage fiscal sont ainsi portés au maximum à douze ans.


Auparavant, pour l'octroi de l'avantage fiscal, la location ne devait pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable.
Cette condition est assouplie. Désormais, la location à un ascendant ou un descendant est dans tous les cas autorisée, sans perte du bénéfice de l'avantage fiscal, dès lors bien entendu que les conditions tenant aux plafonds de loyer et de ressources du locataire sont respectées.

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Taux de réduction


Ainsi pour les acquisitions, les constructions ou les souscriptions réalisées à compter du 1er septembre 2014 :

  • Les investisseurs ont la possibilité d'opter pour un engagement de location minimale de 6 ou 9 ans.
  • L'option irrévocable pour le logement concerné peut être renouvelée une ou deux fois, sans que le bénéfice de la réduction d'impôt ne puisse dépasser 12 ans.
  • Le taux de la réduction jusque-là fixé à 18 %, est désormais modulé en fonction de la durée d'engagement de la location (12 % pour un engagement de 6 ans, 18 % pour un engagement de 9 ans).
    Pour les logements en construction, le délai de 30 mois à l'issue duquel le logement doit être achevé pour ouvrir droit au dispositif, est désormais calculé à compter de la date de signature de l'acte authentique d'acquisition et non pus de la date de déclaration d'ouverture du chantier.


Enfin, ces aménagements s'appliquent aussi aux investissements réalisés via des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), la base de réduction d'impôt étant portée à 100 % du montant de la souscription (au lieu de 95 % actuellement).


Par ailleurs, pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2015, il est désormais possible pour l'investisseur de louer à un ascendant ou un descendant, dès lors que les autres conditions d'application sont remplies.

Attention, ce dispositif rentre dans le plafonnement des niches fiscales.

 

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