Foire aux questions "SCI"

 

New : votre bilan patrimonial pour maîtriser votre transmission

L'objet d'une Foire aux Questions (Frequently Ask !) est traditionnellement de restituer les questions les plus fréquemment posées par les utilisateurs dans le souci d'y apporter un éclairage plus concret et pratique.

Nous avons tenté au travers de 7 questions de répondre à vos interrogations très pratique !

 

Une question fiscale ?

 

Dans quelle situation, la création d'une SCI présente-t-elle un intérêt ?

Lorsque plusieurs personnes souhaitent acquérir un bien immobilier ensemble : conjoints, partenaires pacsés, concubins, enfants ou même des tiers … Dans ce cas, la SCI devient propriétaire du bien et les parts de la SCI sont réparties entre les associés au prorata de leurs apports. Elle peut également se justifier lorsque l'on souhaite organiser la transmission de son patrimoine immobilier à ses enfants.

Une SCI est alors constituée entre les parents et les enfants.

Deux méthodes peuvent être envisagées :

  • soit l'apport par les parents des biens immobiliers au capital de la SCI, les parents détiennent alors la quasi-totalité du capital et peuvent envisager une donation de leurs parts à leurs enfants ;
  • soit la cession des biens par les parents à la SCI qui réalise un emprunt bancaire pour en faire l'acquisition, le capital de la SCI étant dans ce cas réparti dès la création. Dans les deux opérations, il s'opère un transfert de propriété des biens immobiliers du patrimoine des parents à celui de la SCI. Précisons que, dans la situation où les enfants seraient mineurs, en raison des risques encourus du fait de l'obligation indéfinie aux dettes sociales au prorata de leur participation au capital, l'autorisation préalable du juge des tutelles, bien que non obligatoire, est fortement conseillée.

Il existe d'autres avantages à utiliser la SCI comme l'optimisation fiscale, la séparation de l'immobilier d'entreprise, la création de trésorerie ...

 

Bilan fiscal immobilier Joptimiz !

Nous avons créé ce bilan fiscal immobilier afin de prendre les bonnes décisions fiscales quant à vos objectifs :

  • maitrise de l'ISF et/ou des droits de succession ;
  • une future vente ou mise en location ;
  • une restructuration de votre patrimoine ;
  • la réduction de votre IR ;
  • l'utilisation de sociétés, le passage à la LMP ou LMNP ...
  • la défiscalisation de votre patrimoine ...
  • la protection de vos proches ...
  • ...

Nous partons de l'existant et vous indiquons nos conseils pour atteindre ces objectifs.

 

Est-ce une alternative à l'indivision ?

L'indivision est la situation juridique dans laquelle plusieurs personnes exercent des droits de même nature (propriété, usufruit, nue-propriété) sur un même bien. L'indivision présente des inconvénients : par exemple, une majorité des deux tiers est exigée pour effectuer les actes d'administration sur le bien. D'autre part, l'indivision est une situation instable car chaque indivisaire (détenteur d'une fraction abstraite du bien) peut provoquer le partage du bien dans la mesure où « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision ». Ces inconvénients peuvent être facilement résolus au sein d'une SCI dont les statuts, qui font loi entre les associés, sont librement rédigés.

 

Une question fiscale ?

 

La gestion d'une SCI est-elle complexe ?

La gestion en elle-même n'est pas complexe mais certaines règles juridiques et fiscales doivent être respectées. Les décisions qui excèdent les pouvoirs du gérant sont prises en assemblées générales des associés. D'autre part, au moins une fois par an, les associés sont convoqués en assemblée générale pour approuver les comptes de la société. Les décisions sont consignées sur un procès-verbal conservé au siège de la société. Ces obligations doivent être respectées scrupuleusement afin que la SCI ne puisse pas être considérée comme fictive. Il est nécessaire de s'adresser à son conseil habituel (avocat, notaire…) dans le cadre de ces démarches ainsi que pour la rédaction des statuts.

 

La création d'une SCI peut-elle présenter un intérêt dans le cadre de l'achat de sa résidence principale ?

En général, sauf exception, nous ne recommandons pas l'acquisition de la résidence principale des époux par l'intermédiaire d'une SCI, les époux étant exonérés de droits de succession. Au regard de l' ISF , les parts sociales ne bénéficieraient pas de l'abattement de 30% qui est applicable en cas de détention en direct, et en cas de décès d'un conjoint, le conjoint survivant non divorcé ne bénéficierait pas du droit au logement (droit de jouissance temporaire d'un an et droit viager d'habitation). Les partenaires de PACS , comme les conjoints, sont exonérés de droits de succession s'ils établissent un testament au profit de leur partenaire. Ils n'ont donc pas l'utilité d'avoir recours à une SCI.

En revanche, la création d'une SCI peut tout à fait se justifier pour les personnes ne souhaitant pas se marier ni souscrire un PACS et qui désireraient faire l'acquisition de leur résidence principale : afin de protéger le concubin survivant dans le cadre de la succession, une donation croisée de la nue propriété des parts sociales appartenant à chaque concubin permettrait, en cas de décès, d'attribuer des droits en usufruit au concubin survivant sur la totalité des parts sociales. Ainsi, il pourrait continuer à disposer gratuitement du logement jusqu'à son décès.

 

Une question fiscale ?

 

Les statuts de la SCI permettent-ils d'apporter de la souplesse dans la gestion des biens ?

Les statuts de la société (ou bien une assemblée générale des associés) permettent de désigner le gérant, représentant légal de la SCI qui a, à l'égard des tiers, tous pouvoirs pour agir au nom de la société dans les limites de l'objet social. Plus généralement, les statuts d'une société civile permettent d'organiser facilement la gestion du patrimoine ainsi que les relations entre ses associés.

Toutefois, il convient de ne pas rejeter totalement l'indivision dont les règles de fonctionnement se sont considérablement assouplies et rapprochées de celles de la société. En effet, par l'intermédiaire d'une « convention d'indivision », il est désormais plus facile de gérer une indivision dans la stabilité. En revanche, contrairement à la SCI dont les statuts peuvent prévoir une durée de 99 ans, une convention d'indivision ne peut pas prévoir une durée supérieure à 5 ans.

 

La création d'une SCI peut-elle être intéressante sur le plan fiscal ?

Elle peut l'être pour optimiser une transmission, même si une SCI ne doit pas être créée dans le but de réaliser une donation déguisée. En pratique, la transmission de parts de SCI s'avère souvent moins lourde sur le plan fiscal qu'une transmission de biens détenus en direct. Les parents peuvent, pour préparer leur transmission, faire une donation de la nue-propriété des parts de la SCI à leurs enfants. Les droits de donation sont généralement très réduits puisque la valeur de la SCI qui doit être minorée de l'emprunt en cours, est faible et que les droits ne s'appliquent qu'à la valeur de la nue-propriété. L'opération bénéficie également des abattements applicables dans le cadre des donations de parents à enfants de 100.000 euros tous les 15 ans.

Au décès des parents, les enfants deviendront pleinement propriétaires des parts sociales du bien sans avoir de droits à payer.

La SCI peut enfin également apporter quelques avantages en cas d'option à l'IS car il y a possibilité d'amortir les biens immobiliers qu'elle détient.

 

Une SCI peut-elle être utile dans le cadre professionnel ?

Pour les mêmes raisons que celles vues précédemment, la détention du patrimoine immobilier affecté à son activité professionnelle peut être réalisée par l'intermédiaire d'une SCI. Elle peut également permettre à un chef d'entreprise de dissocier la valeur de l'entreprise elle-même de celle du patrimoine immobilier affecté à l'exploitation. Cela peut notamment présenter un intérêt pour faciliter une revente ultérieure de l'entreprise.

fiche patrimoniale

 

 

 

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